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中融－民泰6号股权投资集合资金信托计划目录信托方案及交易结构交易对手控股股东一二三标的项目四担保方五结论与评价六信托方案及交易结构一1信托基本要素信托名称中融–民泰6号股权投资集合资金信托计划委托人合格投资者，最低认购金额人民币100万元资金运用方式股权投资信托类型集合资金用途用于昆明市限价商品房及配套项目的建设信托期限2年信托规模2亿元预期收益率认购金额100万-300万（不含）的预期收益率为9%认购金额300万（含）以上的预期收益率为9.5%信托利益分配每6个月分配信托收益，本金于信托到期时分配。发行期2013年11月25日至2013年12月25日担保措施1、中融信托持有项目公司21%股权；2、昆明产业开发投资有限责任公司提供连带责任保证；2交易结构图345中融–民泰6-9号股权投资集合资金信托计划中融信托（受托人）投资者（委托人）投资者（受益人）昆明公租房（项目公司）昆明限价商品房及配套项目的建设（标的项目）设立、管理优先级资金信托利益分配信托资金：1.增资后获得昆明公租房21%股权2.剩余资金进入资本公积开发建设123交易结构信托计划进入中融信托设立“中融-民泰6-9号股权投资集合资金信托计划”，由中融信托向合格投资者募集8亿元资金，用于向昆明公租房公司增资，其中2.2亿元计入注册资本，中融信托持有昆明公租房公司的21%股权，剩余5.8亿元计入资本公积。信托计划退出信托计划到期后，中融信托将持有的昆明公租房公司股权对外进行转让，昆明公租房公司对中融信托拟转让的股权具有股权购买选择权，需要向中融信托支付本金及利息，受托人向委托人分配信托利益，信托清算。风控措施昆明产业开发投资有限责任公司为昆明公租房公司的本金及利息支付义务提供连带责任保证。昆明产投主体，鹏元资信评级AA+。交易对手二1交易对手简介昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司成立日期：2011年2月22日住所：昆明市东风路48号金泰大厦14楼法定代表人：陈振德注册资本：人民币8.5亿元股权结构：昆明市人民政府国有资产监督管理委员会持股41.22%昆明市土地开发投资经营有限责任公司持股58.78%主营业务：负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。经营业绩：自2011年成立以来，负责承建大量保障房项目，2011年承建保障房项目28325套，总建筑面积约为243.17万平米，总投资约为108.28亿元，2012年承建公租房项目16224套，总建筑面积约为141.32万平米，总投资约为69.47亿元。2013年预计承建1.6万套公租房，总投资约为75亿元。房地产开发资质：二级2昆明公租房案例2合作背景3合作背景2008年9月中融-昆明市土地开发及市政建设项目单一资金信托项目规模89285万元，期限24个月中融-民享一号、二号应收账款收益权投资集合资金信托项目规模总计87780万元，期限12个月2011年3月2011年4月中融-民本一号昆明土投保障性住房建设集合资金信托项目规模30000万元，期限18个月中融-民泰1-5号财产权信托项目规模总计135050万元，期限24个月2012年3-5月除民泰1-5号正在运行外，其他过往合作项目均已兑付。交易对手信用良好，运行稳健、偿付能力强。4交易对手财务状况财务状况资产总体分析：截至2013年3月，昆明公租房总资产为88.79亿元，负债总额为58.75亿元，资产负债率为66.16%，流动资产为34.77亿元，流动负债为28.78亿元，流动比率为1.21。企业资产负债率合理，经营稳健，偿债能力高。4交易对手信用记录经查询2013年6月21日昆明公租房公司在人行的信用报告：贷款情况：当前未结清贷款为672600万元，已结清贷款为0元。其中国开行贷款为48.6亿元，期限30年，每年还本4.5亿元，国银租赁公司融资租赁贷款7.54亿元，期限15年，每季度还本360万元。国开行给予公司总授信85.19亿元，尚有36亿元未使用。对外担保情况：当前对保证担保金额0元。被担保情况：当前被担保保证金额0元，被担保抵押金额8,492,831,690元，被担保质押金额0元。抵押/质押情况：当前无对外抵质押担保。无不良记录。控股股东三1控股股东简介昆明市土地开发投资经营有限责任公司成立日期：2004年10月14日住所：昆明市圆通街缘忠巷4号法定代表人：杨勇明注册资本：人民币56.9亿元股权结构：昆明市人民政府国有资产监督管理委员会持股66.44%大连华信信托股份有限公司持股33.56%企业性质：非自然人出资有限责任公司主营业务：项目投资；投资资产管理及咨询；土地开发及经营；房屋租赁。经营业绩：昆明土投自成立后，承建市级廉租房示范建设工程、昆明主城东、南二环路重大市政基础设施建设项目、北京路延长线建设项目、海埂路片区综合整治项目、子君村保障性住房建设项目、三环闭合工程、五华区所辖昆明市主城西北分区规划土地一级开发及道路交通、绿化综合整治项目、西山区城中村52号地块土地一级开发和片区道路交通整治建设项目。2控股股东财务状况财务状况资产总体分析：截止2012年末，昆明土投总资产217亿元，总负债145亿元，资产负债率66.88%，流动资产53亿元，流动负债50亿元，流动比率1.06。昆明土投资产负债结构合理，长短期偿债能力较强。2控股股东开发项目案例“承建市级廉租房示范建设工程，子君村保障性住房建设项目”标的项目四1政府支持文件2标的项目概述项目名称：昆明市2013年市级统建限价商品住房项目项目地址：项目分为东白沙河、渔村两个地块，规划总用地421.86亩。两地块均规划为城市建设用地，属住宅类。本次合作的是渔村地块。渔村地块位于官渡区矣六街道办，地块东临螺蛳湾国际商贸城仓储基地，西临20米规划道路，南临南绕城连接线，北临2012保障房俊福花城项目，用地面积约为125.36亩，权属为矣六乡渔村。建筑面积：24.9万㎡总投资：13.35亿元3周边项目分析周边项目分析：周边楼盘均价在7650元/㎡平均去化率44.5%楼盘名称格拉斯香水小镇泛亚国际项目概况由16栋八层住宅、3栋带底层商业网点的八层住宅、1栋六层的小区配套商业服务楼组成。建筑高度不超过24米。15栋33层高层产品类型普通住宅普通住宅位置官渡区彩云北路新螺蛳湾对面官渡区宏仁片区开发商昆明田丰房地产开发有限公司云南中豪置业有限责任公司容积率1.5总建筑面积(m²)109622.93359019产品类型均价多层普通住宅：8300元/㎡7000元/㎡总套数（套）661总去化率62%27%月均去化面积2354平方米6855平方米开盘时间2012年5月20日开盘二期2012年7月入住时间 20134限价房销售预测–第一还款来源销售预测：预计销售收入达14.7亿元，去化速度合理。渔村片区 2014年2015年2016年2017年小计 住房销售比例 40%20%10%10%20% 可销售面积（m²） 5559427797138981389827797 138984销售均价（元/m²） 64506450645064506450 销售收入（万元） 35858179298964896417929 89645商业销售比例20%30%10%10%10%20% 可销售面积（m²）324648691623162316233246 16229销售均价（元/m²）150001500015000150001500015000 销售收入（万元）486973032434243424344869 24344商业办公销售比例 30%10%10%10%30%10% 可销售面积（m²） 85272842284228428527284228423销售均价（元/m²） 680068006800680068006800 销售收入（万元） 57981933193319335798193319327机动车停车位可销售车位（个） 405136135135473681352销售均价（元/m²） 105000105000105000105000105000105000 销售收入（万元） 4253142814181418496771414196合计（万元）4869532122372414749147493356226471475124保障房配套商业销售预测–第二还款来源不超过20%的保障房可售，配套商业可全部对外销售，预计销售收入达94.8亿元项目出租/销售面积单位单价2013201420152016合计2011年项目(泽惠园、颐惠园、盛慧园、普惠园、子君村）住宅租金收入177.9万平方米1611,95522,20225,61825,61885,392地下车位租金收入13437个1508472,0562,4192,4197,740住宅销售收入35.58万平方米7000 124,530124,530 249,060商业销售收入23.57万平方米1800084,852127,278127,27884,852424,260小计97,653276,066279,844112,888766,4522012年项目（吉惠园、祥惠园、铭惠园、和谐家园、俊福花城）住宅租金收入88万平方米16 5,91410,98212,67229,568地下车位租金收入6933个150 4371,0611,2482,745住宅销售收入17.6万平方米7000 061,60061,600123,200商业销售收入17万平方米18000 61,20091,80091,800244,800小计 67,550165,443167,320400,3132013年项目（不包含6000套限价房）住宅租金收入72万平方米16 4,8388,98613,824地下车位租金收入6284个150 3969611,357住宅销售收入14.4万平方米7000 50,40050,400商业销售收入17.78万平方米18000 64,00896,012160,020小计 69,242156,359225,6012014年项目住宅租金收入90万平方米16 6,0486,048地下车位租金收入7855个150 495495商业销售收入22.22万平方米18000 79,99279,992小计 86,53586,535收入合计住宅租金总收入11,95528,11641,43853,323134,832地下车位租金总收入8472,4933,8755,12312,337住宅销售总收入0124,530186,130112,000422,660商业销售总收入84,852188,478283,086352,656909,072合计97,653343,616514,530523,1021,478,901担保方五1担保方简介昆明产业开发投资有限责任公司成立日期：2005年11月30日住所：昆明市青年路448号华尔顿大厦5-6层法定代表人：蔡嵘注册资本：人民币10亿元股权结构：昆明市人民政府国有资产监督管理委员会持股100%企业性质：国有独资有限责任公司主营业务：受政府委托进行项目投资及经营管理；接受委托进行资产经营管理；产业开发；土地开发；房地产开发及经营；经济信息咨询。经营方向：昆明产投作为昆明市工业、金融产业引导主体和市场化产业投资主体，负责盘活及整合企业国有股权（含金融类企业股权），管理营运国有资产，体现政府引导作用。建立工业投资、金融投资、土地开发、社会服务四大板块并举的多元化业务结构。2担保方财务状况财务状况资产总体分析：截至2012年年底，昆明产投总资产为284.55亿元，负债总额为104.81亿元，资产负债率为36.83%，流动资产为213.70亿元，流动负债为23.26亿元，流动比率为9.19。总资产规模大，资产负债率低，偿债能力高。全年营业总收入为7.97亿元，较2011年全年的4.06亿元增长96.3%，利润总额为7.44