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任务八财产税类——契税一、概念以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、征税对象：是境内发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋。1国有土地使用权出让2土地使用权的转让3房屋买卖4房屋赠与5房屋交换6视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与二、纳税人在我国境内发生土地、房屋权属转移，以承受权属的单位或个人为契税的纳税人。具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人。三、税率契税实行3%至5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府按照本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案。四、应纳税额计算（一）契税的计税依据：不动产的价格。具体计税依据分别规定如下：1有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税.4以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。5对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。（二）应纳税额计算公式及举例应纳税额=计税依据×适用税率[例1]某企业购得一块土地的使用权，成交价格为1000万元，当地规定的契税适用税率为3%，计算该企业应纳契税税额。解：应纳税额=1000×3%=30（万元）[例2]公民张某与李某交换房屋，张某向李某支付价差50000元，当地规定的契税适用税率为5%，计算张某应纳契税税额解：应纳税额=50000×5%=2500（元）[例3]甲某将一套房屋赠送给乙某，赠与契约上没有标明价格。经契税征收机关核实，该房屋现值为200000元。当地政府规定的契税税率为5%。计算甲某应纳契税税额。解：受赠人乙某为纳税人。应纳税额=200000×5%=10000（元）五、契税的征收与缴纳1、契税的纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证（如契约、协议、合约、单据、确认书等）的当天。2、契税的纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收。3、免税和减税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，可以免征契税。（2）城镇职工经过县级以上人民政府批准，在国家规定的标准面积以内第一次购买公有住房的，可以免征契税。（3）个人购买自用普通住宅，暂时可以减半征收契税。（4）因不可抗力失去住房而重新购买住房，可以酌情减征或免征契税。（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农业、林业、牧业、渔业生产的，可以免征契税。（6）财政部规定的其他可以免征、减征契税的项目。