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第八章土地增值税法纳税义务人征税范围税率应税收入与扣除项目的确定应纳税额的计算税收优惠征收收管理与纳税申报土地增值税是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值税额征收的一种税。我国开征土地增值税的主要目的是：第一、征收土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。第二、征收土地增值税主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。第三、开征土地增值税，是为了规范国家参与土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入。第一节纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。第一，不论法人与自然人，都是土地增值税的纳税人。第二，不论经济性质，都是土地增值税的纳税人。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，都是土地增值税的纳税人。第四，不论部门。都是土地增值税的纳税人。第二节征税范围一、征税范围根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。二、征税范围的界定标准（一）土地是否为国有；（二）所有权是否转让。（三）转让房地产并取得收入。三、对若干具体情况的判定（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的1、出售国有土地使用权的。2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。3、存量房地产的买卖。（二）以继承、赠与方式转让房地产的1、房地产的继承。2、房地产的赠与。（三）房地产的出租（四）房地产的抵押（五）房地产的交换（六）以房地产进行投资、联营（七）合作房产（八）企业兼并转让房地产（九）房地产的代建行为（十）房地产的重新评估第三节税率（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目100%的部分，税率为40%。（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.第四节应税收入与扣除项目的确定一、应税收入的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（一）货币收入（二）实物收入（三）其他收入二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用：是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（四）与转让房地产有关的税金（五）其他扣除项目（六）旧房及建筑物的评估价格第五节应纳税额的计算一、增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）（一）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值税×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%：土地增值税税额=增值税×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，土地增值税税额=增值税×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%例8-1：某纳税人转让房地产取得的收入400万元，扣除项目金额为100万元，计算应交纳的土地增值税。增值额为400-100=300万元增值额与扣除项目之比=300/100=300%土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%=300×60%-100×35%=145万元例8-2:某公司某年有如下业务,要求:（1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；（2）计算本年该企业应缴纳的营业税；（3）计算本年应纳契税（契税税率是5％）业务及答案:业务:（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；1、本年该企业应缴纳的土地增值税答案:（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。业务:（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；答案:（2）3月转让土地使用权权取得收入400万元；允许扣除的税金22.2万元；扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；增值额＝400－322.2＝77.8万元；增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；业务:（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；答案:（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；业务:（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；答案:（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入500万扣除项目金额合计＝60×（800÷100）＝480万元增值额＝500－480＝20万元；增值率＝20÷480×100%≈4%；应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；业务:（5）6月，企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；答案:（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；业务:（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；答案:（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元扣除项目金额合计＝30×（800÷100）＝240万元增值额＝300－240＝60万元；增值率＝60÷240×100%＝25%；应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；业务:（7）12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元答案:（7）以土地使用权投资不征收土地增值税，但投资后转让股权的则要征收土地增值税.收入为股权转让收入600万元扣除项目金额合计＝40×（600÷80）＝300万元增值额＝600－300＝300万元；增值率＝300÷300×100%＝100%；应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；应纳土地增值税全年合计=23.34+6+18+105=152.34万元2、本年转让40亩土地应纳营业税＝[（400－40×（600÷80）]×5%＝5万元本年转让土地给银行应纳营业税＝[500－60×（800÷100）]×5%＝1万元本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元（7个月的租赁费）以土地换房产应纳营业税＝[300－30×（800÷100）]×5%＝3万元本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税3、本年应纳契税＝（600+800+300）×5%＝85万元以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税第六节税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。二、对国家征用收回的房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠第七节征收管理与纳税申报一、加强土地增值税的征收管理二、纳税地点：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。三、纳税申报：土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。本次课小结土地增值税的纳税义务人征税范围税率应税收入与扣除项目的确定应纳税额的计算税收优惠征收收管理与纳税申报