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•Confidentiality/dateline:13ptArialRegular,whiteMaximumlength:1line•Informationseparatedbyverticalstrokes,withtwospacesoneitherside•Disclaimerinformationmayalsobeappearinthisarea.Placeflushleft,alignedatbottom,8-10ptArialRegular,whiteIndicationsingreen=LivecontentIndicationsinwhite=EditinmasterIndicationsinblue=LockedelementsIndicationsinblack=Optionalelements•Copyright:10ptArialRegular,white东北财经大学财务管理专业系列教材第二版姜楠王景升主编东北财经大学出版社第三章资产评估的途径与方法第一节市场途径第二节收益途径第三节成本途径第四节评估途径及其方法的选择一、市场途径的基本含义市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。从市场途径的含义中可以发现，市场法是资产评估中若干评估思路中的一种。它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。第一节市场途径运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径及其方法进行资产评估尚需满足一些最基本的条件。二、市场途径的基本前提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一，要有一个活跃的公开市场；其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者,进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。三、市场途径的基本程序1.选择参照物不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及其方法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择3个以上。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。2.在评估对象与参照物之间选择比较因素从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要是地理位置因素.而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。因此，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。5.综合分析确定评估结果按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以上参照物，所以，在一般情况下，运用市场途径及其方法评估的初步结果也在3个以上。根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。当然，如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：（1）资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能，并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。（2）资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。（3）市场条件。主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。（4）交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机对资产交易价格也有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。四、市场途径中涉及的相关因素市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可比指标。参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。参照物与评估对象的可比性是通过参照物与评估对象之间的可比指标体现出来的。由于评估对象的差异，参照物与评估对象之间的可比指标并不是一成不变的。它会因评估对象的不同而不同。例如，如果评估对象是不动产，运用市场途径的可比指标主要是评估不动产需要的一般因素、区域因素和个别因素；如果评估对象是机器设备，运用市场途径的可比指标就可能是设备的技术含量、规格型号、生产能力和生产效率等；如果评估对象是企业，运用市场途径的可比指标可能就是企业的生产能力和获利能力。五、市场途径中的具体方法市场途径实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它是由若干个具体评估方法组成的。这些具体评估方法按照参照物与评估对象的差异程度以及需调整的范围，又可以划分为直接比较法和类比调整法。1.直接比较法直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。其基本数学表达式为：评估对象价值＝参照物成交价格（3—1）评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）（3—2）直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上。(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价格作为评估价值。(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（3—3）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。【例3—1】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）(3)功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)（3—4）当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上。它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。【例3-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=10×901÷20=7.5（万元）②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称做规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)（3—5）【例3—3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）(4)价格指数法价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）（3—6）资产评估价值=参照物成交价格×价格指数（3—7）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。【例3—4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）(5)成新率价格法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）（3—8）参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限（3—9）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。由于直接比较法对参照物与评估对象