第九章 现金流量与资金时间价值

第九章现金流量与资金时间价值•第一节现金流量•第二节资金时间价值•第三节资金等效值与复利计算第一节现金流量•一、现金流量的概念•二、现金流量图第二节资金时间价值•一、资金时间价值的概念•二、利息与利率•三、单利计息与复利计息•四、名义利率与实际利率第三节资金等效值与复利计算•一、资金等值的概念•二、复利计算例1•某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的贷款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？例2•某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？例3•某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房价用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？例4•某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%,期限均为15年,公积金贷款的最高限额15万元.问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少?例5•某家庭以4000元/平方米的价格,购买了一套建筑面积为120平方米的住宅.银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款5年后,与第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元,问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?例6•某家庭以3500元/平方米的价格,购买了一套建筑面积为80平方米的住宅.银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%.月还款常数为0.65%.问抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?例7•某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅,申请了相当于房价80%的住房抵押贷款,期限为20年,年利率为6%,按月等额还本付息.2004年1月1日,该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？例8•某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%、60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。例8•单位：万元年份456~181920销售收入1600转售成本150装修费用60200例9•某投资者以1.8万元/平方米的价格购买了一个建筑面积为60平方米的店铺,用于出租经营.该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付.该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮1.5%,按年等额偿还.经营费用为租金收入的25%.投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%.试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金).现金回报率•指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率.•该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系.•现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率.其中,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资.例10•某开发商与2000年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/平方米.2002年8月1日王某以1.1万元/平方米的价格购买了其中50平方米的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年.2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还.另外,王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年8月1日)的租赁合同.合同规定,第一年租金为每月150元/平方米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取.据估算每年的平均出租经营费用为3万元.王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元.如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考虑装修时间和转售税费).