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第八章土地增值税法打印本页第一节纳税义务人（了解）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。第二节征税范围（熟悉）一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项是否属于征税范围1．出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2．继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3．出租不征（无权属转移）4．房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5．房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6．以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7．合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8．企业兼并转让房地产暂免9．代建房不征（无权属转移）10．房地产重新评估不征（无收入）11．国家收回房地产权不征12．市政搬迁不征第三节税率（了解）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：项目级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数１50%以下（含50%）30%0２超过50%～100%（含100%）40%5%３超过100%～200%（含200%）50%15%４200%以上60%35%第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）一、应税收入二、确定增值额的扣除项目。（一）对于新建房地产转让，可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2．房地产开发成本3．房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得±地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4．与转让房地产有关的税金房地产开发企业只能扣两税一费（营、城、教），非房地产开发企业扣三税一费。5．财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%（二）对于存量房地产转让，可扣除：1．房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3．转让环节缴纳的税金。第五节应纳税额的计算（熟悉）一、增值额土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1．隐瞒、虚报房地产成交价格的；2．提供扣除项目金额不实的；3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数【例题1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。A．180万元B．240万元C．300万元D．360万元【答案】B【例题2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。A．90万元B．198万元C．415万元D．441万元【答案】B第六节税收优惠（了解）一、对建造普通标准住宅的税收优惠二、对国家征用收回的房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠四、对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠第七节征收管理与纳税申报（了解）一、加强征管的规定（新增内容）：二、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内。三、纳税地点：房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。