搜索
中国指数研究院中国房地产指数系统1本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306936。摘要··············································································································2一、研究背景................................................................................................................3二、房地产业卖方资金分析..........................................................................................41.全国开发企业资金来源··············································································42.银行信贷································································································63.上市、信托和私募基金··············································································74.民间资本································································································85.上市公司当前资金状况分析········································································9三、结语......................................................................................................................10资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析2011年7月4日2009年9月中国指数研究院中国房地产指数系统电话：010-59306936邮箱：hetian@soufun.com资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统摘要买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来，货币政策和房地产调控政策的变化对房地产业买卖双方资金状况产生了显著影响，本报告为“中国房地产业资金状况系列专题”之一，从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金运营几个角度对房地产业卖方（即开发企业）的整体资金状况进行分析。资金来源方面，2007年以来受政策影响，全国房地产开发企业资金来源增速波动显著。2008年实行紧缩的信贷政策，房地产企业资金来源增速放缓，2009年由于遭遇国际范围的经济危机，货币政策转为宽松，资金来源增速创历史新高，而2010年至今，受国家一系列紧缩的货币政策和限购政策的影响，增速再次下降。从各组成部分占比来看，1999年以来国内贷款占资金来源比例呈下降趋势，预付款和按揭贷等其他资金占比基本保持稳定，自筹资金比例上升，利用外资占比一直不高。银行信贷方面，房地产开发贷款额波动较大。在信贷宽松政策的背景下，2009和2010年开发贷款额都达0.59万亿元，接近2007年的两倍，而2011年政策紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，同比下降48%，而同期人民币总贷款同比下降约15%。除银行信贷这一间接融资方式外，信托、股权融资等直接融资方式也已成为开发企业的重要资金来源。近年来，开发企业在国内外金融市场上市的风潮2007年达到顶峰，2008年下降，2009年再次达到一个小高潮，2010年以后再次大幅减少。从信托融资和私募基金方面来看，房地产企业信托融资的高峰期已经过去，但在当前银行信贷政策持续收紧的大背景下，信托融资门槛也有所提高，地产私募基金逐渐兴起，为开发企业进行融资又多提供了一条渠道。值得注意的是，近年来民间资本规模不断扩大，可能成为开发企业的另一重要筹资渠道。据高和投资等机构的调研报告，温州、山西、鄂尔多斯、陕北这些近年来民间资本比较活跃的几个区域，粗略估计就聚集了近2万亿元的资本。由此可见，资金并不匮乏，开发企业的问题是如何去接近和应用这些民间资本。从上市公司当前资金和负债水平来看，2011年一季度，沪深房地产上市公司的长期负债率达历史最高，但短期负债处于历史较低水平，现金与流动负债比达到近5年来最高水平，说明短期内上市企业不存在还债困难问题。2010年现金流出与流入比处于均值附近，属正常状态。可见目前来看上市的房地产开发企业的还债压力不大，资金状况还比较健康。总之，受当前持续紧缩的货币政策影响，信贷信托融资门槛过高，而民间资本和私募基金作为更高效灵活融资手段，受到开发企业越来越高的重视。从上市房地产公司的资金状况而言，短期内并不存在资金短缺的问题和债务危机。资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统一、研究背景2010年以来，国家实行一系列紧缩的货币和信贷政策，对房地产业整体的资金链影响重大，寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业和购房者共同关注的问题。开发企业和购房者作为房地产业的卖方和买方，其资金状况是影响房地产业运行状况的重要变量，特别在宏观调控不断推进的大背景下，资金状况日益得到社会各界的广泛关注。此次研究针对“中国房地产业资金状况”，结合中国指数研究院现有相关成果和高和投资等机构的调研报告，发布系列研究专题。专题将从宏观、中观、微观等多个维度，对房地产业卖方和买方的资金状况进行分析，解读贷款融资、民间资本等对房地产业资金状况的影响和未来发展趋势。本报告为“中国房地产业资金状况”专题之一1，报告内容以研究房地产业卖方（即开发企业）的资金状况为主，分别从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金运营几个角度，对房地产业资金状况进行分析，供行业各方参考依据。1相关研究成果请见高和投资等机构完成的专题报告《中国民间资本投资调研报告——鄂尔多斯篇》、《中国民间资本投资调研报告——陕北篇》。资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析4本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统二、房地产业卖方资金分析1.全国开发企业资金来源图1：2010年至今开发企业各项资金来源增速均放缓图2：2009年至今自筹资金在总资金来源中比重上升数据来源：CREIS中指数据、国家统计局资金来源受政策影响，增速波动很大。1999年来，全国房地产开发企业总资金来源稳步上升，平均增速保持在20%左右。2007年来，资金来源增速变化较大。2008年实行紧缩的信贷政策，增速放缓，2009年由于遭遇国际范围的经济危机，货币政策变为适当宽松（全年新增人民币贷款近10万亿元，货币政策实际上“过度宽松”），加上房地产市场快速回暖，预售款增长显著，全年开发企业资金来源增速达到46%，2010年至今国家再次实行一系列紧缩的货币政策和限购政策之后，增速再次下降。在资金来源的各组成部分中，国内贷款、其他资金（包含资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统购房者的定金和预付款，个人按揭贷款等）波动方向与自筹资金、利用外资的波动方向正好相反，当信贷成本较低、政策比较宽松时，企业首要选择信贷渠道筹资，反之则选择自筹和外资渠道。1999年以来，国内贷款占资金来源比例呈下降趋势，预付款和按揭贷等其他资金一直是开发企业的主力资金来源，自筹资金比例上升。2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比一直不高，近年来稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占比最高，近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与2008年市场低迷时期的水平接近。资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析6本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统2.银行信贷图3：开发贷款额受政策影响波动大，占总贷款比重有所上升数据来源：中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组开发贷款受货币政策影响波动较大。2004年以来，全国房地产开发贷款迅速增长，虽在2008年遭遇紧缩政策，经历短暂低迷，但2009年经历信贷宽松政策之后迅速回升至0.59万亿元，接近2007年的两倍，2010年开发贷款额与2009年相比基本维持不变。2011年政策再度紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，接近2008年全年水平，但同比下降了48%。房地产开发贷款占贷款总额的比例在2004-2007年间连年升高，2007年接近10%，为历史最高水平，2008年在货币紧缩政策背景下急剧下降至4.3%，其后又逐渐升高，2011年一季度达7.6%，为2008年以来的最高值。资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析7本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统3.上市、信托和私募基金图4：房地产企业IPO上市融资的高峰期已经过去数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理除了银行贷款这一传统的间接融资渠道外，越来越多的房地产企业通过股权融资等直接融资渠道。2003年至今，已先后有50家企业在国内外金融市场上市。2003年，只有首创置业一家房企在港上市，募集资金为9.38亿元人民币（以当时汇率折算）。其后，上市公司数量和融资总额不断增加，2007年达到最高潮，2009年再次达到一个小高潮。特别是2007年，上市公司数量达17家，比2006年的9家高出近一倍，融资总额更是高达713.4亿元，是2006年的近4倍。2009年，伴随着房地产市场的回暖，房地产企业上市融资窗口重启，不少开发企业再次寻求海外市场融资，形成另一个上市小高峰，龙湖、恒大等企业均在这一年成功上市。2010年以来，在调控政策的影响下，房企上市融资的势头明显减缓，上市企业数量和融资额度都有明显减少。此外，在当前银行信贷政策持续收紧、信托融资门槛也有所提高的环境下，私募基金逐渐成为房地产企业比较偏好的一种融资渠道。近几年来，以房地产项目股权投资为主的私募基金不断涌现，比如高和投资、星浩资本、盛世神州、津滨发展、金地瑞银合作基金，还有专做公租房建设投资的建银精瑞等，显示地产基金进入了活跃期。与此前高盛、摩根斯坦利等海外房地产私募基金占主导的特征不同，以上基金多为民营或内地资本参与成立，将对国内房地产企业的投融资资金专题一：中国房地产业卖方资金状况分析8本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统方式带来显著影响。4.民间资本随着经济的快速发展，近年来民间企业和个人的收入储蓄得以迅速的积累，民间资本规模不断扩大，逐渐成为开发企业的另一重要筹资渠道。目前我国投资渠道和创新产