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附录4监管当局对专业贷款设定的标准表1–监管当局对项目融资风险暴露的评级表优良中差财务实力市场状况竞争对手很少或者在地域、成本或技术方面有明显和持续的优势。需求旺盛且不断增长。竞争对手很少或者在地域、成本或技术方面好于平均水平但不一定持续。需求旺盛且稳定。项目在地域、成本或技术方面没有优势。需求尚可且稳定。项目在地域、成本或技术方面低于平均水平。需求不旺且不断下降。财务比率（例如：偿债保障比率（DSCR），贷款期保障比率（PLCR），项目期保障比率（PLCR）和债务/资本比率）涉及项目风险的财务比率很健康，经济前景非常看好。涉及项目风险的财务比率介于健康和一般之间，经济前景看好。涉及项目风险的财务比率符合标准。涉及项目风险的财务比率冒险性过大，压力分析当经济和行业面临持续、严重的问题时，项目仍能偿还债务。当经济和行业面临一般问题时，项目能偿还债务。只有当经济发生严重问题时，项目才可能违约。项目易受经济周期中常见的负面影响，可能在正常的低谷期违约。如果情况不好转，项目可能违约。财务配置贷款持续期与项目持续期的对比项目的有效使用寿命大大超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使用寿命可能低于贷款期限146优良中差贷款分期偿还计划债务本息定期等额偿还债务本息定期等额偿还债务本息定期等额偿还，但有少部分到期一次性偿还到期一次性偿还（Bulletrepayment），或债务本息定期等额偿还，但有很大部分到期一次性偿还政治、法律环境政治风险，即涉及项目类型和风险缓释工具的转移风险风险很低，可供使用的风险缓释工具功能优异风险低，可供使用的风险缓释工具功能良好风险不高，风险缓释工具功能一般风险很高，缺乏风险缓释工具或其功能较差不可抗力风险（战争、内乱等）风险低风险适中一般防护风险高，未完全实施缓释政府的支持和项目在长期对国家的重要程度项目对（主要是出口导向型的）国家具有重大战略性意义，政府强有力的支持项目对国家重要，政府支持程度较高项目不具有战略意义，但毫无疑问对政府有利，政府可能未明确表示支持项目对国家不重要。政府不支持或支持较弱法律和监管环境的稳定性（法律变革的风险）长期稳定有利的监管环境中期稳定有利的监管环境能比较确定地预测监管环境的变化项目可能受当前和未来的监管问题影响在有关本地成分要求的法律豁免方面获得所有必要支持和批准的程度高较高一般低有关合同和抵押品的强制执行力合同和抵押品能强制执行合同和抵押品能强制执行即使存在若干非要害问题，合同和抵押品仍能强制执行合同和抵押品强制执行方面存在要害问题尚未解决，147176优良中差交易特征设计和技术风险技术和设计完全可靠技术和设计完全可靠技术和设计可靠——用强大的一揽子完工方案可缓解萌芽阶段的问题技术和设计不可靠/存在技术问题和/或设计复杂建设风险审批和选址已获全部批件一些事项尚待批准但获批可能性很大一些事项尚待批准但审批程序明确，审批只是例行公事尚未获得关键批件，审批并非例行公事，可能还要满足其他一些重要条件建设合同类型价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同（EPC）价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同价格和日期都固定的总承包建设合同，有一家或一家以上的承包商缺乏价格固定的总承包合同或合同不完整和/或存在与各承包商多方联络的问题项目完成担保约定的损害赔偿金充足且由金融实物资产支持以及/或财务实力雄厚的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金较多且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金适当且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金不足或缺乏金融实物资产的支持或项目完成担保较弱承包商承建类似项目的业绩和财务实力强较强中弱148176优良中差操作风险营运与维修保养（O&M）的范围和性质完备的长期营运和维修保养合同，最好附带履约激励条款和/或营运和维修保养储备金账户长期的营运和维修保养合同，和/或营运和维修保养储备金账户不完备的营运和维修保养合同或附带营运和维修保养储备金账户缺乏营运和维修保养合同：缓释操作无法抵御高营业成本的风险运营商的专业能力，业绩和财务实力很强，或者项目发起人承诺提供技术支持较强中不强/弱，或者当地运营商受当局控制承购风险（Off-takerisk）(a)存在照付不议（take-or-pay）合同或固定价格承购（fixed-priceoff-take）合同的情况下承购方信誉卓著；合同终止条款完备；项目合同期限略微长于债务期限承购方信誉良好；合同终止条款完备；项目合同期限长于债务期限承购方信誉一般；合同对终止条款做一般规定；项目合同期限一般等于债务期限承购方信誉较差；合同终止条款规定不全；项目合同期限不长于债务期限(b)不存在照付不议合同或固定价格承购合同的情况下项目产品即所产生的主要服务或商品在世界范围销售顺畅；即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售项目产品即所产生的主要服务或商品在地区市场销售顺畅，即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售商品销售范围有限且只能按比预定价格低的价格出售项目产品只有一两个买家或者在有组织市场一般无法售出供货商风险原材料（feed-stocks）价格、数量和运输风险；供货商的业绩和财务实力与财务实力很强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同，但仍可能存在一定程度的价格风险与财务实力弱的供货商签订短期或长期供货合同，肯定存在一定程度的价格风险149176优良中差储备风险（如自然资源开发）储备探明且已开发，并经独立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要储备探明且已开发，并经独立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要探明储备可在债务存续期满足项目需要项目在某种程度上依赖潜藏或尚未开发的储备项目发起人的实力发起人的业绩、财务实力和国别/行业经历发起人业绩优秀，财务实力雄厚发起人业绩良好，财务实力良好发起人业绩一般，财务实力良好发起人缺乏业绩或业绩值得怀疑以及/或财务实力微弱发起人对项目的支持力度，例如有股权、所有权条款保障，以及有激励在必要时向项目补充注资支持力度大。项目对发起人具有高度战略意义（核心业务—长期战略）支持力度较大。项目对发起人具有战略意义（核心业务—长期战略）支持力度一般。项目对发起人重要（核心业务）支持有限。项目对发起人的长期战略或核心业务无关紧要担保安排合同和账户权利分配非常全面全面一般差抵押资产的质量、价值和流动性对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益（Firstperfectedsecurity）对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有一般性的担保权益对贷款人几乎未提供担保；抵押条款对银行不利贷款人对现金流的控制（例如现金转账(cashsweep)和独立第三方账户托管）好较好一般差150优良中差合同条款的约束力（关于强制提前付款、递延付款、分期付款和红利限制等方面的强制规定）(mandatoryprepayments,paymentdeferrals,paymentcascade,dividendrestrictions…)合同条款对此类项目约束力强。项目不再举借其他债务合同条款对此类项目约束力较强。项目举借的其他债务非常有限合同条款对此类项目约束力一般。项目举借的其他债务有限合同条款对此类项目约束力弱。项目可能无限举借其他债务储备基金（偿债、营运与维修保养、更新和重置、不可预见事件）储备基金覆盖期超过平均项目期，储备基金来源落实，全部都由现金或高评级银行出具的信用证组成储备基金覆盖期等于平均项目期，所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期等于平均项目期，所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期低于平均项目期，储备基金来源于经营现金流151表2监管当局对产生收入的房地产风险暴露和高波动性商业房地产风险暴露的评级优良中差财务实力市场状况目前项目类型和场所供需均衡。即将面市的竞争性房地产项目少于或等于需求预测目前项目类型和场所供需均衡。即将面市的竞争性房地产项目大体等于需求预测市场供需基本均衡。竞争性房地产项目即将面市，其他房地产处于计划中，项目设计和生产能力没有新项目先进市场需求弱，何时改善达到均衡并不确定。项目租期届满后不易找不到承租人。新的租赁条件不如现在的优越财务比率和垫款比例偿债保障比率（DSCR）很高（DSCR与建设阶段无关），相对房地产项目类型，贷款/价值比率（LTV）低。如果存在二级市场，按市场价认购。（与不动产开发无关的）DSCR和LTV良好。如果存在二级市场，按市场价认购。房地产的DSCR恶化，价值下跌，导致LTV上升。房地产的DSCR恶化严重，其LTV大大高于新贷款的认购标准。压力分析房地产的资金来源、或有事项和负债配置可使其在面临严重的财务压力（如利率、经济增长）情况下履行偿债义务房地产在面临持续的财务压力（如利率、经济增长）情况下能履行偿债义务。该房地产仅在面临严重经济问题时才可能违约在经济下滑时，房地产收入将减少，降低其资本开支能力并增加了违约风险房地产的财务状况趋紧，除非近期改善否则可能违约现金流预测(a)已完工、稳定的房地产项目房地产租与信誉好的客户，合同租期长且到期日分散。房地产承租记录显示客户均到期续租。空置率低。费用（维修、保险、保安和财产税）可预测房地产大部分合同租期长，承租户信誉各异。合同到期续租情况正常。空置率低。费用可预测房地产大部分出租合同为中期而非长期，承租户信誉各异。合同到期续租情况一般。空置率一般。费用相对可预测但随收入变动房地产出租合同期限不一，承租户信誉各异。合同到期原承租户很少续租。空置率高。吸引新租户的场地费用开支很高152优良中差(b)已完工但不稳定的房地产项目赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定多数租赁活动按计划开展，但是一段时期内项目不稳定出租情况不如预期。尽管达到目标入住率，但收入不理想，导致现金流紧张(c)在建项目房地产在贷款存续期间已全部预租或预售给投资级房客或买家，或者银行获得了投资级银行向其提供的有约束力替代融资（take-outfinancing）承诺房地产已全部预租或预售给信誉好的房客或买家，或者银行获得了信誉好的银行向其提供的永久融资（permanentfinancing）承诺租赁活动按计划进行，但房地产可能没有预租，且并不存在替代融资安排。银行可能是永久贷款人房地产因成本过高、市价下跌、承租人撤租或其他原因而恶化。与永久融资提供方之间可能存在争端资产特征场所房地产位于非常优越的地段，方便租户房地产位于优越的地段，方便租户房地产位置缺乏比较优势房地产位置、配置、设计和维修存在问题设计和条件房地产因设计、配置和维修较好而受欢迎，远比新项目有竞争力房地产的设计、配置和维修得当，设计和性能比新项目有竞争力房地产的配置、设计和维修尚可房地产的配置、设计或维修薄弱在建房地产建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算够用，承包商水平一般建设开支超出预算或项目技术风险过高而不切实际。承包商可能不合格153优良中差发起人/开发商实力开发房地产项目的财力和意愿发起人/开发商提供大量现金用于建设或收购房地产。发起人/开发商资金充裕，直接及或有负债低。发起人/开发商的房地产位置分散，种类多样发起人/开发商提供较多现金用于建设或收购房地产。发起人/开发商的财务状况良好，能在出现现金流短缺的情况下支持房地产建设。发起人/开发商的房地产位置分散发起人/开发商提供资金不多或非现金。发起人/开发商财务实力中等或偏下发起人/开发商支持房地产项目的能力不足，意愿不强类似房地产项目的声誉和业绩管理层富有经验，发起人资质出色。在类似项目上声誉佳、长期业绩好管理层经验和发起人资质良好。发起人或管理层在类似项目上业绩好管理层经验和发起人资质一般。管理层或发起人在类似项目上未发