中国建设银行北京西四支行二手房交易资金托管业务操作

中国建设银行北京西四支行二手房交易资金托管业务操作细则(试行)一．为进一步推动我行“百易安”交易资金托管业务发展，增加我行中间业务新的利润增长点,规范业务操作，防范和控制风险，根据总行下发的《中国建设银行交易资金托管业务管理办法》和中国建设银行有关规章制度，特制定本细则。二．二手房交易资金托管业务是指在二手房交易中，我行受交易双方的委托托管交易资金，当双方履行交易合同，实现约定的条件后，我行按协议约定在双方授权后，协助其完成交易；若双方因故不能达成交易，我行则按照协议并根据客户授权对交易资金进行退回处理。交易资金托管业务的主要功能是为交易双方提供信用中介，协助双方安全达成或安全退出交易。我行办理交易资金托管业务要遵循中立原则和严格相符原则。一．受理客户申请交易双方向我行经办机构（各分理处．升格支行．支行营业部）提出办理交易资金托管业务的申请，并提供有效身份证件（如法人交易应提供营业执照副本．代码证书）及交易合同。经办机构应将上述资料复印备案。如买卖双方只有口头协议的，应向经办机构说明，填写《交易资金托管业务申请书》(见附件2)；如授权代理人订立协议的，须出具合法的授权委托书（须经过公证）。二．签订协议由分理处（或其它经办机构）与交易双方共同签订《交易资金托管协议》(格式见附件1，以下简称协议)一式三份。协议签订后，送达支行中间业务部统一进行编号。协议由中间业务部保留一份。另两份由买卖双方各执一份，分理处（或其它经办机构）留复印。由中间业务部主管岗开具业务开办通知书（格式见附件2）交个人银行业务部（对公业务提交会计结算部）。开办完毕后。由中间业务部将通知书传真（或复印）送达经办机构会计和储蓄柜台。三．客户（交易双方或一方）应持有效交易资金托管协议与有效身份证件（法人持营业执照）到分理处会计柜台（或其它经办机构）支付交易资金托管业务手续费，会计结算部门收费后通知中间业务部门。我行的二手房交易资金托管执行如下手续费率。托管金额（元）收费比例最低收费（元）手续费可一方交纳，也可双方交纳。双方交纳的比例可由买卖双方自由协商，但总价应符合上述手续费率。无论最终成交与否，一经托管手续费不再退还。分理处（或其它经办机构）根据中间业务部门业务开办通知书、相关协议和客户填制的业务收费凭证，收取手续费。会计分录：借：XX科目——XX户贷：其他中间业务收入——交易资金托管业务手续费收入户（账号为：818808**）（一）买方按协议规定，在分理处（或其它经办机构）开立《交易资金托管回单》（见附件5，以下简称回单），该回单应纳入“重空”管理，在储蓄系统上进行打印及其他操作。乙方执托管协议、身份证件和有关开户资料到储蓄柜台（法人到会计柜台）办理开户手续，户名须与买方一致。买方按照协议只存入相应交易资金，一般情况下要求全额交齐，如为部分交款须等将全款全部交齐后再办理权证的移交手续，如为贷款须等贷款申办成功后再办理权证的移交手续，如发生违约情况违约方将按托管协议有关条款承担相应责任。个人交易资金托管回单不设密码（不能通存通兑）。储蓄柜员在为客户开立账户时应在客户信息的地址或证件栏位录入“交易资金托管专用账户，受理挂失时不补新回单”字样。（四）买方存入交易资金后，分理处（或其它经办机构）应将交易资金托管回单交买方持有，并立即冻结账户，依照协议办理支付、退款手续时解除冻结止付。自冻结之日起超过180天冻结自然解除的，如协议仍在履行，经办机构要做好继续冻结手续。若办理交易资金托管回单挂失，经办机构不予补发新回单。(五)托管期间任何一方不得以任何理由动用交易资金，经办机构不得受理取款业务。向卖方支付托管交易资金时，买卖双方须提供双方当场签署的有效《付款委托书》及回单(如回单已办理挂失的,应持有挂失申请书)，卖方方可按照协议收取并支用托管交易资金。（六）办理退回托管交易资金手续时，买卖双方应提供经双方当场签字的与退款内容一致的《付款委托书》；但在卖方有效终止协议或协议到期自动解除时，买方须凭卖方发出的《终止协议通知书》（见附件7）或我行发出的《协议到期通知书》（见附件8），以及回单和有效身份证件。上述情况发生时买方要求支取托管交易资金的，我行可不要求买方提供《付款委托书》，凭回单及相关通知书(如回单已办理挂失的，应持有挂失申请书)为买方办理交易资金的退款及清户手续。买方存入交易资金后，经办机构应填写《到账通知书》（见附件9）通知卖方。经办机构可将该通知书当场交付卖方或传真、挂号邮寄卖方。如不能当场交付的，经办机构应对上述通知事宜进行电话确认。如买方未按约定向托管账户存入交易资金的，视为买方违约，则经办机构有权在买方违约后三个工作日内，向买卖双方发出《违约通知书》（见附件10），通报买方违约情况。买卖双方到达分理处（或其它经办机构）办理支付手续，需凭有效身份证件、回单、当场签署《付款委托书》，经办机构审核《付款委托书》无误后，在《付款委托书》上加盖业务专用章，经办机构储蓄或会计主管与经办人员签字。按照协议及《付款委托书》支付或退回交易资金，卖方收款资金应划至与协议填写内容一致的指定帐户。分理处（或其它经办机构）应对《付款委托书》和《账户交易明细单》加盖储蓄/会计业务公章并由负责人员签字。《付款委托书》一式两份，经办机构专夹保管一份、交中间业务部一份；《账户交易明细单》一式两份（或三份），交中间业务部及个人银行业务部门各执一份（如二手房贷款需要首付款入账凭证，可增加一份交二手房贷款机构）。经办机构在办理支付或退回交易资金的同时，应为该帐户办理清户手续，托管资金利息归属买方。支行中间业务部内设交易资金托管业务的管理岗，对资金托管业务直接管理。并由中间业务经理为主管理岗对交易资金托管业务监管；客户经理部为营销部门；会计管理部门、个人银行部为支持部门。支行营业部．分理处．升格支行为经办机构。各部门要积极配合，各司其职，各负其责。（一）中间业务部承担交易资金托管业务的组织和监管职能。负责监管交易资金托管业务办理和存在的风险，检查各经办部门内控制度的执行情况，以及权证接收、保管与移交和业务档案（包括交易双方营业执照或身份证件及交易合同等相关有效文件复印件和本办法附件1至附件11等）保管及建立台账工作。（二）会计管理部和个人银行部负责协助中间业务部开办交易资金托管业务,指导与监督各经办机构此项业务的办理。（三）经办机构（支行营业部．分理处．升格支行）负责向客户营销交易资金托管业务，并具体办理此业务。与客户签订并顺利履行《交易资金托管协议》，负责交易资金托管业务的手续费收取、账户开立与管理、资金存入与划拨等帐务处理。一．为防范交易资金托管业务风险，各部门应严格按照本办法规定的操作流程办理业务，并建立完善的交易资金托管业务内控制度，严格界定每个经办人员的业务权限，严禁越权操作和违反规定混岗操作。二．我行与交易双方签订的《交易资金托管协议》必须规定我行对交易双方履行交易合同项下的权利义务不承担任何法律责任等事项的特别约定条款，并且经办人员必须向交易双方做出明确告知。三．业务归口部门要完善档案管理，将每笔业务资料专封保管，资料中包括的交易资金托管协议及其附件齐全，并应编制统一编号，每笔业务逐一登记台账备查。制订台账要素应包括协议、附件的一致编号、买卖双方姓名、托管账号、收款账号、托管金额、手续费以及交易资金存入时间、完成时间等。有关报表按照《关于转发总行〈中国建设银行交易资金托管业务管理办法〉的通知》（建京函[2003]409号）执行。四．中间业务部、会计结算部门、个人银行部门要对交易资金托管业务进行定期检查和互查，档案管理和支付环节应作为检查重点。如发现违反本细则有关规定的，将视违规情节予以处理。五．从事交易资金托管业务的人员违反规定泄漏交易涉及的商业秘密，给交易任何一方造成经济损失的，应根据《中国建设银行工作人员违规行为处理办法》的有关规定进行处理。第五章附则一．本细则由西四支行负责解释和修订。二．本细则自印发之日起执行。附件：1.百易安交易资金托管业务合作协议2.交易资金托管业务申请书3.交易资金托管协议4.业务开办通知书5.交易资金托管回单6.付款委托书7.终止协议通知书8.协议到期通知书9.到账通知书10.违约通知书11.终止协议通知书（丙方发出）中国建设银行北京西四支行2003年９月９日附件1:年月为推进北京市房地产市场的发展，实现银企优势互补，建立良好的战略合作伙伴关系，在符合国家法律、法规和政策前提下，充分发挥中国建设银行在交易资金托管方面的优势和业务特色，积极推进双方业务领域合作与交流。经双方协商一致，可在原二手房按揭贷款合作协议的基础上，甲乙双方达成如下协议：合作的原则双方承诺利用乙方作为国有大型商业银行所拥有的资金实力、客户资源、科技力量和营业网络，以及甲方在房地产业所拥有的优势地位，积极拓展业务合作领域，实现银企优势互补，共同发展。合作范围1．关于二手房交易资金托管业务：乙方负责对甲方及甲方客户之间的二手房交易的交易资金进行托管，并根据房地产交易双方履行相关的《房地产买卖合同》的情况，按相关协议的约定以及买卖双方共同认可的指令和授权转移资金。2．关于其他房地产经纪业务：自由交易客户在乙方办理交易资金托管业务，同时需要代办过户手续等事宜的，乙方可向甲方推荐，由甲方办理。关于房屋产权过户业务：甲方单独或委托其他机构办理房屋产权过户手续。乙方对甲方房屋产权过户业务不负任何责任。双方承诺充分利用拥有的各自的客户资源优势，互荐客户，满足双方客户的业务需求，促进双方的业务发展。关于分支机构开户和营业网点增设：甲方承诺，所有分支机构和今后新增营业网点全部在建行开户，乙方承诺为甲方提供全方位服务。甲方客户到乙方办理交易资金托管业务，甲方不得再以任何理由向其收取居间担保费用。甲乙双方应建立联系制度，随时解决合作过程中出现的问题，保证双方业务合作的顺利开展。信息网络方面甲乙双方可利用各自的信息网络向对方提供银行业和房地产业的动态信息，开展广泛的信息交流。人员交流和业务培训合作通过甲乙双方商定的形式，定期或不定期地进行业务交流，互派人员到对方机构学习、访问，或邀请对方人员参加本方组织的业务培训和研讨。本协议执行过程中，如发生争议或需要对协议有关条款进行修改、补充时，由双方协商解决。本协议自双方法定代表人（或其授权代理人）签字并加盖公章之日起生效。任何一方发生名称变更，本协议自然继续有效。本协议一式四份，双方各执二份。甲方（公章）：乙方（公章）：甲方法定代表人：乙方负责人：或甲方授权代理人（签字）：或乙方授权代理人（签字）：年月日年月日附件2:交易资金托管业务申请书中国建设银行北京市支行：根据平等自愿和合法原则，（买方）和（卖方）已达成口头协议，买方购买卖方房产座落于北京市建筑面积为平方米，现房地产权证名称为，编号为，户名为，成交价格为人民币(大写)。双方口头协议已于年月日订立，现需要到贵行办理交易资金托管手续，请予以受理。买方签字卖方签字（或授权代理人）（或授权代理人）日期日期附件3:合同编号：甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金托管服务有关事宜，订立本协议。甲乙双方交易的房产座落于北京市建筑面积为平方米，现房地产权证名称为，编号为，户名为，成交价格为人民币。第二条权利和义务一、甲方承诺：（一）其从事的与本协议有关的任何活动均符合法律法规，因违反法律法规并给丙方造成任何损失的，将对丙方的损失承担赔偿责任；（二）甲方应在中国建设银行开立账户（户名：账号：下称甲方指定账户）作为收取乙方托管交易资金的指定账户：（三）照约定向丙方签署《付款委托书》、向丙方发出继续或终止履行本协议的授权指令；（四）仅根据丙方到账通知书，在乙方交易资金存入托管账户后开始办理过户手续。（五）于年月日前向丙方支付服务手续费为元。二、乙方承诺：（一）其从事的任何与本协议相关的活动均符合法律法规，因违反法律法规并给丙方造成任何损失的，将对丙方的损失承担赔偿责任。（二）照约定将交易资金存入在丙方开立的交易资金托管账户。该资金只用于向甲方支付本协议