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中融国际信托有限公司中融-中城建1号信托贷款集合资金信托计划尽职调查报告经办业务部门：股权投资部声明与保证2我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日3目录一、项目背景4二、信托方案4（一）信托基本要素4（二）交易结构51、信托计划的进入52、信托计划的退出5（三）风控措施5三、交易对手情况调查5（一）项目相关方股权结构图5（二）借款人-中城建滁州6（三）控股股东-中城建六局错误!未定义书签。（四）担保人-中城建错误!未定义书签。四、资金用途及还款来源43（一）资金用途43（二）还款来源44五、风险分析与控制措施44六、结论444一、项目背景中城建第六工程局集团(滁州)有限公司（以下简称“中城建滁州”或“融资人”）注册资金10,000万元，经营范围：房屋建筑工程施工总承包；市政公用工程施工总承包；建筑装修装饰、地基与基础、城市园林绿化工程施工。控股股东为中城建第六工程局集团有限公司（以下简称“中城建六局”），隶属的集团公司为中国城市建设控股集团有限公司（以下简称“中城建”或“担保人”）。中国城市建设控股集团有限公司是从事城市开发建设的大型国有企业，在近二十年中，公司完成了全国大型重点城市近三分之一的重大城市基础设施工程。2013年7月15日联合资信（联合信评字【2013】926号）给予了中城建AA+的最新公开市场评级。中城建滁州主要业务为承接房屋建筑和BT项目。公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、地基与基础工程专业承包叁级、城市园林绿化工程施工贰级资质。因采购设备与原材料需求，向我司申请1亿元的信托贷款，中城建为中城建滁州的还款义务提供连带责任担保。股权投资部经过前期与客户深入交流及详细尽职调查，认为本项目交易结构明晰，担保增信措施明确。融资人还款来源为其经营收入，且担保人为信用评级AA+的大型央企，有充足的担保能力。本次信托贷款风险可控，建议操作。二、信托方案（一）信托基本要素1信托名称：中融-中城建1号信托贷款集合资金信托计划2信托类型：集合，主动管理类，非结构化3融资人：中城建第六工程局集团（滁州）有限公司4信托期限：24个月，信托计划成立满12个月可提前结束5信托规模：10,000万元6是否分期发行：分期发行57信托收益分配：信托成立后每满6个月分配一次信托收益，信托计划期满或者提前结束后，分配最后一次信托收益及本金8发行计划：向合格投资者募集9资金用途：用于采购设备与原材料（二）交易结构1、信托计划的进入中融信托拟募集资金成立“中融-中城建1号信托贷款集合资金信托计划”，用于向融资人发放信托贷款，期限24个月，信托计划成立满12个月后可提前结束，中国城市建设控股集团有限公司为融资人的还款义务提供连带责任担保。2、信托计划的退出信托计划期间，融资人每半年付息一次，信托计划期满或者提前结束后，融资人以其经营收入一次性偿还贷款本金及最后一期利息。同时，本信托计划期限为24个月，依据中长期借款还本付息方式的相关规定，融资人每年至少两次偿还本金，利随本清。（三）风控措施中城建第六工程局集团（滁州）有限公司隶属的集团公司中国城市建设控股集团有限公司为融资人的还款义务提供连带责任担保。中城建实际控制人为国家住房和城乡建设部，2013年联合资信给予了中城建AA+的最新主体信用评级。三、交易对手情况调查（一）项目相关方股权结构图6（二）融资人-中城建滁州1、基本情况中城建第六工程局集团（滁州）有限公司成立于2010年8月19日，注册资本10,000万元，控股股东为中城建第六工程局集团有限公司，隶属的集团公司为中国城市建设控股集团有限公司。根据公司章程规定及相关法律要求，公司申请登记注册资本10,000万元，该增资经滁州鸿基会计师事务所审验并出具了滁鸿会验字［2010］111号验资报告。2011年8月19日，公司取得滁州市工商行政管理局颁发新的企业法人营业执照，注册号：341100000056742。公司基本情况如下表所示：公司名称中城建第六工程局集团（滁州）有限公司企业类型其他有限责任公司注册资本10,000万元注册时间2010年8月19日法定代表人何小龙7法定住所滁州市长江商贸城B区9-304室经营范围房屋建筑工程施工总承包；市政公用工程施工总承包；建筑装修装饰、地基与基础、城市园林绿化工程施工控股股东股东名称持股比例%出资金额（万元）中城建第六工程局集团有限公司94.00%9,400何俊生6.00%6002、组织结构中城建滁州总体组织架构如下：4、管理层情况何小龙，总经理兼法定代表人。简历如下：期间单位职务1999年9月-2003年6月北京建筑工程管理学院土木工程专业，本科2003年6月-2004年6月北京广泉小区助理工程师，内业技术员82004年6月-2007年12月国家大剧院C区二标段生产工长，生产副经理，装修经理，项目副经理2007年12月-2009年10月中城建六局包头项目部经理2009年10月-2010年6月中城建六局北京公司副经理2010年6月-至今中城建六局滁州公司总经理5、经营情况（1）工程情况融资人主要业务为承接房屋建筑和BT项目，其中又以政府的保障房项目建设为主。公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、地基与基础工程专业承包叁级、城市园林绿化工程施工贰级资质。融资人于2010年由滁州市政府招商引资投入到“大滁城”建设事业中，属于中城建集团为滁州保障房建设而设立的项目公司，近三年公司建设的主要项目包括滁州市龙蟠小区扩建和创业中苑二期安置房及公建配套项目（完工）、滁州市龙蟠安置小区扩建安置房（14-25#楼及1#车库）、菊香苑小区三标段工程以及扬子路二期安置小区II标段（三里亭人家）。截至2013年9月末，公司主要工程项目情况如下：序号工程名称工程进度合同金额（万元）回款金额（万元）建设面积（万㎡）建设时间建设单位1滁州市龙蟠小区扩建、创业中苑二期安置房及公建配套项目完工85,000.0016,800.00312010.06-2012.12滁州市国家安居工程开发建设中心2滁州市龙蟠安置小区扩建安置房（14-25#楼及1#车库）完工57,000.0028,632.90182010.06-2012.12滁州市国家安居工程开发建设中心3菊香苑小区三标段工程90%24,830.5814,382.0115.42011.07滁州市理想房地产开发有限公司4扬子路二期安置小区II标段（三里亭人家）45%19,000.004,787.0011.12012.07滁州市国家安居工程开发建设中心合计185,830.5864,601.9175.50四大主要工程合同金额18.58亿元，总施工面积75.5万㎡，截至2013年9月末已回款6.46亿元，合同款余额为12.12亿元。（2）上下游客户情况9公司上游客户情况如下：序号项目上游供货商供应方式结算方式1无为怀金电缆有限公司电缆银票、转账2友西商砼混凝土银票、转账3无为荣学材料销售公司建材银票、转账4阜阳市俊业建筑劳务有限公司劳务作业银票、转账公司下游客户为滁州市城市建设投资有限公司、滁州市国家安居工程开发建设办公室等滁州当地城投公司或保障房安居中心等。6、融资人经营优势（1）政策优势融资人主营业务是承包“政府保障房”建设。保障房是关系国计民生的大事情，近几年，国家不断出台政策要求各级政府加快保障房建设。如国办发（2011）45号文《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中指出：到“十二五”期末，全国保障房性住房覆盖面达到20%左右，文件里并要求各级政府要落实各项支持政策，包括确保用地供应、增加政府投入（土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。中央代发的地方政府债券要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。“财综（2012）5号《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》中指出：按照《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》国办发（2011）45号文和全国住房保障工作座谈会精神，为确保完成2012年全国保障性安居工程任务，要求各级财政部门切实落实资金来源，确保切实落实资金来源，确保不留资金缺口；拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度；保证资金及时到位；加强资金监督管理，确保资金专款专用。另外保障房建设市场仍有较长一段时间的增长期，国家对保障房项目建设的重视，保障房建设业务板块将成为融资人经营发展的一个有力增长点。（2）股东背景优势10融资人控股股东中城建六局集团有限公司，是中国城市建设控股集团旗下具有独立法人资格的建筑工程局。中城建控股集团作为融资人担保方，实力雄厚、还款能力有保障。（3）管理优势公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级等资质；具备地基与基础、土石方、建筑幕墙、园林古建筑、园林绿化、钢结构、机电设备安装、桥梁、隧道、公路路基、机场场道、水利水电、机电设备安装、堤防、水工大坝、送变电、城市及道路照明等工程施工能力。本公司专业机械设备齐全，技术设备精良，承建过各类房屋建筑工程、市政、园林工程。年施工能力3亿元以上。（4）人力资源优势目前融资人施工和管理实力雄厚，具有工程技术人员和经济管理人员220余人，其中高管人员20余人，专业技术职称的工程技术和管理人员24人，其中工程技术人员38人，建造师12人，建造师持证上岗率达100%以上。（5）政府支持中城建六局集团（滁州）有限公司于2010年由市政府招商引资投入到“大滁城”建设事业中；属于中城建集团为滁州保障房建设而设立的项目公司，公司主要业务为滁州市保障房项目建设而开展，公司受到滁州市政府的大力支持。融资人2011、2012及2013年9月末确认的营业收入分别为0.13亿元、4.11亿元、2.22亿元，收入主要来自滁州市保障房项目建设工程回款。7、行业情况（1）建筑行业总体概况建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门，在整个经济的发展过程中处于产业链的中间环节，与宏观经济发展密切相关。2012年，中国建筑业增加值35,459亿元，占GDP的比重为6.83%，较上年增加0.08个百分点，建筑业在国民经济中的地位较为稳固。11建筑业增加值情况如下：单位：亿元、%年份国内生产总值增长率建筑业增加值增长率占GDP比重2008年314,0459.6018,7439.505.972009年340,9039.2022,39918.606.572010年401,51310.4026,66113.506.642011年473,1049.3031,9439.706.752012年519,3227.8035,4599.306.83受单纯建设施工利润较低的内在驱动，建筑行业的经营模式由施工承包、施工总承包到设计施工总承包、BT、BOT项目运营承包方式演变，建筑行业的横向分割被打破，综合性的EPC1、BOT2、BT3、BOOT4、CM5、PMC6、PPP7等模式在建筑业市场的比重逐步上升，利润重心向前端的项目开发和后端的运营转移。（2）行业竞争与风险建筑企业只有在取得相应资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动，资质等级是建筑企业的重要基础条件。建筑企业资质等级划分为施工总承包—专业承包—劳务分包三个序列。从竞争格局来看，中国建筑市场存在四类参与者：“五大”央企、区域龙头、外资巨