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第九章房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法第一节房产税一、房产税的含义以房屋为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税。二、房产税的特点属于财产税中的个别财产税---单项财产税（房屋）征税范围限于城镇的经营性房屋（不涉及农村）区别房屋的经营使用方式规定征税办法三、房产税的课税对象房产：即有屋面和维护结构，能遮风避语，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属房屋，应一并征收房产税，但独立于房屋之外的建筑物不征税。四、房产税的征税范围城市（国务院批准）县城建制镇（省、自治区、直辖市批准）工矿区（大中型工矿企业所在地)五、纳税人---房屋产权所有人1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代为缴纳房产税的规定。六、计税依据----从价计征1.按计税余值计税----经营自用房屋---原值一次减除10%--30%后的余值。2.按租金收入计税----出租房屋计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）；以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房4%需要注意的特殊问题以房产联营投资：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税（联营企业为纳税人）；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。七、税率---比例税率1.计税余值---1.2%2.租金收入---12%3.个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂减按4%征收个人出租住房有在税收上有什么优惠政策?对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。八、税额计算分别计算应纳税额=房产余值×1.2%房产余值=原值-10%~30%的费用应纳税额=租金收入额×12%举例某企业2010年度的上半年企业共有房产原值4000万元，6月底办理移交手续，将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，7月1日起计租租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。要求：计算该企业2004年度应缴纳的房产税。（房产余值扣除比例20％）例题解答（1）（4000－200）×（1－20％）×1.5％＝36.48万元（2）200×（1－20％）×1.5％×1/2＝0.96万元（3）500×（1－20％）×1.5％×4/12＝1.6万元（4）1.5×6×12％＝1.08万元九、减免税优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。（六）经财政部批准免税的其他房产。十、申报缴纳（一）纳税义务发生时间：（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。2.纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节土地使用税一、土地使用税含义城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。----1988.11.1施行(2006年12月31日《国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定》修订）)二、土地使用税的征税范围城市县城建制镇工矿区三、土地使用税的纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。（1）拥有土地使用权的单位和个人缴纳；（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；（4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳；四、土地使用税的适用税额每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。五、计税依据及税额计算计税依据：纳税人实际占用的土地面积（平方米）纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。税额计算：计税土地面积×适用税额六、减免税优惠国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。例1某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑面积10000平方米（公司与机关的占用比例为4：1），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。则该公司应纳城镇土地使用税为多少？2000×(4/5)×5＝8000元七、申报缴纳情况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付使用之次月起购置存量房房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房地产交付出租出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税新征用的耕地批准征用之日起满一年时新征用的非耕地批准征用次月起纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的其应纳税款的计算应截止到实物或权利发生变化的当月末1、纳税义务发生时间2.纳税期限---按年计算，分期缴纳。----月、季、半年3.纳税地点-----土地所在地税务机关第三节耕地占用税一、概念耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。二、特点（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。三、纳税人耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。四、课税范围包括用于建房或从事其他非农业建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。五、税率实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。六、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。七、税额应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准八、税收优惠（一）免征耕地占用税1、军事设施占用耕地2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地（二）减征耕地占用税1、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税2、农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。九、征收管理与申报缴纳耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。