第十一章土地税

第十一章土地税主要内容耕地占用税的基本制度城镇土地使用税的基本制度土地增值税的性质与类型土地增值税的特殊作用土地增值税的基本制度土地增值税的优惠政策土地增值税应纳税额的计算第一节耕地占用税一、税种的设置耕地占用税是对非农业建设占用耕地的行为征收的一种税。征收耕地占用税的主要目的是限制非农业建设占用耕地的行为，保护农业用地。耕地占用税的法律依据，是国务院于2007年12月1日发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。和2008年2月财政部、国家税务总局颁发的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（简称《耕地占用税实施细则》。二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（一）征税对象耕地占用税的征税对象是非农业建设占用的耕地。耕地，是指用于种植农作物的土地。非农业建设占用的林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地，比照耕地处理。（二）纳税人耕地占用税的纳税人是非农业建设占用耕地的单位和个人。（三）纳税义务发生时间纳税人经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。纳税人未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。三、税基与税率（一）税基耕地占用税的税基为纳税人实际占用的耕地面积，计量单位为平方米。（二）税率耕地占用税采用以县为单位、以人均耕地面积为依据的地区差别幅度定额税率。税率水平为：1.人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；4.人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。四、税收优惠（一）社会性优惠1.公共事业优惠：对学校、幼儿园、养老院、医院占用的耕地，免税。2.居民生活优惠：农村居民占用耕地新建住宅，按当地适用税额减半征税。3.救助事务优惠：对农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。（二）政治性优惠军事设施占用耕地，免征耕地占用税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。五、应纳税额计算基本公式应纳税额=实际占用的耕地面积×适用税额耕地面积如果是以亩为单位的占地面积，应将亩换算成平方米，1亩=666.67平方米。六、税款的缴纳耕地占用税由地方税务机关负责征收。纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地所在地申报纳税。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。第二节城镇土地使用税一、税种的设置城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的一种税。中国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。中国城镇土地使用税的法律依据主要是2006年12月国务院颁发的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（简称《城镇土地使用税条例》。二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间（一）征税对象城镇土地使用税的征税对象是在城市、县城、建制镇和工矿区内使用的土地。其中，土地是指国家所有和集体所有的土地。城市、县城、建制镇和工矿区内使用的土地，是指在这些区域范围内使用的属于国家所有和集体所有的土地。（二）纳税人城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。城镇土地使用税纳税人分别确定为：（1）拥有土地使用权的单位或个人为纳税（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，其土地的代管人或实际使用人为纳税人（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方分别为纳税人。（三）纳税义务发生时间纳税人购置、出租、出借房屋用地，纳税义务发生时间为：1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；2.购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。三、税基与税率（一）税基城镇土地使用税的税基是纳税人实际使用的土地面积，计量单位为平方米。纳税人实际使用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。（二）税率城镇土地使用税采用分类幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准：大城市，1.5元至30元；中等城市，1.2元至24元；小城市，0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。四、税收优惠（一）经济性优惠1.农村、农业优惠①直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。②用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。2.土地优惠对开山填海整治的土地和改造的废弃土地，免征城镇土地使用税。政策规定为，开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免税5-10年，具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局确定。（二）社会性优惠1.公共事业优惠①教育、科技、卫生、社会福利事业的优惠。②文化事业的优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税③公共用地优惠。市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。2.居民生活优惠①集贸市场用地优惠。②安全防范用地优惠。③个人出租住房优惠。（三）政治性优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征城镇土地使用税。2.由财政部门拨款的事业单位自用的土地，免征城镇土地使用税。五、税额计算基本公式应纳税额=实际使用的应税土地面积（平方米）×适用税额六、税款的缴纳城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。城镇土地使用税在土地所在地缴纳。第三节土地增值税一、税种的设置（一）土地增值税的性质和类型1.土地增值税的性质土地增值税是对土地价值按其增加额征收的一种税2.土地增值税的类型①以征税范围为标准，可将土地增值税划分为特定（国有）土地增值税与一般土地增值税。②以纳税环节为标准，可将土地增值税划分为定期土地增值税与转让土地增值税。③以税基为标准，可将土地增值税划分为全额土地增值税与超额土地增值税。(二)土地增值税的特殊作用1.有利于正确处理政府与土地所有者或使用者的利益关系，实现“地利共享”。2.有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为。3.有利于控制地价，保持经济稳定。(三)土地增值税的产生与发展土地增值税的构想始于1871年约翰·穆勒起草的《土地改革纲领》。19世纪末20世纪初，德国、英国和日本分别开征土地增值税。在中国，1930年民国政府曾在其颁布的《土地法》中详细规定了土地增值税制度。中华人民共和国成立后，曾于20世纪80年代后期，尝试土地制度的改革。土地增值税的法律依据，是国务院于1993年12月13日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月27日由财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。二、征税对象与纳税人（一）征税对象土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物产权的行为（简称转让房地产）。（二）纳税人土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其附属物所有权的单位和个人。三、税基与税率（一）税基土地增值税的税基是转让国有土地使用权和地上建筑物及其附属物所实现的增值额：应税土地增值额=转让房地产所取得的收入-法定扣除项目金额1.收入额的确定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物所有权所取得的收入是土地使用权所有人、地上建筑物及其附属物的产权所有人将使用权、产权转移给他人所取得的全部价款，包括货币收人、实物收入和其他收入以及与之有关的经济利益。2.法定扣除项目的确定①销售开发产品扣除项目的确定：a)取得土地使用权所支付的金额。b)开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。c)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。d)与转让房地产有关的税金。e)财政部确定的其他扣除项目。②转让旧房及建筑物扣除项目的确定：a)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。b)旧房及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率c)与转让土地及建筑物有关的税金。d)旧房及建筑物的评估费用。（二）税率土地增值税税率本着增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征的原则，采用四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，超过50%未超过100%的部分，税率为40%，超过100%未超过200%的部分，税率为50%，超过200%的部分，税率为60%。四、税收优惠1.对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。2.对转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。3.对个人转让自用住房的，免征活减征土地增值税。4.对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。五、税额计算（一）基本公式1.分步计算法，是以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加。应纳税额=Σ(各级距的土地增值额×适用税率)2.速算扣除法，是按总的土地增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法。应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金领×速算扣除系数六、税款的缴纳（一）纳税申报土地增值税纳税人，应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。（二）纳税地点土地增值税的纳税地点是房地产所在地。复习思考题一、概念耕地占用税视同占用耕地城镇土地使用税土地增值税有偿转让国有土地使用权旧房及建筑物的评估价格重置成本成新度折扣率速算扣除系数二、问题1.耕地占用税的征税对象2.耕地占用税的纳税人3.耕地占用税的税基与税率4.耕地占用税的税收优惠5.城镇土地使用税的征税对象6.城镇土地使用税的纳税人7.城镇土地使用税的税基与税率8.城镇土地使用税的税收优惠9.土地增值税的性质10.土地增值税的类型11.土地增值税的特殊作用12.土地增值税的征税对象13.土地增值税的纳税人14.土地增值税的税基与税率15.土地增值税的税收优惠