固定资产专题讲解北京兴华会计师事务所310团队三部连芳目录固定资产专题讲解............................................................................................................................................1一、固定资产流程图........................................................................................................................................1二、拟上市公司固定资产的案例....................................................................................................................1案例一:厂房和宿舍建设在承租的未取得集体土地使用权证书的土地上解决方式(摘自投行小兵微信公众号)..........................................................................................................................................................1案例二:设立时实物出资未评估问题(东杰智能公司保荐工作报告第45页).............................4案例三:租用集体用地(东杰智能保荐工作报告第68页)..............................................................7案例四:公司设立时用于出资的土地为划拨地,未办理土地变更手续,亦未能办理权属过户。(凯龙股份保荐工作报告第24页).......................................................................................................................11案例五:出资时固定资产未以出资方式转至公司(康外红拓保荐工作报告第19页)...............131案例六:设立时存在出资不实(日机密封保荐工作报告第36页)..............................................17案例七:改制前征用集体用地(三鑫医疗保荐工作报告第29页)................................................21案例八:子公司生产经营场所为租赁的惠州市惠城区马安镇新乐村委会房产,上述房产建设时已取得《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》,但未取得产权证书。(胜宏科技保荐工作报告第11页)...............................................................................................................................................................21案例九:租赁厂房系在集体用地上建设的无产权证房产问题(索菱股份保荐工作报告第14页)...........................................................................................................................................................................22案例十:在建工程、固定资产问题汇总(赢合科技保荐工作报告第53页开始).....................27(二)在建工程的项目构成、转入固定资产的时间,是否存在已在使用仍未转固的情形,是否存在延后转固以及提高业绩的情形.........................................................................................................................27(三)各期固定资产和在建工程金额波动的原因,披露各期在建工程项目归集的内容,是否均为在建工程相关的成本,是否存在将不属于相关成本计入在建工程的情形......................................................282(四)各期在建工程增加与“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”金额是否匹配,各期产能变动与机器设备等固定资产变动是否匹配(第55页)................................................................302、各期折旧费用的合理性(第58页).................................................................................................32案例十一:租赁的主要办公所用地在集体建设用地上建设的房屋,无法办理房屋产权证书,产权不完整(中科创达保荐工作报告第22页)...................................................................................................34案例十二:汽车行驶登记证上的所有人为销售部经理,但汽车实际上为公司业务用车,产权归公司所有。(厚普股份保荐工作报告第21页).............................................................................................35在建工程讲解..................................................................................................................................................36扩展讨论内容:..............................................................................................................................................38结束语:只有初恋般的热情和宗教般的意志,才有可能成就某种事业。——路遥................................393固定资产专题讲解一、固定资产流程图固定资产专题流程图.vsd二、拟上市公司固定资产的案例案例一:厂房和宿舍建设在承租的未取得集体土地使用权证书的土地上解决方式(摘自投行小兵微信公众号)基本情况:公司目前所用厂房和宿舍位于东莞市茶山镇京山村工业园,包含一栋3层厂房和一栋5层宿舍,建筑面积8527.8平方米。该厂房和宿舍所属土地是由公司向东莞市茶山镇京山村村委会租赁,根据东莞市国土资源局于2006年9月22日核发的东莞市(县)(2006)划拨准字第20060095号建设用地批准书,该地块土地所有权性质为集体所有,土地用途为工业用途,工地产权属于东莞市茶山镇京山村民1委员会所有,目前该地块尚未取得集体土地使用权证书。上述厂房和宿舍为公司自建,因报建手续存在瑕疵,且建筑物所在建设用地为租赁,公司尚无法取得房地产权证书,故存在权属瑕疵。☺股改系统反馈意见请公司补充披露1,该地块未取得集体土地使用权证书的具体原因2,公司在租赁土地上自建房产是否经出租人同意3,公司报建手续存在瑕疵的具体内容;公司房产是否按照法律法规规定履行了必要程序,是否存在被拆除或被相关部门处罚的风险4,若以上房屋被认定为违法建筑,请公司详细分析对公司财务及经营可能产生的影响5,请主板券商及律师补充核查以上事项,对公司是否存在违法违规的行为发表意见,对公司是否符合“合法合规经营”的挂牌条件发表意见☺券商回复☻核查程序1,目前公司厂房所在土地未能取得土地使用权证书的原因是:京山工业园区内的土地均由京山村委会统一到国土部门申报办理集体土地使用权证书,现因园区内小部分地块的用地红线与实际使用面积不相符,致使京山工业园区整体地块集体土地使用权证书的办理延迟,目前村委会正在积极统筹办理集体土地使用权证书22,2006年8月22日公司已与东莞市茶山镇京山村委员会签订租赁期限20年的长期租赁合同,并补充约定在租赁期届满后续租20年。合同明确约定为租赁土地的用途为兴建厂房经营使用。上述合同业经京山村村民代表大会表决通过。3,公司自建厂房价值为288万余元,金额较小,若被相关政府部门认定为违章建筑,亦不会对公司现金流、客户和市场等方面造成重大不利影响。且企业非生产制造型的重资产企业,其厂房主要用于仓储储存公司产品,因周边房源充足,即使公司现有厂房和宿舍被责令拆除,公司可通过迅速寻找替代性的仓库,不会对公司生产经营造成重大不利影响4,公司控股股东和实际控制人出具承诺函:承诺若因厂房权属不清晰以及报建瑕疵导致公司厂房和宿舍搬迁时,愿意承担所造成的损失。5,根据管理层的说明并经项目组核查,公司报告期内尚未因重大违法违规行为存在罚款支出,且截止本反馈意见出具之日,尚未有工商、税务、环保、质检、国土等政府部门对公司做出重大行政处罚决定。公司符合“合法合规经营”的挂牌条件。☺案例总结☻1、公司目前所使用厂房和宿舍建设取得存在瑕疵,可能会存在被拆除或被相关部门处罚的风险,对公司财务及经营可能产生的影响。2、公司阐述了相应问题存在的历史原因,并通过督促出租方尽快办理集体土地使用权证书,与出租方签订长期租赁合同并明确约定土地用途,由控股股东和实际控制人出具兜底保证,以解决资产瑕疵对公司造成的影响。3、阐述了虽建设取得有瑕疵,因资产金额较小且企业系非生产制造型的重资产企业,其厂房主要用于仓储储存公司产品,因周边房源充足,即使公司现有厂房和宿舍被责令拆除,公司可通过迅速寻找替代性的仓库,不会对公司生产经营造成重大不利影响。3案例二:设立时实物出资未评估问题(东杰智能公司保荐工作报告第45页)(1)基本情况1995年11月18日,太原东方物流设备总厂与姚卜文、李祥山、赵勇共同签署了《出资协议》,一致同意设立太原东方物流设备有限公司(公司前身),注册资本为1,800万元。其中设备总厂以设备出资,占出资额的50%,姚卜文以实物出资,占出资额的20%,李祥山以实物出资,占出资额的15%,赵勇以实物出资,占出资额的15%。1995年12月7日,山西省正大审计事务所出具的[1995]晋正审验字第12-09号《验资报告书》表明:经审验,东方物流有限的资本总额实际为1,800万元,全部为实物出资,其中设备总厂以设备、模具、存货等实物形式出资900万元,姚卜文以原材料等实物形式出资折360万元,李祥山以钢材等实物形式出资折270万元,赵勇以钢材等实物形式出资折270万元。东方物流有限设立时,公司股东持股情况如下表:股东名称出资额(万元)出资方式持股比例(%)太原东方物流设备总厂900.00实物50.00姚卜文360.00实物20.00李祥山270.00实物15.00赵勇270.00实物15.00合计1,800.00-100.001995年12月14日,东方物流有限登记设立并取得《企业法人营业执照》。公司设立时姚卜文、李祥山、赵勇的实物出资来源为设备总厂拥有