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中南林业科技大学资产评估学中南林业科技大学课程目的了解国内外资产评估发展状况掌握资产评估的基本理论与方法熟悉各类具体资产的评估方法和程序能够独立撰写资产评估报告中南林业科技大学课程主要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估中南林业科技大学资产评估理论资产评估概念资产评估目的资产评估要素资产评估假设资产评估原则资产评估准则资产评估类型中南林业科技大学资产评估方法市场法成本法收益法中南林业科技大学资产评估实务资产评估程序各类资产评估资产评估报告机器设备评估房地产评估资源资产评估无形资产评估长期投资评估流动资产评估企业价值评估中南林业科技大学第一章总论•资产评估及其特点•价值类型和评估目的•资产评估的假设•资产评估的原则中南林业科技大学第一节资产评估及其特点•一、资产评估的定义•（一）资产评估的概念•专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。中南林业科技大学•（二）资产评估要素•1.评估假设•资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的•2.评估原则资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系•3.评估的依据指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为、文件、重大合同协议等中南林业科技大学•4.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。•5.评估的主体指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证•6.评估的客体指资产评估的对象，是对资产评估内容上的界定•7.评估基准日确定资产价值的基准时间中南林业科技大学•8.评估的（特定）目的指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择•9.评估的价值类型对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；•10.资产评估方法确定资产评估价值的手段和途径。•资产评估各要素之间相互依托，相辅相成，缺一不可，是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。中南林业科技大学•二、资产评估的客体•（一）资产的含义•特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利•资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产•（二）资产的基本特征•必须是经济主体拥有或者控制的•能够给经济主体带来经济利益的资源•资产必须能以货币计量。中南林业科技大学•（三）资产的分类•1.按资产存在形态分类•有形资产和无形资产•2.按资产与生产经营的关系分类•经营性资产和非经营性资产•3.按资产能否独立存在分类•可确指资产和不可确指资产（商誉）•4.按资产是否具有综合获利能力•单项资产和整体资产中南林业科技大学•（四）资产的价格和价值•价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额•资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计•资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。中南林业科技大学•三、资产评估的种类和特点•（一）资产评估的种类1.从评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式来分类•评估、评估复核、评估咨询•2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求来分类•完全资产评估、限制性资产评估•3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度：•单项资产评估、整体资产评估中南林业科技大学•（二）资产评估的特点•1.市场性•评估以市场价值为基准，接受市场价格检验•2.公正性•一是遵循正确适当的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，这是公正性的技术基础；二是评估主体与资产业务及当事人其没有厉害关系的第三者，这是公正性的组织基础•3.专业性•评估人员具有建筑、土地、机电设备、经济、财务、税法等专业知识，从事专业活动，对资产评估结论的专业水准负责中南林业科技大学•4.咨询性•资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，本身无强制执行的效力；评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。中南林业科技大学•四、资产评估的功能和作用•（一）资产评估功能评价和评值（二）资产评估的基本作用咨询作用管理作用鉴证作用中南林业科技大学第二节资产评估目的与价值类型•一、资产评估的目的•是指资产评估行为所服务的经济活动，即评估结果的期望用途。•（一）一般目的•确定资产在评估基准日的公允价值•（二）特定目的•为特定资产业务的需要而进行的资产评估活动。•主要资产业务：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等中南林业科技大学•二、资产评估的价值类型•是指资产评估结果的价值属性及其表现形式•（一）以估价标准形式表述的价值类型重置成本、收益现值、现行市价和清算价格•（二）从资产评估假设表述的价值类型公开市场价值、继续使用价值和清算价值•（三）根据市场条件、使用状态划分的价值类型市场价值和市场价值以外的价值。中南林业科技大学第三节资产评估假设•一、交易假设•（一）含义•假定待评估资产已经在交易过程中，评估人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。•（二）使用条件•被评估资产置于交易当中；模拟市场交易的条件。•（三）注意事项•与公开市场假设类似中南林业科技大学•二、公开市场假设（一）含义•待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。•（二）使用条件•凡能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估•（三）注意事项•根据资产的位置、特点、市场供求条件等因素确定最佳利用方式，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。中南林业科技大学•三、持续使用假设•（一）含义•设定被评估资产按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。•（二）继续使用方式•在用续用、转用续用、移地续用。•（三）注意事项•产权是否明晰；是否具有剩余经济寿命；是否允许转变利用方式。中南林业科技大学•四、清算假设（一）含义•是指资产所有者在某种压力下（破产、抵押权实施等），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。•（二）使用条件•对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。•（三）注意事项•清算评估值通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。中南林业科技大学第四节资产评估的原则•是指规范评估行为和业务的准则，包括资产评估工作原则和经济原则。•一、资产评估的工作原则•（一）独立性原则•独立、公正评估机构•评估人员与评估结论相独立•（二）客观性原则•资料客观真实，操作程序合理，结论经得起检验•（三）科学性原则•标准科学，方法科学，方案合理中南林业科技大学•二、资产评估的经济技术原则•（一）预期收益原则•资产价值高低取决于资产预期收益的大小•（二）贡献原则•又称重要性原则，资产价值取决于对其他资产或整体资产的贡献。•（三）替代原则•在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。相同效能的资产以较低价格作为资产的评估价格。中南林业科技大学•（四）供求原则•假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充•（五）评估时点原则•确定评估时点——评估基准日中南林业科技大学第二章资产评估的基本方法•市场法•收益法•成本法•评估方法的选择中南林业科技大学资产评估基本途径和方法•成本法市场法收益法•成本途径市场途径收益途径•过去评估基准日未来中南林业科技大学第一节市场法•一、市场法的基本原理•（一）概念•利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。•（二）理论依据•替代原则，采用比较和类比方法判断资产价值中南林业科技大学•二、市场法的基本条件和适用范围•（一）市场法的前提条件•1.活跃的公开市场•2.有可比的资产及其交易活动•资产及交易可比性中南林业科技大学•（二）市场法的适用范围•主要适用于单项资产的评估：机器设备、运输设备、原材料、房地产。•不适合以下两种情况：•第一、没有可比参照物的资产，如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产；•第二、没有市价的资产。中南林业科技大学三、市场法的基本程序及有关指标•选择参照物•在评估对象与参照物之间选择比较因素•指标对比、量化差异•在各参照物成交价格的基础上调整对比指标差异•综合分析确定评估结果（一）市场法的基本程序中南林业科技大学有关指标功能质量实体特征市场条件交易条件（二）市场法的有关指标中南林业科技大学•四、市场法中的具体评估方法•（一）直接比较法•利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。•直观简捷、便于操作，要求参照物与评估对象的可比性较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。。中南林业科技大学•根据参照物与评估对象的差异特征，直接比较法分为：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。•基本计算公式：•公式一：评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n公式二：评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n中南林业科技大学•1.现行市价法•评估价值=评估基准日的现行市价•适用性：评估对象本身有现行市场价格或参照物有现行市场价格•2.市价折扣法•评估价值=参照物成交价×（1－价格折扣率)•适用性：仅交易条件有差异（快速变现）•[例2－1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）中南林业科技大学•3.功能价值类比法•以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。•适用性：资产价值与资产功能存在可量化的关系中南林业科技大学•（1）线性法•评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力/参照物生产能力）•[例2－2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。•资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）•（2）规模经济效益指数法•评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力÷参照物的生产能力）x•[例2－3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.•资产评估价值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（万元）中南林业科技大学•4.价格指数法•评估值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）•或=参照物成交价格×价格指数•适用性：评估对象和参照物仅有时间因素差异，且时间差异不能过长•（1)定基价格变动指数：与基期比•资产评估价值=参照物资产交易价格×（1+评估基准日的定基价格变动指数）/（1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）•（2）环比价格变动指数：与前期比•资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期（1+环比价格变动指数）乘积中南林业科技大学•[例2－4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价值接近于：•资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）•[例2－5]被评估房地产于200