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资产评估学湖北汽车工业学院经济管理学院周明智E-mail:qcxyzmz@126.comTel:18107201755qcxyzmz.ys168.com•几点要求：•1.上课不允许高声喧哗；•2.手机关机或振动；•3.不允许随意进出教室；•课程考核：开卷－计算题•平时成绩20%+期末考试成绩80%•平时成绩：考勤、作业、提问、案例分析qcxyzmz.ys168.com卖方资产买方资产评估机构评估确定资产在某一时点的公允价值qcxyzmz.ys168.com•注册资产评估师（CPV）•资产评估•经济法•财务会计•机电设备评估基础•建筑工程评估基础•中国注册资产评估师协会•关注两个新闻：•1.2014.7.22，《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号）公布取消注册资产评估师等11项准入类职业资格。•--注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格•2.2015.2.26，《不动产登记暂行条例》将从2015年3月1日起施行。•--第一个然后：旧版房屋所有权证怎么办？•--第二个然后：商品房使用权70年后怎么办？•--第三个然后：房地产税征收会怎么办？qcxyzmz.ys168.comqcxyzmz.ys168.com基本理论：概论、基本方法评估实务：机器设备评估房地产评估流动资产评估无形资产评估长期投资及其它长期性资产评估企业价值评估资产评估案例资产评估报告、程序、准则qcxyzmz.ys168.com第一章概论•第一节资产概述•第二节资产评估的概念及其特点•第三节资产评估的目的及价值类型•第四节资产评估的假设与原则•第五节资产评估与会计和审计的关系qcxyzmz.ys168.com第一节资产概述•一、资产的含义•二、资产的类型qcxyzmz.ys168.com一、资产概述•会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。•经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。qcxyzmz.ys168.com•资产具有以下基本特征（三者缺一不可）–（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。•所有权（占有、使用、收益、处分－－静态）•产权（平等所有权主体的责、权、利关系－动态）–（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。–（3）资产必须能以货币计量。qcxyzmz.ys168.com二、资产的分类•（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。•（2）按资产构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。•（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。qcxyzmz.ys168.com•（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。•（5）按现行企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期性投资资产、固定资产和无形资产等。qcxyzmz.ys168.com第二节资产评估的概念及其特点•一、资产评估的概念•二、资产评估的特点qcxyzmz.ys168.com一、资产评估的概念•1.定义资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。•即：资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。qcxyzmz.ys168.com•2.包含十个要素•一、评估主体－－谁来评（评估机构和人员）•二、评估客体－－评什么（评估对象）•三、评估依据－－凭什么（相关法规、准则等）•四、评估目的－－干啥用（具体用途）•五、评估原则－－坚持啥（行为规范-工作原则、执业准则等）•六、评估程序－－咋样评（工作步骤）•七、评估价值类型－－对号否（质的规定）•八、评估方法－－用啥法（特定技术）•九、资产评估假设•十、资产评估基准日qcxyzmz.ys168.com•3.价格与价值•问题：这件古董多少钱买的？值多少钱？•价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。•资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。qcxyzmz.ys168.com•4.资产评估的种类•按评估对象的构成和获利能力，可分为单项资产评估和整体资产评估；•按引起资产评估的经济行为，可分为资产转让评估，企业兼并评估，企业出售评估，企业改制评估，股权重组评估，中外合资、合作资产评估，企业清算评估，税基评估，抵押评估，资产担保评估，债务重组评估；qcxyzmz.ys168.com•按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任，可分为评估、评估复核和评估咨询；•按资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，可分为完全资产评估和限制性资产评估。qcxyzmz.ys168.com•5.资产评估特点–现实性（时点性）•以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。•1、以实际状况为依据•2、以现实状况反映未来•3、强调客观存在qcxyzmz.ys168.com–市场性•模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。•1、评估资料源于市场•2、评估结果接受市场检验–预测性•以资产未来时空的潜能说明现实。qcxyzmz.ys168.com–公正性•评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。•评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。–咨询性•评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。qcxyzmz.ys168.com•6.资产评估的功能和作用•资产评估的功能：评价和评值•资产评估的基本作用–咨询–管理（2001年12月21日已取消）qcxyzmz.ys168.com第三节资产评估的目的及价值类型•一、资产评估的目的•资产评估的目的是说明为什么进行资产评估，评估结果为何种资产业务服务。•（1）资产评估一般目的•资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。评估目的估价标准评估方法qcxyzmz.ys168.com•（2）资产评估的特定目的•资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的。•通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。qcxyzmz.ys168.com资产评估特定目的：•1.资产转让：转让非整体资产•2.企业出售：整体资产产权出售•3.企业兼并：有偿接收企业产权•4.企业联营：组成联合经营实体•5.股份经营：股份制•6.中外合资、合作：特定目的qcxyzmz.ys168.com•7.企业清算：破产+终止+结业清算•8.抵押：抵押资产获得贷款•9.担保：为他家担保承担连带责任•10.企业租赁：转让资产经营权获取租金•11.债务重组：修改债务条件qcxyzmz.ys168.com二、资产评估的价值类型•1.价值类型的含义•价值类型是指资产评估结果的价值属性（类型）及其表现形式。对被评估资产价值的质的规定。不同的价值类型从不同角度反映资产评估的属性和特征。特定资产业务约束估价标准但并非唯一依据，还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。qcxyzmz.ys168.com•2.价值类型的分类–以资产评估的估价标准分：重置成本、收益现值、现行市价、清算价值。–从资产评估假设的角度分：继续使用价值、公开市场价值、清算价值。–按资产业务的性质分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。qcxyzmz.ys168.com–按评估时依据的市场条件及被评估资产使用状态来划分的价值类型：（国际资产评估准则）•市场价值•市场价值以外的价值（非市场价值）qcxyzmz.ys168.com•资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。•或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。qcxyzmz.ys168.com•市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，它包括了一系列具体的价值形式。•例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值、特殊价值等。qcxyzmz.ys168.com•（1）在用价值：是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。•（2）投资价值：是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。•区分：资产的投资价值与投资性资产价值•投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。qcxyzmz.ys168.com•（3）持续经营价值：是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。(非最佳使用状态)•（4）保险价值：是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。qcxyzmz.ys168.com•（5）清算价值：是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。•（6）课税价值：是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。qcxyzmz.ys168.com•3.价值类型的选择–资产评估特定目的–资产自身的功能、利用方式和使用状态–评估时的市场条件qcxyzmz.ys168.com三、明确市场价值与非市场价值的意义•1.有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。•2.便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。–适用范围－与评估目的所要求的评估结果用途的匹配和适应。–使用范围－评估结果能否被正确使用或被误用。qcxyzmz.ys168.com第四节资产评估的假设与原则•一、资产评估的假设•（1）持续使用假设（继续使用）•继续使用假设是指资产按现行用途继续使用，或转换用途继续使用，资产的价值取决与它对使用者的效用。•持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。•持续使用假设又细分为三种具体情况：qcxyzmz.ys168.com•①在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。•②转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。•③移地续用指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。qcxyzmz.ys168.com•（2）公开市场假设•公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。•关于假设中的公开市场可以是区域的、国内的或国际的。qcxyzmz.ys168.com•（3）清算（清偿）假设•清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。•具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。•资产的价格明显低于公开市场假设下的价格qcxyzmz.ys168.com•二、资产评估的原则•1.经济原则•（1）预期收益原则•预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。•预期收益原则是