3第三章资产评估的基本方法

第三章资产评估的基本方法第一节成本法第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法•一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础•生产费用价值论•资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路•评估值=重置成本-各项损耗（三）应注意的问题•历史资料的真实性•形成资产价值的成本耗费是必要的实体性功能性经济性第一节成本法•二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值第一节成本法（一）重置成本及其计量–重置成本：资产的现行再取得成本–相同点：均采用现行价格和费用计算。–不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。–有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。复原重置成本更新重置成本第一节成本法•1.重置核算法–按资产的成本构成，以现行市价为标准。重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买、安装和人工等支出。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本的分配方法有：人工成本比例法：间接成本=人工成本总额*分配率单位价格法：间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数*单位价格间接成本百分率法：间接成本=直接成本*间接成本占直接成本比例第一节成本法•例：某企业5年前购置一台设备，原购买价为200000元，运杂费1500，直接安装费1200元（其中，原材料费700元，人员工资500元），据统计分析，这台设备的间接成本为每元人工成本的0.85倍。评估时，经市场调查，该设备的现行买价为230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料费1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%。请计算这台设备的重置成本。•解：重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）*0.9%=236307.8（元）第一节成本法–采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。–重置核算法既适用于估算复原重置成本，也适用于估算更新重置成本。第一节成本法•2.功能系数法–如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。–功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。•功能价值法•规模经济效益指数法第一节成本法（1）功能价值法•资产的功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法•资产的功能与成本呈指数关系，计算公式：•注意：该方法计算的一般是更新重置成本。参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产第一节成本法•例：被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设X取值0.7，求被评估资产的重置成本。•解：被估资产重置成本=5000×（600000÷300000）0.7=8122元第一节成本法•3.物价指数法–如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数被估资产重置成本=资产的历史成本*（1+a1%）（1+a2%)…（1+an%）注意：物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产第一节成本法•4.统计分析法（点面推算法）–当被评估资产单位价值较低、数量较多时，为了降低成本、节约时间，可以采用该方法。–计算步骤：（1）将被评估资产按一定的标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）根据K值计算被估资产重置成本。某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本KK某类资产原始成本某类资产重置成本第一节成本法（二）有形损耗及其计量–有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。–1.观察法被评估资产的有形损耗=重置成本×（1-成新率）–2.使用年限法•残值：是从评估角度上所认识的资产清理报废时净回收的金额。•实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率•对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率实际已使用年限总使用年限残值重置成本被评估资产的有形损耗投资成本加权投资成本加权平均已使用年限第一节成本法–3.修复费用法•是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。•可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。•如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。•通过估算修复费用估算贬值。第一节成本法（三）功能性损耗及其计量–功能性损耗：是指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。–功能性损耗的两种表现形式：•超额投资成本•超额运营成本–超额运营成本的计算步骤：•（1）计算被评估资产的年超额运营成本；•（2）计算年净超额运营成本；•（3）根据被估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。所得税率）（年超额运营成本年净超额运营成本1）（所得税率）（年超额运营成本被估资产功能性贬值额nrAP,,/1第一节成本法•例：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%，则资产的功能性贬值是多少？•解：被估资产的功能性贬值=（30000+10000）×（1-33%）×（P/A，10%，3）=26800×2.4869=66649（元）第一节成本法（四）经济性损耗及其计量–经济性损耗：是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。–两种形式：资产利用率的下降、资产年收益额的损失1.因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：2.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：%1001x资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生－经济性贬值率＝经济性贬值率重置成本经济性贬值额）（所得额率）（年收益损失额经济性贬值额nrAP,,/1第一节成本法•三、对重置成本法的评价–1.从成本耗费角度评估资产价值。–2.运用一般没有严格的前提条件。–3.并非所有评估对象都适合采用成本法。习题•1、机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本（保留两位小数）。•2、2005年1月评估设备一台，该设备于2001年12月购建，账面原值为40万元，2003年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为4万元。若定基物价指数2001年为1.05,2003年为1.18,2005年为1.3，求该设备的重置成本。•3、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济效应指数为0.8，求该资产的重置全价。第二节收益法•一、收益法的基本原理–（一）收益法的理论基础•效用价值论：资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。–（二）收益法的评估思路•预期收益折现–（三）收益法运用的前提条件1.资产的收益可用货币计量2.资产所有者所承担的风险也能用货币计算第二节收益法•二、收益法的计算公式–收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1.每期收益不等额2.每期收益等额niiirRP1)1(),,()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii第二节收益法（二）未来收益无限期（）–根据未来收益是否稳定分为两种：1.稳定化收益法（年金化法）：稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意：方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),,()1(1nrAPrRAniin第二节收益法2.分段法•若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1('1第二节收益法前期（i=1,2,…,n)(设n=5)后期（i=n+1,n+2,…,∞)012345678951)1(iiirR前期现值＝'rA资本化现值＝nrrA)1(1'资本化现值的现值＝分段法图解资产的评估值选择前期期限的基本原则：（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第二节收益法3.纯收益按等比级数变化（递增或递减）ggRP110nniniirgrgRrRP)1(11)1(1第二节收益法4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）20rBrRP第二节收益法（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式1.分段法2.纯收益按等比级数变化3.纯收益按等差级数变化tnttiiirrrArRP)1(11)1()1(1nrggrRP1110nnrnrBrrBrRP)1()1(1120第二节收益法•三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1.预期收益的类型•税后利润•净现金流量•利润总额(1)税后利润与净现金流量的差异在于确定原则不同净现金流量＝税后净利润+折旧－追加投资税后净收益，被普遍采用第二节收益法（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。–净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益；–净现金流量体现了资金的时间价值。（3）利润总额由于包含了不属于资产持有者的税收，因而一般不适宜作为预期收益。第二节收益法2.预期收益的测算•以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况。2003200420052006200720082009201020112012··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益第二节收益法年份净收益（万元）2003100020041150200512102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717表3－3评估前每年收益第二节收益法表3－4预测年收益年份净收益（万元）2008144920091532201016152011169820121781第二节收益法（2）因素分析法•确定影响一项资产的收入和支出的具体因素（成本、销售收入、税金等）；•建立收益与这些因素的数量关系，并对这些因素未来肯那个的变动进行预测；•估算出基于这些因素的未来收益水平。第二节收益法•（二）折现率与资本化率–1.二者本质上差别不大：•都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是使用场合不同。–2.二者内涵上略有区别：•折现率=无风险报酬率+风险报酬率•资本化率=折现率-未来年收入的增长率•若资产年收入增长率为零，则二者相等。第二节收益法–3.确定折现率的基本方法：（1）加和法折现率=无风险报酬率+风险报酬率•无风险报酬率的确定：比较容易，长期债券利率；•风险报酬率的确定：风险累加法和β系数法风险累加法：报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝第