资产评估学课件--第一章--导论

资产评估学引例A公司B公司资产独立第三方评估机构某一时点的公允价值导论资产评估方法、程序机器设备评估不动产评估无形资产评估金融资产评估流动资产及其他资产评估企业价值评估资产评估报告第一章导论学习内容1.资产概述2.资产评估及其特点3.资产评估的目的4.资产评估的原则5.资产评估的假设6.资产的价值类型及评估标准4第一节资产概述一.资产的含义“资产是指企业拥有或者控制的、能够用货币计量的，预期会给企业带来经济利益的资源”。5资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。（3）资产必须能以货币计量。二.资产的分类1、按资产存在形态分类（有形，无形）2、按资产能否独立存在分类（商誉、其他）3、按资产是否具有综合能力分类（单项，整体）两者的价值差就是商誉图表：1-1第二节资产评估及其特点一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估是专业机构和人员按照相关法律、法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。8(二）、资产评估的基本要素评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估依据对被估资产定价的依据评估原则内在行为规范评估目的资产交易业务本身经济行为的特征评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段评估程序工作步骤价值与价格价格——是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。价值——只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。赤峰学院经济与管理学院朱国11二、资产评估的特点1.时点性（现实性）2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性评估结论只是评估人员的一种主观判断，而不是客观事实。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估结果只是为资产业务提供一个参考价值。三、资产评估与会计计价的区别1、主体不同会计：由本企业财务会计人员完成资产评估：由专门的评估机构完成2、目的不同会计：全面反映企业历史和现实资产状况，为财务报告的使用者和企业管理服务。资产评估：为资产交易提供估值服务。3、前提条件不同会计：主要是以历史成本为依据记录资产的价值。资产评估：是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的大小赤峰学院经济与管理学院朱国13两者的联系1、资产评估的结论为会计计价提供依据2、资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料，资产评估大量运用现代会计计价方法（现值、可变现净值、重置成本、公允价值）。3、会计的入账有时需要依靠资产评估的数据第三节资产评估的目的（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（二）资产评估的特定目的国有资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；引起资产评估的其他合法经济行为。对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后几种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估。第四节资产评估的原则一、工作原则1、独立性原则2、客观性3、科学性二、经济原则1、预期原则2、贡献原则3、替代原则4、最佳使用原则（法律、技术、经济上可行）适合于房地产的评估5、供求原则练习题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产（c）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未来（2）不可辨认的资产是指（c）。a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（c）。a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（d）。a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（c）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（d）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（7）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（b）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（8）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（b）万元a、500b、300c、280d、360多选题1．资产评估中的资产具有的基本特征是（bcd）。A．是由过去的交易和事项形成的B．能够以货币衡量C．由特定权利主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来未来经济利益E．是有形的2．涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（bde）。A．企业经营，产成品出售B．资产转让，企业清算C．企业所有权与经营权分离D．企业兼并，企业出售E．中外合资、合作3．资产评估的公正性表明资产评估具有（ad）。A．技术基础B．程序基础C．思想基础D．组织基础E．道德基础第五节资产评估假设1.继续使用假设资产状态的一种假定性描述。2.公开市场假设3.清算假设继续使用假设该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。三种形式：⑴在用续用；⑵转用续用；⑶移地续用公开市场假设是指假定有较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的公开市场中进行交易。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方一的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。公开市场假是构成资产评估市场价值的基础。清算假设（非持续经营假设）假设被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。例如：破产，抵押第六节资产的价值类型及评估标准一、价值类型（一）概念价值类型：资产评估价值的类别，是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质”的规定2.不同属性的价值类型，数量上也不同3.价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。4.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据。5.每一种价值类型必须予以明确定义（二）价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标：其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；其二，资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务,资产评估应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志国际上通行或认可的“市场价值”，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。但是，并不是每一项资产待评估的资产都处于理想状态。这样，力图判断资产的公允价值的基本目标或一般目的也就无从实现。资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中公允价值。其二资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。二、价值类型分类资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在着差别的，在数量上往往也存在着差异。资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为，即资产评估特定目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系。（一）分类标准一是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。二是从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。三是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。第一种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。第二种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。第三种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的，第一，为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二，使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。（二）资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的价值（非市场价值）投资价值使用价值清算价值持续经营价值保险价值课税价值净变现价值⑴市场价值国际资产评估标准“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。”市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件；3.评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态；4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场我国的一般解释：资产评估中的市场价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）市场价值以外的价值或非市场价值中的“市场价值以外”或“非”字并不是否定评估结论与市场的联系，而是强调非市场价值是那些不满足、不具备资产评估中市场价值定义条件的价值。所以说，市场价值以外的价值或非市场价值是一个相对于市场价值的专有名词和专业术语。从市场价值以外的价值的表述来看，市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，它包括了在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值等一系列