论房产税和房价

中国房地产税和房价MG11001049国民经济学丁毅0.引言定义：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。方法：1.从价计征房产税。(1）从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。(2）房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。2.从租计征房产税。(1）从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。(2）房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。(3）对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。0.引言上海：规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(下文简称“主管税务机关”)申报办理房产税征免认定手续。征收范围：包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。征收标准：上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。计算方法：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。0.引言重庆：1、征收对象试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：（1）个人拥有的独栋商品住宅。（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。2、税率（1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。（2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。以上细则说明房产税征收的目的之一是打压商品房交易量从而打压房价上升过猛的势头，同时满足了地方政府征税的需要，因此能够很好推动落实。1.背景合理性：房产税是针对公民持有资产征税，这将成为一种更加有效的调节不同收入分配差距的手段。尤其是近年来社会不同群体间拥有财产的差距日益扩大，的确到了需要适当加以调节的时候了。房产税的开征可以确保地方政府有一个稳定、持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。可以抑制将房地产作为虚拟金融资产过度炒作。购房者应该为公共财政支出带来的房价增值买单。依据：放纵房产市场发展的做法不仅会加剧财富和收入分配的不公，由此造成的庞大房地产泡沫也会成为灾难性金融危机和经济危机的根源。（上世纪90年代日本爆发的金融危机，以及2008年美国爆发的金融危机）税收对收入调节作用，房产税标准使得征税对象主体为拥有两套房以上的居民1.背景不合理性：房产税显然是一种财产税，是公众为拥有房屋这种财产而纳的税。西方许多国家征财产税，因为公民的房产收益受到保障。作为国内多数民众最大私产的房屋，最大的产权不过只有70年；不同国情之下，是否应该征收房产税？在土地出让金占了房价多半部分的现实下，房产税很不合理。房子是建在土地上的，人们买房很大程度上就是在买土地和空间——人们既然为买房付了那么高的土地出让金，再征房产税就很牵强了，无疑是一种重复收税。任志强说过，所有实行房产税的国家，房屋持有前相关环节的门槛会大大降低，而我国现在有土地使用费、农田占用费等一大堆，还有增值税、营业税等。地方政府卖地时早征了70年的土地出让金，之后再征收房产税等于二次征税。合法性问题。房产税这么重要的税种，当然应该像车船税立法一样，须由全国人大去立法的。根本没经过全国人大，而是依据那个1986年通过的《房产税暂行条例》（国务院制定，人大授权。2000年出台的《立法法》第八条规定“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”只能制定法律，即必须由全国人大制定条款），这显然存在深层次问题的，超脱了命题范畴。2房产税实行本身存在的问题难题1：对增量还是存量征收。从理论和公平性上说，房产税要收理应全部征收，不能只收增量，否则同房不同税。“横向”如果不公平，双轨制将造成资产定价的极大扭曲，失却调节住房与财富分配的功能，于转换财政收入机制也无益。但如果从现在开始全部存量都征收，又有“纵向”不公平之嫌。难题2：税率太轻的话，不仅无济于事，反而可能因为“利空出尽”而引起房价的大反弹。反之，如果太重的话，很难把握分寸，对市场形成类似休克疗法的效果，而且会因为给普通自住居民造成过重的财务负担而遭致反对，难以推行下去。难题3：房产税收入应该全部用于公租房建设，才能达到降价的目的。着如何让操作仍没有具体细则。重庆市政府27日召开新闻发布会宣布开展个人住房房产税改革试点，重庆市市长黄奇帆在会上表示，重庆征收的房产税将全部用于公租房建设，重庆开征高档商品房房产税，标志着重庆完成了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系建设，将加快实现住房保障全覆盖步伐。（准公共产品供给问题）2房产税实行本身存在的问题难题4：高房价是痛苦的。对一线城市征收房产税使得热钱向二线城市流动，推动了二线城市房价。一线城市房价痛苦没有结束，又产生了新的问题。难题5：每个城市如何制定本市相应的细则？3房产税的实际效果试点房产税方案实际效果：形式上扩大了地方财政收入的来源，健全了地方税体系。但是其税收规模小，实际意义不大。比如上海的房产税税率只有0.6%，而大多数非高档住房瞎价低于全市上一年度均价两倍的商品住房)只适用0.6%的税率，国际上房产税税率基本在l％左右。不仅如此，上海的税基还要根据市价打七折。这样低的税率，其实对财政增收的贡献也很小。调节住房需求效应存在有限性。新购—套40O万元的高档商品住房(200平米*2万元/平米)仅需纳房产税1．12万元(400万*0．4%*70％)，在一些高档社区，其与物业费加水电费差不多。如果有180平米的免税额(本地户口或常住的三口之家)，实际每年只缴纳房产税1120元(20平米*2万/平米*0．4％*70％)。对于买得起400万住房的家庭而言，这个负担微不足道。不过，对于房产税的承受者，这样的税率，尽管对其直接的财务影响或不大，但对其心理上的安全感会有很大冲击。因为房产税是年年交，而且随市值浮动。3房产税的实际效果试点房产税方案实际效果：对收入调节的作用目前没有体现出来。在上海，外地的非常住居民新购商品住房直接全额适用房产税率，而上海常住居民则可首套住房免税，这样的政策容易受到支持，也符合在住房领域鼓励自住需求、反对投资需求的政策引导。但由于只管新购，对存量房不征税，调节财富分配的功能基本落空，对囤房的打击相对有限，可以增加的税源也较少，土地利用格局基本难以发生大的变动。3房产税的实际效果上海:1-11月，本市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%，占全社会固定资产投资的45.9%。商品房施工面积12587.43万平方米，增长16.9%。其中商品住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%。商品房新开工面积3294.98万平方米，增长25.8%。其中商品住宅新开工面积2187.02万平方米，增长19.1%。商品房竣工面积1672.19万平方米，增长23.5%。其中商品住宅竣工面积1111.7万平方米，增长17.6%。商品房销售面积1497.96万平方米，下降16.5%。其中商品住宅销售面积1211.7万平方米,下降16.5%。4房价房价宏观调控有效果，但是房价放缓实际出现在2010年：先是利率上调85折没有7折利率优惠，再是贷款二套首付调到五成后调到6成，到4月全国限购，贷款要求彻底贯彻没有社保或纳税证明而且不是连续五年以上的不予贷款，实时做到了本市能有2套房，外地只能购买一套房子，外地就是有钱也不让买了只能卖了再买。本市也是有了2套以上就别想再买了必须保证名下房产小于2套才能买房。到后来央行连调几次利率，到现在首套购房也都是基准利率以上了，不再优惠，缩进银根。4房价上海：房产税间接加快了降价步伐，起了辅助作用。但是说这是房价拐点为时过早。4房价上海：二手房事实上更加关系外来居民。房价在曲折中上升，最后趋于平稳。二手房通过博弈，如果房产税加码，会导致恐慌性抛售。4房价上海统计局关于房价调控的调查：房价下跌也存在棘轮效应使得部分居民感觉不明显，房价应该还需下行。4房价上海征收房产税后，苏州房价有一个明显增长的过程，考虑是上海开征房产税导致资金外流向附近城市。可以考虑收集其他城市的房价资料分析房产税对资本的挤出效应。4房价二手房购买者主要是刚性需求用户，相比之下新建商品房在1月至6月间房价反升。暗示投资型用户涌入该市。5试点中存在的问题房产税方案是否公平：只对增量房征税而不对存量房征税使得政府的公信力受到损害。在没有出台房产税方案之前，囤房等投机行为虽然受诟病但是不违反当时的规则，不应该在现在受到制裁。公共财政问题：地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的缺口永远无法满足，开征再多的税收都没有用。在财政收支没有建立有效监督体制的时候，还没有形成“公共财政”的机制，房产税只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，不会带来政府效率的提高。因此，以房产税代替土地出让金方案目前不可行。房产税与房价的矛盾：房产税既然是根据房价征收的一种财产税，高房价会带动房产税的增长，为政府拉动房价提供了内在动机。长远看这项税收处理不当会带来一系列问题。而当务之急应该是让居民有所居，因此房产税进一步实现应该再做斟酌。6一些看法房产税无论如何作为一种税收，对打压房价的作用有限。它抑制了非理性需求和压缩了投机的空间。税负实际上是由购房者承担，因此籍由房产税打压房价的政策目标可能难以实现。政府征税，减少了私人部门的的总体福利。从税法法理上看，它对纳税人，外来居民和本地居民实行了歧视，使得事实上外来居民有更高的税负。虽然这是一种打压外来投机的手段，但是这违反了公平的原则，有太大的随意性（事实上，对于资本雄厚投机者，这不是什么大问题，反而某种意义上减少了它们的竞争压力）。征收范围上来看，房产税征收不涉及农村。实际上，随着城乡一体化进程加快，如上海等城市很多高档住房建在农村。这实际是对城市住房购买者的不公平。而对存量房没有直接征收房产税，这对打压房价犹如隔靴搔痒。作为一种税收，它是调节社会财富的一种手段。因此，以房产税来打压房价，个人认为不应该报太大希望。而目前来看，应该完善房产税机制，使得房产税成为一种调节社会财富的一种机制。打压房价，更应该从供给、成本和完善法规上考虑（房产税补贴保障房）。6一些看法高房价+房产税=用脚投票。现有能力购买一线城市的居民，可以用脚投票。因此今年中国富人移民潮也成为一个焦点。房产税没有进入良性循环之前，不仅没解决房价问题、财富分配问题和公共财政问题，会带来更多的潜在问题。因此现今，房产税方案应与立法和公共财政改革相结合，才能发挥应有作用。在此之前，不能推广。Thankyou！