8国有资产评估

第八章国有资产评估第一节国有资产评估概述第二节国有资产评估方法第三节国有资产评估管理•贺邦靖（CAS会长），在第四届世界评估师大会（2009）上指出，资产评估是运用科学的原理和方法，对资产在某一时点的价值做出估算，从而确定其价值的经济活动。•中国资产评估行业发展的历史不长，只有二十年的时间，但对中国企业改革、市场化经济改革的顺利推进发挥了十分重要的作用。•在党中央、国务院和财政部党组的关心、支持下，在国家政策扶持和社会各方面的帮助下，在全行业的努力下，中国资产评估行业取得了明显成绩，为维护市场经济主体的合法权益，防止国有资产流失，防治和预防腐败，维护国家经济安全等方面发挥了重要作用…业务领域涵盖动产、不动产、企业价值、无形资产等所有资产类型。前言《国有资产评估管理办法施行细则》第21条，国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。《企业国有资产法》•《企业国有资产法》•第四十七条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。第四十八条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估；涉及应当报经履行出资人职责的机构决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向履行出资人职责的机构报告。第四十九条国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司及其董事、监事、高级管理人员应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，不得与资产评估机构串通评估作价。第五十条资产评估机构及其工作人员受托评估有关资产，应当遵守法律、行政法规以及评估执业准则，独立、客观、公正地对受托评估的资产进行评估。资产评估机构应当对其出具的评估报告负责。第一节国有资产评估概述国有资产评估是资产评估的一部分内容。国有资产评估是国有资产进入产权市场进行交易和流动的基础，客观、公正地对国有资产进行评估是防止国有资产流失、提高国有资产使用效益的重要手段。所以也是国有资产管理的重要内容之一。（一）资产评估的概念资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。早在16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所时就有资产评估活动。现代资产评估活动是在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。一、资产评估的概念及其特点一、资产业务的分类资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一系列业务的总称。主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物补偿、资产纳税、资产保险、资产抵押、质押和担保等。---产权转让：按照一定的法律、规定变更资产产权的经济行为。产权（propertyrights）是一系列产权束的组合，包括所有权、使用权、收益权、经营权、处置权以及其他权利。权利主体可以依据产权获得一系列的经济利益。资产评估中的产权转让包括一系列产权的转让，也可以是对资产的部分或一项权利的转让。•---资产补偿：固定资产在使用过程中，因磨损或技术折旧、功能贬值而降低其价值，损耗价值需进行补偿。通过折旧或以新换旧进行补偿。•---资产纳税：资产占有者依据国家税法规定，按照资产价值量向国家交纳税金的资产业务。尤其是财产税，纳税评估•---资产抵押：资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得（如金融机构的）贷款的经济行为。•---资产担保：资产占有单位以本单位的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。此时金融机构需确定其是否具有担保资格。•生产奥利奥饼干和Winston香烟的RJR.Nabcisco公司于1989年以公司商号价值为保证，获得260亿美元的贷款额度，此时该公司的资产负债表的资产仅为58亿美元。1990年，Dorden公司以公司商标为抵押，向花旗银行贷款4.8亿美元。•2006年11.1，交通银行北京分行，将知识产权质押贷款作为该行的一项金融品种，由此知识产权质押贷款，真正发展起来。•金嗓子喉宝的配方转让的时候，没有经过评估，以5万元转让，但在2004年，金嗓子喉宝的年销售额达到1亿多元。不评估，哪行？！1998-2007年国有无形资产占总资产的比重2.28%，2007年为3.003%，无形资产被严重低估。国有企业无形资产占总资产的比重00.511.522.533.5国有企业无形资产占总资产的比重1.61921.67561.94492.27672.36732.372.42782.43952.65933.00311998199920002001200220032004200520062007资产评估的要素1、资产评估的主体，即进行资产评估的专业人员；2、资产评估的客体，即被评估的对象；3、资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因；4、资产评估的标准，即资产评估依据的价格、技术等标准；5、资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；6、资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法；7、评估的基准日，即评估时所依据的时点；8、评估的价值类型，即评估时所认定的资产的价值属性。（二）资产评估的特点：是由中介机构独立、客观、公正、不受任何方约束的情况完成评估工作。因而，具有现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。（三）资产评估的适用范围往往在下列情况下需要进行资产评估：资产产权转移；使用权出让；组建合资、合作等企业；企业改制；资产重组、兼并；企业出售和清算；企业承包、租赁经营及企业业绩评价；抵押贷款、经济担保；国家法律规定或经济管理要求必须进行资产评估的事项；有关经济主体认为有必要进行资产评估的其他情形。咨询性1、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；2、联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了资产现值来确定参与投资各方合理的权益；3、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；4、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；5、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。二、资产评估的对象第一节资产评估概述(一)资产的含义1、资产是一种权利2、资产是一种获利能力3、资产必须为某一主体所拥有和支配资产是为某一主体所拥有和支配、具有获利能力的权利。（二）资产的分类1、按资产存在形态分类：有形资产无形资产2、按是否具有综合获利能力分类：单项资产整体资产3、按资产能否独立存在分类：可确指的资产不可确指的资产（商誉）案例浙江罗蒙集团商标价值26亿元，经评估，以商标权质押成功贷款7.8亿元•位于浙江宁波奉化江口镇的罗蒙集团始创于1984年，是国家工商总局核准的全国性、无区域、跨行业、现代化的著名大型服装企业集团，罗蒙西服年销量居全国第一。西服国内市场综合占有率排名第二。出口量国内名列第一。•2007年9月经国家权威评估机构北京北方亚事资产评估有限责任公司评估，其商标价值高达26亿元，成功在中国农业银行抵押贷款7.8亿元，开创了国内无形资产抵押贷款之最。三、资产评估的价值类型资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。评估价值是评估结果的量，受到评估目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。•资产评估价值与马克思的商品价值截然的不同，商品价值是凝结在商品中的劳动时间。（衡量、决定、表现）例如在“一只羊=两把斧子”的交换式中。•资产评估价值是动态的评估价格，随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同（它的衡量（效用）、决定、表现（报告））。但是它又不是市场上形成的实在的价格（价值量、供求关系；效用），其决定因素不同，它只能是市场价格的一种模拟。第一节资产评估概述不同的评估目的，决定了不同的价值类型。根据《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号），资产评估价值类型包括：1、公开市场价值公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。根据国际评估准则，价值类型中的市场价值是指：“评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的预期价值。”市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。市场价值是众多价值类型中需要条件最苛刻的价值。（一）资产评估的价值类型的内容•公开市场价值是在满足下列条件下进行交易最可能的价格：•①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；•②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；•③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；•④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；•⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。•市场价值还有一些隐含条件，包括：•①最高最佳使用；•②继续使用（对于企业而言即为持续经营）；•③市场参与者的集体观念和行为。•凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种类型的价值的一个概括性称呼。•本质上，非市场价值主要有以下几种：快速变现价值：不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的价值谨慎价值：在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。是从某个特定投资者的角度来衡量的价值在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。是在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的价值清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。是不符合继续使用条件下的价值残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。在用价值、账面价值等等关于特定评估业务的价值类型同样根据《资产评估价值类型指导意见》，某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：-以抵（质）押为目的的评估业务-以税收为目的的评估业务-以保险为目的的评估业务-以财务报告为目的的评估业务等抵押和质押的区别抵押的抵押物主要是不动产，如土地使用权、房产等；也可以是特别动产，如车、船等。质押的质押物是动产，如电视、机器设备等；也可以是权利，如存单、汇票、依法可转让的股份、股票、依法可转让的专利权中的财产权等。抵押的过程中，抵押物还是在抵押人的手中；而在质押的过程中，质押物必须存放在质押权人手中。抵押合同的生效，不动产抵押自登记之日起生效；特别动产的，自合同签订之日起生效。质押合同的生效自动产或权利凭证交付之日起生效。抵押权的实现主要通