企业资金管理

物业管理企业资金管理本章内容※物业管理费用预算※物业管理收费纠纷的处理※专项维修资金的管理※物业企业财务管理1物业管理费用预算•1、能够拟订物业管理费用收支计划。•2、能够拟订筹措物业管理资金的计划。•3、能够控制预算学习目标1物业管理费用预算一、物业管理企业的营业收入∆物业管理企业营业收入的含义：∆物业管理企业的营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入。∆包括：主营业务收入和其他业务收入。相关知识物业管理收入主营业务收入物业经营收入营业收入物业大修收入其他业务收入1物业管理费用预算二、物业管理企业的利润营业利润=主营业务利润+其他业务利润投资净收益利润总额营业外收支净额补贴收入1物业管理费用预算•主营业务利润＝主营业务收入－营业税金及附加－营业成本－管理费用－财务费用营业税营业税金及附加城市维护建设税教育费附加1物业管理费用预算1物业管理费用预算三、企业财务预算内容1、收入预算2、营业成本预算3、管理费用预算4、财务费用预算5、资本预算（设备维修更新计划）6、现金预算7、预计损益表8、预计资产负债表费用预算1物业管理费用预算四、控制财务预算的目的1、落实财务预算或财务计划2、及时纠正偏差3、提供决策依据1物业管理费用预算一、物业管理费用收支计划的制定•《物业服务收费管理办法》（建设部、国家发改委）指出物业管理费用，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。基本操作1物业管理费用预算（一）核算物业服务费收入1、公共性服务费收入的核算—物业管理费2、公众代办性服务费收入—水、电、气、暖等3、特约服务费收入—物业服务合同约定以外的特约服务，服务费由双方约定。1物业管理费用预算（一）核算物业服务费收入•包干制——指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。•酬金制——指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（一）核算物业服务费收入•物业管理企业应事先将服务内容和收费标准及时公布。•企业应在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。P451物业管理费用预算（二）拟订物业管理费用开支计划•1、确定物业服务成本的组成•物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9、经业主同意的其它费用。1物业管理费用预算（二）拟订物业管理费用开支计划营业成本管理费用财务费用所得税（二）拟订物业管理费用开支计划•2、核算营业成本•直接人工费：直接从事物业管理活动的服务•人员工资、福利、社保等营业成本直接材料费：物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费用等间接费用：固定资产折旧费、水电费、差旅费等1物业管理费用预算（二）拟订物业管理费用开支计划3、核算管理费用•管理费是指物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。•如：公司经费、工会会费、咨询费、审计费、绿化费、保险费和税金等费用。4、核算财务费用•如：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。5、核算所得税1物业管理费用预算向银行借款发行股票发行债券动用留存利润横向联合筹资收取物业服务费利用外资动用前期投入资金二、物业管理资金筹措计划的制定1物业管理费用预算三、财务预算的控制（一）编制财务预算（二）控制财务预算的具体工作内容1、把财务预算的指标分配各部门。2、通过会计核算监督反映各部门指标实际完成情况。3、定期把完成情况与财务预算指标对比，找出偏差并纠偏。4、考评。5、奖励、处罚。6、调整预算。1物业管理费用预算（三）控制财务预算的步骤1、建立财务预算控制系统2、检查监督3、分析原因4、纠正偏差5、奖惩兑现1物业管理费用预算3专项维修资金的管理•1、了解专项维修资金的收集和续筹程序。•2、能够编制专项维修资金的使用计划。•3、能够对专项维修资金的使用进行管理。学习目标3专项维修资金的管理一、专项维修资金的性质房屋共用部位专项维修资金—主要用于房屋公用部位大修、中修、更新、改造的资金。公用设施设备专项维修资金—主要用于共用设施和共用设备部位大修、中修、更新、改造的资金。相关知识一、专项维修资金的性质•《物业管理条例》第五十四条规定：1、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主交纳专项维修资金。2、单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主交纳专项维修资金。二、专项维修资金收缴和使用管理规定3专项维修资金的管理3专项维修资金的管理一、专项维修资金的收集1、第一次收缴•商品住房：购房者按购房款的2%~3%多层住宅不低于售房款的20%售房单位高层住宅不低于售房款的30%公有住房购房者——按购房款的2%（属全体业主）2、续筹基本操作资金属单位3专项维修资金的管理二、专项维修资金的代管•1、将专项维修资金存入银行专门账户（1）资金应存入银行，除可购买国债或用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪用。（2）在业主办理房屋权属证书时，商品房应将代收的专项维修资金移交至当地房地产行政主管部门代管。3专项维修资金的管理二、专项维修资金的代管2、接管专项维修资金（1）业主大会成立后，经同意，房地产行政主管部门转交给物业管理企业代管。（2）接受业主和业主大会检查、监督。（3）物业企业发生变换时，经业主大会审核无误后，办理账户转移手续，经双方签字盖章后送当地房地产行政主管部门和业主大会备案。3专项维修资金的管理三、专项维修资金使用计划的制定1、专项主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造，不能挪用。2、业主大会有权决定专项的使用、续筹方案，并监督实施。3、专项维修资金所属权：属于业主。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。3专项维修资金的管理四、专项维修资金使用的管理1、专项维修资金不得计入物业服务支出或物业服务成本。2、专项可作为企业长期负债管理。3、专项资金利息净收入经业主大会或使用人，产权人同意后可放入专项维修资金滚存使用和管理。4、经业主或业主大会同意后物业管理企业可利用共用部位、共用设施设备进行经营。所得收益主要用于专项资金，也可按业主大会的决定使用。3专项维修资金的管理四、专项维修资金使用的管理5、《物业管理条例》第六十三条规定：挪用专项维修资金的：（1）由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回资金，警告，没收违法所得，处以挪用数额2倍以下的罚款。（2）情节严重，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。（3）构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任。4物业企业财务管理一、企业财务管理的内容二、企业财务分析的基本知识1、财务分析的概念2、财务分析的对象3、财务分析的内容4、财务分析的方法∆三、物业管理企业财务管理规定相关知识•资产负载表•利润表•现金流量表4物业企业财务管理一、物业管理企业财务管理机构的设置财务部门基本职责：1、建立健全各项财务制度；2、制定年度财务计划；3、制定物业管理费预算方案；4、监督物业管理费收缴运用；5、编制记帐凭证；6、参与策划营销活动；7、做好工程费用拨付结算；8、严格执行财务审批制度，核报费用、发放工资。基本操作4物业企业财务管理一、物业管理企业财务管理机构的设置财务部门基本职责：9、严格执行现金管理制度｛除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线｝、支票使用制度；10、核税报税；11、银行账务往来核对；12、妥善保管会计账册档案；13、往来账目清理制度｛财务管理人员应及时结账收款，催收应收账款。}4物业企业财务管理二、物业管理企业财务管理制度的制定三、物业管理企业的财务分析1、横向财务分析2、纵向分析与综合分析3、评价物业管理的效益四、财务决策1、筹资决策2、投资决策3、利润分配决策