浅析房地产行业中的现金流量问题

浅析房地产行业中的现金流量问题作者：谯谦，吴楠作者单位：西南财经大学法学院,610074刊名：现代商业英文刊名：MODERNBUSINESS年，卷(期)：2009，(20)被引用次数：1次参考文献(3条)1.杨惠星房地产行业现金问题分析[期刊论文]-中国房地产金融2004(07)2.赵笑荷浅论房地产开发企业中现金流量的管理[期刊论文]-城市开发2002(07)3.常永胜中国房地产金融体系研究2001相似文献(10条)1.学位论文梁娟娟现金流量指标预警财务风险：基于房地产行业ST公司的研究2005财务风险预警，简而言之，就是运用财务指标预测、预报企业的警情。财务风险预警研究一直是企业界和学术界关注的重点问题，如何有效识别、评估、预警的财务风险预警体系始终是国内外学术界探讨的问题之一。对财务风险预警指标的研究，有助于准确预测公司财务风险，从而减少公司出现不可挽回的财务失败状况，有效保护广大投资者的利益。论文首先从银广夏公司的破产案例分析开始，发现传统财务预警指标存在很大的实践局限性。通过传统财务分析指标和现金流量指标的比较研究，我们得出传统财务预警指标在理论上存在的四大主要局限性和现金流量指标预警财务风险的六大优势，同时以房地产行业ST公司的财务数据为案例比较研究了传统财务指标和现金流量指标预警财务风险的状况。其次，引入灰色系统理论，建立了现金流量指标预警财务风险的灰色模型。以ST珠江公司为灰色预警模型的研究样本，以其自由现金流量为模型的解释变量，对现金流量指标预测财务风险进行了实证研究。实证结果证明，以自由现金流量指标为变量建立的灰色预警模型对ST珠江公司的财务风险进行了有效的预测。文章最后，综合比较各种因素建立了一个完整的现金流量指标体系，并且全面分析了影响现金流量指标预警财务风险时面临的各种因素，提出在运用现金流量指标体系预警财务风险时还需要从公司所处的各个宏观、微观层面来综合分析其财务状况。2.期刊论文宋戈现金流量法在房地产投资决策中的应用-商业研究2002,(7)随着社会主义市场经济体制改革的建立和发展,房地产成为国民经济的一个重要投资领域.面对这样一个投资巨大的领域,投资决策仅停留在经验决策或简单的会计计算水平上是远远不够的.需要采取专门的方法,科学地、最大限度地分析和预测投入与产出的关系,为房地产投资决策奠定基础是十分必要的.3.学位论文何志华房地产价值的评估方法研究1999房地产评估工作在中国开展了近十年,由于受到房地产评估理论的限制,评估工作者仍沿用传统的评估方法去对房地产价值进行评估.随着房地产市场不断发作者认为有必要对这些评估方法进行检讨.该文第二章、第三章、第四章主要收益资本化法和现金流量贴现分析法在房地产价值评估方面的应用,第五章着重研究剩余法和现金流量分析法在土地价评估方法的应用.4.学位论文刘欣我国房地产上市公司盈余质量研究2008本文研究了我国房地产上市公司的盈余质量。在基于信息观的基础上，从盈余质量的特征和影响因素这两个方面来研究盈余质量，并在实证研究中以盈余的可持续性，作为研究出发点。在经营性会计盈余和经营性现金流量两个方面建立模型来研究盈余的可持续性，进而分析房地产行业的盈余质量。一．研究目的。本文研究房地产上市公司盈余质量主要基于以下两个主要目的：(1)从盈余的可持续性角度分析房地产行业的盈余质量。该目的是本文写作的最主要的目的。盈余的可持续性，指盈余从时间序列上看，能够保持在一种稳定并不断合理增长的状态。作为盈余质量最核心的特征，将其作为评价盈余质量的角度，显得比较合适。此外，房地产行业本身因素决定了用盈余的可持续性角度评价该行业盈余质量显得更为合理，因为房地产行业最大的运行风险就是“房地产泡沫”，而“房地产泡沫”的本质就是房地产行业的经营不具有内在可持续性，明显的，用盈余的可持续性角度来分析房地行业的盈余质量则能更加有效。(2)根据分析后的房地产行业盈余质量，提出针对性的政策建议。众所周知，房地产行业在我国正处于发展期，其本身经营方式，管理方法并不完善，加之2008年全球性金融危机的影响，这些不利的因素，会降低房地产行业的盈余质量，因此有必要建议对其进行改进。此外，虽然我国出台的关于房地产行业的宏观经济政策的数量非常多，但是由于房地产行业自身的复杂性，同样需要进一步的完善和补充，因此，本文也想针对性的提些宏观经济政策的建议，以期能够对此有所帮助。二．主要内容。根据本文的写作思路，全文一共由六章构成。(1)第一章导论。本章是全文的起始章节，主要阐述了本文研究我国房地产行业盈余质量的原因，研究该问题所要达到的目的，研究该问题所遵循的研究思路，以及通过本文，对该问题的类似研究所能产生的贡献。本章的重点是研究目的和研究思路。本文的研究目的有两点：第一，从盈余的可持续性角度分析房地产行业的盈余质量。第二，根据分析后的房地产行业盈余质量，提出针对性的政策建议。本文的研究思路是：从盈余质量的特征和影响因素这两个方面来研究盈余质量，并且这样的研究是基于信息观的基础上的。盈余质量的特征包括：可靠性，可持续性，现金含量。盈余的影响因素，本文根据房地产行业的特征区分为一般因素和特殊因素。在理论分析之后进行了实证研究，以盈余的可持续性作为研究出发点，从经营性会计盈余和经营性现金流量两个方面建立模型来研究盈余的可持续性，并在建立的模型中考虑了房地产行业特殊的影响因素。(2)第二章文献综述。本章对研究盈余质量以及房地产盈余状况的中外文献进行了综述，并分为三部分进行陈述。第一部分，基于计量观的盈余质量研究综述。在本部分中，介绍了基于计量观下，盈余质量的研究历程，发现在这种观点下研究盈余质量是通过研究企业会计盈余的本身，来探求会计盈余质量的高低。第二部分，基于信息观的盈余质量研究综述。本部分同样介绍了，在这种观点下，盈余质量的研究历程，发现在信息观下，盈余质量应该是体现会计盈余与公司在资本市场上表现之间的关系，也即是高质量的会计盈余应该与高回报的市场反应密切相关。市场观重点关注市场对公司盈余信息的反应。第三部分，房地产业盈余状况的研究综述。该部分主要介绍了对房地产盈余状况的研究历程，由于我国专门针对房地产盈余质量研究的文献较少，因此该部分的内容还包括了对房地产盈余的其他方面研究。(3)第三章理论分析。本章对盈余质量的内涵和外延进行了理论分析。全章分为三部分。第一部分阐述了盈余质量的定义，因为理论界对此尚无统一的定义，所以本文基于计量观的角度，将盈余质量定义为：反映会计盈余的可靠性，可持续性和盈余的现金含量。第二部分，阐述了盈余质量的特征。包括可靠性，可持续性，现金含量三个特征。其中，可靠性是指企业报告的盈余，是符合国家的法律，按照企业会计准则和行业会计制度的规定对企业盈余进行反映；可持续性表现为在连续的多个会计年度内，盈余水平的没有出现剧烈的变动情况，整体盈余水平从长远上看，呈现出稳步增长态势；现金含量表现为表现为会计盈余的确认的同时，是否与收到的现金相匹配。第三部分，论述了影响盈余质量的一般因素和对房地产行业而言的特殊影响因素。其中一般影响因素包括：会计规范、公司治理结构、企业的核心竞争力。对房地产行业的特殊影响因素包括：国家房地产政策、经营区域、经营战略。(4)第四章模型设计。本章主要阐述了模型设计的过程。本文借鉴了经典的DD模型并根据我国房地产行业的实际情况，进行了改动。本章分为三个部分。第一部分，研究假设。该部分的研究假设包括：经营性会计盈余模式研究假设和经营性现金流量模式研究假设。对于经营性会计盈余模式，所提出的假设是，经营性会计盈余第t+1年值与第t年值越相关，则盈余的可持续性越强，盈余质量越高。对于经营性现金流量模式，所提出的假设是第t+1年的经营性现金流量与第t年的经营性会计盈余越相关，则盈余的可持续性越强，盈余质量越高。第二部分，模型的建立，根据研究假设引申，借鉴DD模型并根据我国房地产行业的实际情况，建立经营性会计盈余分析模型和经营性现金流量分析模型。第三部分，样本选取。最终确认的满足条件的房地产上市企业一共有75家，450组数据，时间为2002年-2007年。(5)第五章实证分析。本章根据前述的理论分析和模型设计，对模型进行实证研究。本章分为三个部分。第一部分，描述性统计。结合资产负债表，利润表和现金流量，并考虑在两个模型里，对房地产企业而言非常重要的财务指标进行描述性统计，这些指标包括：总资产、经营性会计盈余、经营性现金流量、借款。通过描述性统计，对房地产行业整体盈余状况作出评价。第二部分，模型的回归分析。该部分对经营性会计盈余分析模型和经营性现金流量分析模型进行了回归分析。回归的结果表明：在整体上，盈余的可持续性比较明显，盈余质量较高，特别是2004年和2006年所反映出来的盈余质量表现得非常突出。但是，需要指出的是，如果我国经济一直保持较高的发展水平，那么这种水平的盈余质量就会一直保持，如果我国经济出现调整而不能维持这样高的增长率的情况下，那么房地产行业的盈余质量必然会下降。第三部分，模型的检验。本部分检验了模型的拟合度，并检验了模型是否存在自相关，是否存在自回归的情况，检验结果表明，模型符合统计的要求，检验得到通过。(6)第六章全文总结和政策建议。该章是本文的结束章节，全章分为三个部分。第一部分，总结。该部分简要叙述了本文的研究过程和研究结果，得出结论。认为房地产上市公司整体盈余质量表现得比较好，特别是2004年和2006年，但同时指出，房地产行业的繁荣也是比较依赖于国家宏观经济运行态势这个大背景下的，一旦国民经济自发进行调整或者国家对经济活动进行较大的调整，则会影响到房地产行业的盈余质量。第二部分，金融危机下对房地产行业的政策建议。该部分围绕发生在2008年的全球性的金融危机的背景，对我国房地产行业如何有效的应对金融危机以及政府此时对房地产行业的政策，提出了一些建议。三．主要贡献。本文的主要贡献主要以下有两点：(1)本文选取了经营性会计盈余和经营性现金流量这两个方面来考察房地产上市公司盈余的持续性，进而分析盈余质量。由于目前学者对盈余质量的研究比较热衷于在信息观下研究盈余反应系数；而对在计量观下的盈余可持续性研究，特别是房地产行业的盈余持续性研究并不多见，并且研究盈余的可持续性的方法本身也比较庞杂，因此本文提供了一种关于盈余质量的可供选择和参考的研究方法。(2)本文根据房地产行业的特点，针对性的提出了一些影响房地产盈余质量的特殊因素，并将部分特殊因素纳入模型进行实证研究。由于理论界对盈余质量的研究多涉及整个市场，较少分行业研究，由此对盈余质量的影响因素也就适用于整个市场，但是对一些只对特定行业盈余质量有重大影响的因素的研究并不多见。本文就房地产行业的盈余质量进行研究，进而提出了几点影响房地产行业的特殊因素，并将其纳入模型，为此类研究提供了一些思路。5.学位论文郑继勤房地产项目投资策略选择和决策资本预算方法研究2001房地产企业上市的解禁,畅通了项目的融资渠道,保障了开发资金的需求.房地产开发是一项经济活动,在市场经济条件下,这项经济活动要受到经济规律的制约和各种时空变量的干扰,这些制约和干扰对投资项目的预期收益会产生不利影响,因此投资房地产仍然具有风险.科学决策可以大大降低风险程度,现金流量分析法是决策过程中资本预算的重要方法,该方法用动态的观点分析投资过程,考虑了资金的时间价值,符合资金的运动规律.引入肯定当量系数,对项目现金流量中的不肯定收支进行折减变成肯定的收支,然后再用净现值和内部收益率的准则评价项目可行与否,这种分析方法叫肯定当量系数法,该法是在现金流量分析法的基础上改造而成,实质上仍然是现金流量分析法.肯定当量系数由预期当量系数和反映当量系数构成,该文分别从开发商对项目年收益率的预期和潜在客户购买行为的影响因素,来着手定义上述两个当量系数.概念简单并且符合逻辑.6.期刊论文包翠容对房地产项目策划及未来走势的探讨-四川建材2009,35(3)在全球经济持续低迷的今天,市场变化瞬息万变.企业能否在市场上赢得竟争,是否具备持续发展的能力,提高企业综合管理水平和市场