2房地产银行信用与管理

第二章房地产银行信用与管理•学习目标•1．了解房地产银行信用业务基础知识。•2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。•3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房地产银行信用风险管理的基本思路。第一节房地产银行信用基本知识•一、信用的定义•经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。二、房地产银行信用的定义•房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：•（1）以银行等金融机构为媒介。•（2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，借贷的对象是货币。•（3）以房地产经营活动为服务对象。•（4）房地产银行信用可信度高。•在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。三、利息与利率•利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。•1．年利率、月利率和日利率•年利率=月利率12=日利率360•一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一般公式如下：•利息=本金期限利率•在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年为单位，则利率必须为年利率，以此类推。•2．固定利率与浮动利率•根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点，但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此，越来越多的借贷中采用浮动利率。•浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整，一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往实行浮动利率。•3．长期利率和短期利率•根据信用行为期限长短，可将利率划分为长期利率和短期利率。借贷时间在1年以内的利率称为短期利率；借贷时间在1年以上的利率称为长期利率。利率高低与期限长短和风险大小有直接关系，一般地，期限越长，投资风险越大，其利率越高；期限越短，投资风险越小，其利率越低。•4．实际利率和名义利率•实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的影响。•名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率的大小。•5．市场利率、官定利率和公定利率•市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形成的干预。•6．一般利率和优惠利率•根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促进住房消费。四、货币的时间价值•1．单利终值和现值的计算•（1）单利终值的计算•单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为：•Vn=V0(1in)（2.3）•其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以此类推。•（2）单利现值的计算•根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：•V0=Vn(1in)（2.4）•2．复利终值和现值的计算•（1）复利终值的计算•Vn=V0(1i)n（2.5）•式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。•（2）复利现值的计算：•V0=Vn1/(1i)n（2.6）•上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得到复利现值。五、收益的资本化•任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如下：•P=R/I（2.7）•其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到，100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。•由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久性债券的价格计算公式为：•P=C/r（2.8）•在公式中，P为债券价格，C为每一期的固定收益，r为市场利率。这一公式同收益资本化公式极为相似，这里，利率对于证券价格的决定作用一目了然。第二节房地产银行信用业务•一、房地产银行信用业务种类•1．负债业务•（1）存款业务•（2）向中央银行借款•（3）银行同业拆借•（4）回购协议•（5）国际金融市场借款•（6）发行金融债券•2．资产业务•资产业务是银行等金融机构如何运用资金的业务，也是其主要的利润来源。资产业务主要包括现金、票据贴现、证券投资和贷款等。•贷款是银行等金融机构将其可用资金按一定贷款条件贷放给客户使用并按约定期限归还的业务。贷款是银行最大的一项资产业务，是银行信用活动的核心内容。一般地，贷款按有无担保可分为两种类型即信用贷款和担保贷款。信用贷款是仅凭借款人的信用无须任何担保而发放的贷款；担保贷款又可分为保证贷款、质押贷款和抵押贷款。•3．中间业务•（1）房地产企业结算业务•（2）委托存贷款业务二、房地产贷款利息归还与计算•1．到期一次还本付息•期限在1年以内的贷款一般采用这一方法，贷款到期时一次性还清本息，利随本清。这种还款方式最为简便，利息计算也很简单，请参考公式（2.2）。•2．每年支付利息、期满一次偿还本金•这是我国商业银行清收贷款本息的常用方法，一般在每季末结算贷款利息，每年末从借款人账户中划转利息收入，到期时清偿全部贷款本金。利息计算参考公式（2.2），但必须分时间段计息。•3．等额本金偿还方式•这是个人住房按揭贷款常用的贷款偿还方式之一。在贷款期限内，借款人按月偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金完全相等，而每期偿还的利息随着本金的减少而相应减少。•假定贷款总额为A，贷款总期数（月份数）为N，那么每期（月）应还本金为：•a=A/N（2.9）•各期应还利息为：•In=i[A(n-1)a](2.10)•其中i为贷款月利率，n为当期贷款月份序号，In为第n期（月）的贷款利息，a为每期偿还本金。根据公式（2.9）和（2.10）可以得到每期还款额为：•Tn=a+i[A(n-1)a](2.11)•4．等额本息偿还方式•这也是个人住房贷款偿还的一种常用方式。这种方式要求在贷款期内每期偿还贷款本息的数额相等。等额本息还款方式的利息计算较复杂，这里只给出计算公式：•T=iA(1i)n[(1i)n1](2.12)•其中T为每月还款额（含本息）；i为贷款月利率；A为贷款总额；n为贷款总期（月）数。•5．等比还款方式•即在贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还，且每年年内各月均以相等的偿还额足额偿还贷款本金和利息。计算公式如下：•(2.13)•(2.14)•其中R1为第1年月还款额；A为贷款总额；i为贷款年利率；N为贷款年份数；d为等比年递增率；RN为第N年的月均还款额[1]。•等比还款方式的特点是，借款人每年的还款额可按固定比率递增或递减，以适应自己的收入的动态变化，这一方式适合收入能稳定增长的客户，国外银行广泛采用这一贷款偿还方式，但由于计算方法过于复杂，我国目前未见银行使用这一方式。第三节房地产银行信用管理•一、房地产银行信用对国民经济的重要性•1．房地产银行信用对房地产行业发展的支持作用•2．房地产银行信用极大地促进了个人住房消费•3．房地产银行信用对银行业的支持作用•4．房地产银行信用为国家宏观调控提供了手段二、房地产银行信用风险•风险是指损失的可能性或收益的不确定性。银行作为经营货币信用的特殊企业，在经营过程中会碰到各种各样的风险，包括信用风险、市场风险（利率风险或汇率风险）、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险等。如何管理风险是银行业经营的核心内容。三、房地产银行信用风险管理•（一）影响房地产银行信用风险的因素分析•1．房地产贷款的借款人信用程度•2．房地产贷款担保的有效性•3．房地产贷款的集中程度•4．商业银行自身公司治理结构和内控制度（二）防范房地产银行信用风险的对策•1．加强对客户信用评级或资信评估工作•2．对房地产贷款实行分类管理•3．健全银行内部控制制度•4．严格房地产中介机构的监管•5．重视房地产市场的分析与监测课堂讨论•商业银行向购房者发放个人住房贷款，借款人（购房人）可能有哪些原因会拖欠归还贷款？复习思考题•1．直接融资与间接融资有何区别？•2．怎样理解货币的时间价值？•3．房地产贷款利息偿付的主要方式是什么？•4．影响房地产银行信用风险的主要因素有哪些？•5．如何防范房地产银行信用风险？实践与训练•实训项目：某居民用住房按揭贷款购买一套住房，住房总价25万元，首付两成，年利率5.04%，贷款期限为15年。•（1）若以等额本息方式偿还，请问该居民月供为多少？•（2）若以等额本金方式偿还，那么该居民第一期及第六十期的月还款额为多少？•实训目的：熟悉不同还款方式下，月还款额的计算。•实训步骤：•（1）学生分成2个小组，分别接受按等额本息还款法和等额本金还款法计算月还款额的任务。•（2）各小组分别递交一份计算结果，进行比较。案例分析•上海银监局：开发商还贷能力在下降•据《第一财经日报》报道，上海银监局局长阎庆民近日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，2010年4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。•阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。•一家股份制银行上海某支行副行长表示，关注类住房开发贷款总量上升的原因可能是房地产商售房情况不好，没有资金还款，导致银行不得不将贷款做展期或借新还旧，影响了银行贷款的分类。•阎庆民特别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。银行业有关人士在接受采访时则表示，已开始压缩开发贷业务，目前尚未发现开发商资金链出现明显问题。•思考题：仔细阅读上述报道，结合所学知识，分析当前房地产开发贷款风险上升的主要原因？银行应采取怎样的应