第八章其他税种的税务筹划

11．土地增值税的筹划；2．房产税的筹划；3．城镇土地使用税的筹划；4.印花税的筹划；5．车船税的筹划；6.契税的筹划。学习目标第八章其他税种的税务筹划2第一节土地增值税的筹划土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税。课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。3税率：超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率%速算扣除率%1不超过50%的部分300250%-100%的部分4053100-200%的部分50154超过200%的部分60354第一节土地增值税的筹划筹划思路：1.利用房地产转移方式进行筹划：将房地产出租、投资入股的均可免征2.控制增值额：将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离；扩大成本费用列支比例：如利息支出；利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅出售，增值率在20%以下的，免征。5案例1：甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。方案一：房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项目金额为840万元，增值额为1000－840=160（万元），增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。6案例：方案二：由于增加销售收入50万元（100×5000），导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3％）＝2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。按此计算，房屋的增值率为（1050－842.75）÷842.75=24.59%，土地增值税=(1050－842.75)×30％＝62.2（万元），企业的利润为1050－842.75－62.2=145.05（万元），销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。7案例2：一家房地产企业有可供销售的10000平方米的商品房。方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用）方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用）该选哪一种方案呢？8案例2：应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率方案一的增值率为19.76%，免征增值税，企业获利165万元。方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值税69.6万元，企业获利162.4万元。方案二比方案一节税2.6万元。9案例3：A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。方案一：直接按现状开发销售；方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元。10案例3：方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值额为35000－28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。方案二：追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800＋300）×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值额为35000－29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。11案例4：华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元（其中商品房开发地价款、成本、费用3000万元，开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800万元）。1.计算该企业应缴纳的各项税费；2.进行纳税筹划思路的分析。12案例4：1.该企业应缴纳的各项税费；应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）扣除项目金额合计＝3800＋400+200＋28＋12＝4440（万元）土地增值额＝8000－4440＝3560（万元）土地增值率＝3560÷4240＝80%应缴纳土地增值税＝3560×40%－4440×5%＝1202（万元）企业税前利润＝8000－(4440－200)－1202＝2338（万元）应缴纳企业所得税＝2338×25%＝584.5（万元）企业税后利润＝2338－584.5＝2083.5（万元）13案例4：2.纳税筹划思路：企业土地增值率为88.68%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：14案例4：1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元）应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元）应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元）扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20+200＝3464（万元）土地增值额＝4800－3464＝1336（万元）土地增值率＝1336÷3264＝40.93%应缴纳土地增值税＝1336×30%＝400.80（万元）15案例4：2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%）应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元）应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元）企业税前利润（1＋2）合计＝4800－（3464－200）－400.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3429.60（万元）应缴纳企业所得税＝3429.60×25%＝857.40（万元）企业税后利润＝3429.60－857.40＝2572.20（万元）经过上述筹划，企业税后利润增加了2572.20－2083.50＝488.70（万元）。16思考1:某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万元。方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。请选择！17思考2:某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2010年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。问题：1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。2.从所得税税前利润角度，分析哪个方案对房地产公司更为有利。18第二节房产税的筹划房产税是指以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。房产税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）利用选址进行筹划:税法规定：房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产，依据房产余值或房产租金收入征收。除上述范围外的房产，无论是经营自用还是对外出租，均不征房产税；同时，也无须缴纳城镇土地使用税，城建税按最低档的税率1%计算征税。19第二节房产税的筹划案例：某服装厂新建于2009年初，在工厂筹建时，该厂负责人就考虑到房产税、城镇土地使用税等的税收筹划问题，将厂址选在离镇不远的农村，该厂拥有土地面积3万平方米，房产原值40万元，2009年缴纳的增值税为36万元，请计算由于将厂址定在农村，给企业带来的节税额。（该镇土地使用税的征收标准为1元/平方米，房产原值减除比例为30％）案例解析:由于该厂将厂址选在农村，该企业就无须缴纳房产税、城镇土地使用税、城建税按最低税率1%征收。所以，节省的房产税：400000×(1－30%)×1.2%＝3360（元）节省的城镇土地使用税为：30000×1＝30000（元）节省的城建税为：360000×（5%－1%）＝14400（元）合计节税47760元（3360＋14400＋30000）。20第二节房产税的筹划（二）合理确定房产原值进行筹划:税法规定：自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余额。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。案例：某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：15000×（1－30%）×1.2%＝126（万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。该企业感到税负沉重，请问能否为进行适当的筹划，降低其税负呢？21第二节房产税的筹划筹划思路：如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。经估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为3000万元左右，独立出来后，每年可以少缴房产税：3000×（1－30%）×1.2%＝25.2（万元）22第二节房产税的筹划（三）巧用从价计征与从租计征，寻找平衡点：房产税有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么可以有效的选择一个平衡点：从价计征房产税=A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；从租计征房产税=B×12%当B×12%=A×0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。如果B7%A时，选择从价征税,就是非常合算；如果B7%A时，选择从租征税,也就非常合理的。23第二节房产税的筹划案例：A企业有座仓库，房产原值为8000万元没有出租，而是自用，假设年营业收入是400万元。甲企业应纳营业税=400×5%=20（万元）；城建税及教育费附加=20×（7%+3%）=2（万元）；房产税=8000×（1-30%）×1.2%=67.2（万元）。合计应纳税总额为20+2+67.2=89.2万元。假定A企业将房产租给B企业存放商品，年租金收入也为400万元。甲企业为此应纳营业税400×5%=20（万元）；城建税及教育费附加20×（7%+3%）=2（万元）；房产税400×12%=48（万元）。合计应纳税总额为20+2+48=70万元。可以看出，收入没有变，改变收入方式，可以有效节省89.2-70=19.2万元的税款。24第二节房产税的筹划（四）用足税收优惠政策:关于减免房产税的主要规定有：国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税（企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）；宗教寺