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中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引1中投信托有限责任公司中投·合生创展房地产项目集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：北团一部日期：2012年5月中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引2声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。信托经理（签名）：张乃欣、汪昆部门负责人（签名）：中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引3信托项目要素表项目名称中投·合生创展房地产项目集合资金信托计划信托经理张乃欣、汪昆信托项目规模1不超过4.5亿元风险等级2中级信托报酬（年化率）预计信托报酬为信托规模的1%（每年）收益率（年化）投资金额100万元-300万元的受益人预计收益率为10%；投资金额300万元（含）以上的受益人预计收益率为11%（由财富管理中心根据市场情况调整）运用方式信托贷款资金用途用于北京合生望景房地产开发有限公司开发的“麒麟社”项目的建设信托项目期限不超过24个月，借款人可以于期满18个月或期满21个月时申请提前还款，经受托人同意，方可还款。借款人还款后，受托人进入信托清算程序并向受益人兑付信托本金及分配信托收益。营销方案由公司财富管理中心组织推荐√主动管理型业务；□被动管理型业务信托交易对手要求资金到位时间2012年6月底监管银行（待定）法律顾问北京兆源律师事务所评估机构）北京市首佳联合资产评估有限责任公司1应列明信托项目项下各类委托人所对应的信托规模；明确上限与下限，属系列性业务的，请注明系列设置方案。2按照公司相关规定划分风险等级。中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引4目录第一章信托项目概述........................................................................................................5一、信托项目背景...............................................................................................................5二、信托项目交易结构说明...............................................................................................7三、信托财产的管理运用...................................................................................................8四、信托收益、费用、报酬...............................................................................................9第二章尽职调查内容.........................................................................................................12一、交易对手——北京合生望景房地产开发有限公司.................................................12二、其它交易主体信息.....................................................................................................20三、投融资标的项目信息.................................................................................................57第三章信托项目合规性分析.............................................................................................72一、交易对手合规性分析.................................................................................................72二、其他交易主体合规性分析.........................................................................................72三、投融资标的项目合规性分析.....................................................................................73四、交易结构合规性分析.................................................................................................73五、增信措施合规性分析.................................................................................................74六、合规性结论.................................................................................................................74第四章信托项目可行性分析.............................................................................................75一、投融资标的项目行业分析.........................................................................................75二、投融资标的项目政策分析.........................................................................................79三、投融资标的项目财务效益分析.................................................................................81四、投融资标的项目SWOT分析.....................................................................................85五、交易对手财务状况分析.............................................................................................86六、可行性分析结论.........................................................................................................87第五章信托项目风险揭示与应对措施分析.......................................................................87一、信用风险及其应对措施.............................................................................................88二、市场风险及其应对措施.............................................................................................88三、操作风险及其应对措施.............................................................................................89四、其他风险及其应对措施.............................................................................................89中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引5五、风险综合评价.............................................................................................................90第六章必备法律文件及签署节点安排.............................................................................90第七章综合结论.................................................................................................................91第八章附件...........................................................................................................................91第一章信托项目概述一、信托项目背景（一）信托项目名称：中投·合生创展房地产项目集合资金信托计划（二）主要交易对手3：借款人：北京合生望景房地产开发有限公司（以下简称“合生望景”）；保证人：北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称“合生北方”）、合生创展集团有限公司（HK，0754，以下简称“合生创展”）抵押人：北京创合丰威房地产开发有限公司（以下简称“创合丰威”）（三）项目需求背景：1．近期，我部与北京合生北方房地产开发有限公司取得联系，根据合生北方的融资申请，我部对合生北方及其子公司合生望景进行了尽职调查，为其“合生麒麟社”项目出具了融资方案。3本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引6根据借款人的需要，该方案主要是为了解决“合生麒麟社”项目的后续建设资金问题，为此，我部结合公司的业务要求及行业政策，在考察借款人及保证人以及该项目基本情况后，拟申请设立本信托计划。2.合生北方系在香港上市的合生创展集团有限公司（股票代码：0754，HK）在内地注册设立的子公司。该公司成立于2002年6月25日，注册地址是北京市朝阳区西大路23号，注册资本22058万美元，企业性质为有限责任公司（外国法人独资），法定代表人：郑连群。详细情况参见第二章尽职调查内容。3.合生望景系合生北方的全资子公司，成立于2007年12月21日，注册地址是北京市朝阳区广渠路28号201号楼北B100号，法定代表人：陈文。详细情况参见第二章尽职调查内容。（四）交易结构设计目的：我公司发起设立信托计划，募集不超过4.5亿元资金，以信托贷款的方式运用于合生望景开发的“合生麒麟社”项目中，用于解决“合生麒麟社”项目的后续建设资金。（五）项目设立的意义：通过本信托计划的实施，由受托人将全体委托人的信托