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第六章土地金融第一节土地金融概论一、土地金融的概念：是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信用活动的总称（土地商品的特殊性）二、土地金融的特点：1土地金融是有担保的金融2土地金融以抵押权为基础3土地金融一般要实行证券化4土地金融具有较强的政策性5土地金融业务成本较高，但收益较好第六章土地金融第一节土地金融概论三、土地金融的种类1农地金融2市地金融直接金融、间接金融四、土地金融的作用1）增加房地产资金投入，促进房地产业发展2）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费3）调整银行信贷资产结构，改善资产质量4）执行国家房地产政策，有效调节房地产发展第二节中国土地金融的发展二、中国现行土地金融制度及特点2中国现行土地金融制度2.1自营性房地产金融P1422.2政策性房地产金融（委托性住房金融业务）P142第二节中国土地金融的发展3中国房地产金融特点1）自营性业务和委托性房地产金融业务并存2）自营性房地产金融业务发展较快3）房地产金融业务仍处于起步阶段4）业务发展不平衡三、中国金融业发展前景1对土地金融（主要是住房金融）发展环境的基本判断2我国工业化和城市化进程加快，住房需求将非常巨大，住宅业将是经济增长的原动力之一3住房制度改革全面到位，住房市场发展潜力巨大4居民收入稳定增长，住房价格趋于合理，住房有效需求将大为提高5加入WTO，将促进银行加快信贷结构调整及各项改革的步伐。第七章土地税收第一节土地税收的概论一、土地税收的一般原理1概念：是国家为实现社会政治与经济目标，按预定标准强制地从个人和企业向国家财政的资源转移第七章土地税收2特点：强制性、无偿性、固定性3税法的概念：是国家最高权利机关或由其授权的行政机关制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利、义务关系的法律规范的总称。4税法的类型：P1555税法的作用：P1556税制的概念及组成（税收结构、税收法律制度）P156第七章土地税收二、土地税收的概念与特点1概念：是国家以土地为征税对象，凭借其政治权利从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地、固定地取得部分土地收益的一种税收。2土地税收与地租的区别1）两者产生的前提不同（土地税收：国家；地租：土地私有制）2）两者赖以存在的基础不同土地税收：政治权利；地租：土地所有权在经济上的体现）3）两者的分配层次不同（土地税收：国民收入的二次分配；地租：国民收入的初次分配)3土地税收的特点1）是国家税收中最悠久的税种2）土地税制以土地制度为基础土地税属于财产税、收益税或所得税3）土地税源比较稳定（位置的固定性和和永续利用特点）4）土地税转嫁问题虽有争论，但是客观存在的事实4土地税收的分类1）财产式的土地税(1)从量式土地税a按土地面积征收b按土地等级（2）从价式土地税4土地税收的分类2）收益税式的土地税（1）按总收益征税（2）按纯收益征税（3）按估定收益征税（4）按租赁价格征税3）所得税式得土地税评价：优劣互见P1604土地税收的功能1防止地价上涨过快2引导土地利用方向，促进土地资源合理3调节土地收益分配，促进企业间公平竞争4保障财政收入，筹集公共设施建设资金第二节中国土地税制的演变与发展二、中国现行土地税制及征管征税对象、纳税人、税率、减免税、征收方式、违章处理1农业税2耕地占用税（2001年内蒙古：118.3万平方公里；709.1万公顷，人口：2377.5万人4.47亩/人）3城镇土地使用税（2001年呼和浩特市总人口211.83人,非农业人口92.91万人.市辖区总人口106.28万人，其中，非农业人口为79.28万人）（二）财产税类1.城镇土地使用税–变2.土地增值税3.房产税4.契税1、城镇土地使用税：以城镇土地为课税对象，向拥土地使用权的单位和个人征收的一种税。（1）纳税人拥有土地使用权的单位和个人（2）课税对象城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地（3）计税依据纳税人实际占用的土地面积（4）适用税额和应纳税额的计算城镇土地使用税率级别人口（万）税额（元/平米.年）大城市=501.5元至30中等城市20~501.2元至24元小城市=200.9元至18元县城、_0.6元至12元建制镇、工矿区经济发达地区可适当提高（5）纳税地点和纳税期限纳税地点土地所在的税务机关纳税期限按年计算，分期缴纳。（6）减税、免税2、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（1）纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人（2）征税范围国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（3）课税对象和计税依据课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（＝转让收入－规定扣除项目金额）（4）税率及应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率,增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同：增值额高出应扣除项目金额税率50％30％50％~100％40％100％~200％50％=200％60％速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值税额×30％；土地增值额超过扣除项目金额50％的，未超过100％的，应纳税额＝土地增值税额×40％－扣除项目×5％；土地增值额超过扣除项目金额100％的，未超过200％的，应纳税额＝土地增值税额×50％－扣除项目×15％；土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额＝土地增值税额×60％－扣除项目金额×35％。（5）扣除项目取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并提供与转让房地产有关的资料。（6）减税、免税（7）征收管理3、房产税：是向房产的产权所有人征收的一种税。（1）纳税人：中国境内拥有房屋产权的单位和个人。（2）课税对象：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。（3）课税依据：非出租的房产，以房产原值一次扣除10－30％后的余值；出租的房产，以房产租金收入。（4）税率：采用比例税率按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。（5）纳税地点和纳税期限纳税地点：房产所在地纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（6）减税、免税4、契税：系在土地、房屋权属发生转移时，当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收。契税带有规费性质，按政策的不同而有所不同。这是契税不同于其他税收的主要特点。（1）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（2）课税对象发生产权转移变动的土地、房屋（3）税率1997年国务院修改契税条例，在全国实行浮动税率，契税税率范围为3％～5％。各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地实际情况，在规定幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。（4）计税依据国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。（5）纳税环节和纳税期限契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。承受人自转移合同签定之日起10日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。（6）减税、免税（三）行为税类1.耕地占用税2.城市维护建设税3.固定资产投资方向调节税4.印花税1、耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人征收的一种税。（1）纳税人凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。（2）课税对象占用耕地从事其他非农建设的行为。（3）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。（4）税率和适用税额实行定额税率，具体分4个档次（以县为单位）：耕地占用税税率人均耕地（亩）税额（元/m2）=110元至50元1~28元至40元2~36元至30元35元至25元(7)纳税环节和纳税期限各级人民政府批准后，土管部门发放征（占）用土地通知书和划拨用地之前，由征收机关通知纳税人在规定时间内到指定地点缴纳。耕地占用税的纳税期限为30天。（5）加成征税（6）减税、免税（四）流转税类营业税——转让土地使用权、销售不动产中的营业税。（1）纳税对象：我国境内有偿销售不动产，必须缴纳营业税。（2）纳税人：销售不动产的单位和个人（3）税率：5％（4）计税依据：转让土地使用权或销售不动产，采用预收款项的方式4土地增值税(四级超额累进税率,30%、40%、50%、60%)5契税（1%-3%）(土地、房产权属转移，产权承受人交)6相关税收（房产税、固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税）房产税《中华人民共和国房产税暂行条例》产权所有人（单位、个人）-纳税人房产-征税对象课税依据-非出租房产（以房产原值一次扣减10-30%后的余值，1.2%）;出租房产(租金收入,包括货币收入和实物收入,12%)按年计征三、现行土地税制的改革与完善（一）改革的方向与目标改革的目标——“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”改革方向——要建立以土地收益分配为核心的土地税制体系（二）改革的模式设想（三）改革的配套措施土地税制改革必须与土地使用制度改革密切联系起来要同其他税种及税法相适应要同国有企业改革相适应必须与经济体制改革同步进行复习思考题1、何为土地税收？2、税收及土地税收的特性？3、税收制度的构成要素？4、税率分为哪三种，解释？5、中国现行的土地税收有哪几种？