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精品课程立体化教材系列厦门大学财政系税收筹划童锦治主编熊巍宋春平副主编第六章其他税种的税收筹划厦门大学财政系2本章提要本章围绕土地增值税、资源税、印花税、房产税及车船使用税五个税种的税收筹划，阐述了与各税种筹划有关的政策依据，从不同生产经营行为的细节入手，介绍了各税种的基本筹划方法，并对各种方法进行简要评述。精品课程立体化教材系列厦门大学财政系3本章结构本章结构第五节车船税的税收筹划第二节资源税的税收筹划第三节印花税的税收筹划本章重点难点重点：各税种筹划的政策依据和筹划思路难点：各税种筹划的政策依据和筹划思路第四节房产税的税收筹划第一节土地增值税的税收筹划精品课程立体化教材系列厦门大学财政系4精品课程立体化教材系列本节逻辑结构图第一节土地增值税的税收筹划土地增值税的税收筹划利用利息支出扣除进行筹划不同增值率的房产是否合并的筹划有关房产销售中代收费用的筹划利用税收优惠政策进行筹划厦门大学财政系5精品课程立体化教材系列一、土地增值税筹划的政策要点土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）合理、合法增加可扣除项目，降低增值额；（二）不同增值率房产是否合并的筹划；（三）有关房产消费中代收费用的筹划；（四）利用相关的税收优惠政策。厦门大学财政系6精品课程立体化教材系列二、利用利息支出扣除进行筹划（一）政策依据与筹划思路1.政策依据根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除：凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。即：房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。即：房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）厦门大学财政系7精品课程立体化教材系列二、利用利息支出扣除进行筹划2.筹划思路依据税法规定计算利息支出节税点，通过实际可扣除利息与利息支出节税点的比较，选择最佳方案。如果允许扣除的利息大于利息支出节税点，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果允许扣除的利息小于利息支出节税点，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明以增加扣除项目金额。厦门大学财政系8精品课程立体化教材系列二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例1.具体案例星星房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，请问如何通过利息扣除为该公司进行土地增值税的筹划呢？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？假设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。厦门大学财政系9二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例2.筹划思路该公司的利息扣除节税点为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除。当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元。精品课程立体化教材系列厦门大学财政系10精品课程立体化教材系列二、利用利息支出扣除进行筹划（三）分析评价税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则－借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。只要纳税人能合理、合法的增加可扣除项目金额，就可以降低增值额，并有可能降低所适用的税率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。在利用利息指出扣除进行筹划过程中，需要注意的问题是：厦门大学财政系11精品课程立体化教材系列三、不同增值率的房产是否合并的筹划（一）政策依据与筹划思路土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。厦门大学财政系12精品课程立体化教材系列三、不同增值率的房产是否合并的筹划（二）具体案例1.具体案例某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元。对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算，能带来节税的好处呢？厦门大学财政系13精品课程立体化教材系列三、不同增值率的房产是否合并的筹划（二）具体案例2.案例解析分开核算时A房产的增值率为：（300－200）÷200×100%＝50%，适用税率30%应纳的土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）B房产的增值率为：（400－100）÷100×100%＝300%，适用税率60%应纳的土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）共缴纳土地增值税175万元（30＋145）。厦门大学财政系14精品课程立体化教材系列三、不同增值率的房产是否合并的筹划（二）具体案例合并核算时两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，适用税率50%应纳的土地增值税为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，合并核算比分开核算能节税20万元。厦门大学财政系15精品课程立体化教材系列三、不同增值率的房产是否合并的筹划（二）具体案例3.分析评价当两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。并不是所有的合并核算都可以节税，在实践中必须具体测算后才能作出选择。厦门大学财政系16精品课程立体化教材系列四、有关房产销售中代收费用的筹划（一）政策依据与筹划思路纳税人有两种代收费用的收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。在房价之外向购买方单独收取不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用。厦门大学财政系17精品课程立体化教材系列（二）具体案例1.具体案例某房地产开发公司出售一栋商品房，拟获得销售收入3000万元，按当地市政府的要求，在售房时需代收200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。请问该公司是否应将代收费用并入房价？四、有关房产销售中代收费用的筹划厦门大学财政系18精品课程立体化教材系列（二）具体案例2.案例解析如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160（万元）增值额为：3000－1160＝1840（万元）增值率为：1840÷1160=158.62%应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746（万元）四、有关房产销售中代收费用的筹划如果公司将代收费用并入房价向购买房一并收取，则允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%+200＝1360（万元）增值额为：3000+200－1360＝1840（万元）增值率为：1840÷1360=135.29%应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）厦门大学财政系19精品课程立体化教材系列（二）具体案例显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人的增值率降低，导致少缴纳土地增值税30万元。四、有关房产销售中代收费用的筹划厦门大学财政系20精品课程立体化教材系列（三）分析评价由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的。当单独收取代收费用时的增值率如果未超过50%，其适用的速算扣除系数为0时，无论代收方式如何，纳税人的税负都是一样的。如果房地产开发商将房屋装修后提高价格销售，也可达到同样效果。四、有关房产销售中代收费用的筹划厦门大学财政系21精品课程立体化教材系列（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。纳税人可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。筹划的方法有两种：利用合理定价进行筹划增加扣除费用进行筹划厦门大学财政系22精品课程立体化教材系列（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划假设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，则企业应缴纳的营业税为5%X，销售税金及附加为：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X(7%、3%分别为城建税税率和教育费附加征收率)如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为：X=（A＋5.5%X）×（1＋20%）解得：X＝1.2848A，厦门大学财政系23精品课程立体化教材系列（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。设提高价格Y单位，则只有当Y30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y＋5.5%Y）+5.5%Y时，即Y0.0971A，X＋Y1.3819A时，提高价格才能增加收益。新增的土地增值税新增的营业税厦门大学财政系24精品课程立体化教材系列（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划如果通过增加可扣除项目金额达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目金额，企业才可获益。企业节省的税收即是企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税：30%×（X－A－5.5%X）设增加的可扣除项目金额为B，则30%×（X－A－5.5%X）≥B由于此时的X＝1.2848（A＋B），代入上式，解得B≤0.07143X即：如果使增值率等于20%的可扣除项目金额数与原可扣除项目金额的差额小于售价的7.143%时，可通过增加可扣除项目金额使企业增加收益。厦门大学财政系25精品课程立体化教材系列（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划1.具体案例某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1800万元至1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，（1）如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？（2）如果企业拟将房价定于1850元，企业如何筹划才能增加利润？厦门大学财政系26精品课程立体化教材系列（二）具