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华澳·长号盐城咏恒集合资金信托计划2012年月12月目录21信托项目概述2交易对手介绍3信托计划详述4风控措施分析5华澳国际信托介绍01信托项目概述4项目概述盐城市咏恒投资发展有限公司（简称：盐城咏恒）作为盐城市盐都区的重要投融资及项目建设平台，为实施盐都西区河道整治（BT）工程，向我司提出融资申请，申请信托融资总额2亿元，期限为2年。上海信托业务一部拟发起设立信托总规模为【20,000】万元的“华澳•盐城咏恒集合资金信托计划”，信托总期限24个月。全部信托资金用于受让盐城咏恒对盐都区人民政府的36000万元应收账款之收益权，转让价款由盐城咏恒全部用于实施盐都西区河道整治项目。项目每半年付息一次。信托贷款还款资金主要来源包括：盐城咏恒【36000】万元应收账款的回购款及自身业务收入及现金流；在盐城咏恒无法按时支付时，盐都区财政局直接履行还款义务。信托单位（万元）期限20,00024个月5o盐都西区河道整治（BT）工程，位于盐城市盐都区西区河道，涉及黄刘、乔庄、吴徐、北港等20多个村，总面积70平方公里，占全区总面积的6.80％。涉及耕地面积4万多亩，河道8条，项目包括4方面工程，即河道疏浚工程、排涝站建设工程、驳岸建设工程和生态防护与景观绿化带工程，预计河道疏浚总长度67.7km，土方量101.5万方；建设排涝站4座，设计排涝流量为32m3/s；驳岸建设总长度20km；生态防护和绿化工程总长度30km，建设休闲景观点26个。项目资金需求39,500万。o项目资金需求中的20,000万元计划来自于本次信托贷款；自有资金投入9500万元，占项目总投的25%。o项目已经取得政府相关部门的许可批复：o该项目采用委托代建模式，即由盐城市盐都区西区管委会与盐城咏恒签订委托代建及回购协议，约定由盐城咏恒作为项目实施主体，在项目建设完工后，将西区管委会对本项目进行回购，回购资金全部由区财政局安排。批复部门文号批复时间盐城市盐都区发改委都发改基【2011】53号2011年6月15日项目简介及资金用途项目项目内容金额占比河道疏浚工程8条河道疏浚、清淤、淤泥运送等9,843.4024.92%排涝站建设工程新建4座防洪排涝站4163.3010.54%驳岸建设工程30km圩堤建设驳岸加固9179.8023.24%生态防护景观绿化40km圩堤建设生态防护9550.0525.19%建设管理费等管理费、研究经费、勘察设计费6763.4524.18%项目合计39,500100%6风险控制措施本信托设立了多重风险防范措施，项目风险可控：抵押物：盐城盐龙置业有限公司以其拥有的位于盐龙街道的研创大厦（商业办公用）提供担保，抵押物评估值【45200】万元，本金抵押率约【44%】。盐都国投为本信托计划的本息提供无限连带责任担保；盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局、和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署《项目还款协议书》，并将盐城盐都区财政局财力作为信托计划的补充还款来源。盐都区人民政府已将应收账款对应债务款项列入区财政预算，并通过区人大决议。抵押物类型数量面积（平方米）用途抵押人评估价值抵押权顺序土地使用权1块27,248.00商业用地盐城盐龙置业有限公司45200万元第一顺位房屋所有权1幢45,830.41商业02交易对手介绍8融资方简介：盐城咏恒投资发展有限公司公司名称盐城市咏恒投资发展有限公司公司类型有限公司成立时间2006年11月3日注册地址盐城市盐都区盐龙街道吴徐村七组注册资本人民币10,000万元法定代表人朱金标经营范围许可经营项目：无。一般经营项目：经营授权范围内的国有资产、基础设施投资、建设、管理，对外投资，水利水电工程施工。股权结构股东名称股权比例盐城风电装备产业投资发展有限公司100%平台认定公司于2011年5月，被江苏银监局认定为“特殊贷款类”公司公司简介盐城咏恒公司作为盐都区的主要建设主体之一，承担基础设施投资、施工建设等职责，尤其是盐都西区的开发建设。盐都西区2006年7月被盐城市委、市政府确定为盐城市高新技术产业区、2012年11月被认定为江苏省省级高新技术产业区，辖区总面积70平方公里，东至宁靖盐高速，西至中干河，南至盐淮高速。产业区下设五个专业园区，风电产业园、通讯电子产业园、新材料产业园、农产品精深加工集中区以及中小企业创业园。9盐城咏恒财务摘要财务报表摘要：（单位：人民币元）截止2012年9月公司资产总额为12.03亿元，流动资产占比86.12%。公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。截止2012年9月底的负债总额为75590.6万元，总资产为120329万元，资产负债率63%。由于盐都西区于近两年开始逐步开发，盐城咏恒作为最主要的建设主体，项目连续性和开发进度都尚未完全铺开，造成主营业务收入不连贯的现象，同时因项目建设中的项目补贴按照实际支付到账的进度入账，造成盐城咏恒的盈利能力在2009年至2012年9月的各会计期间出现波动。其中，2011年盐城咏恒获得的补贴收入为2.5亿元。项目2009年2010年2011年2012年9月流动资产383,150,665474,778,555347,476,1301,036,290,011总资产1,019,391,1821,319,945,6131,235,349,9591,203,290,118流动负债515,350,407643,445,473427,124,757580,906,459总负债850,350,4071,010,245,473697,124,757755,906,459所有者权益169,040,775309,700,139538,225,202447,383,659主营业务收入127,559,47255,731,05133,866,083164,925,002补贴收入86,522,65547,406,000252,588,74428,610,000净利润9,807,59219,096,253142,002,40838,841,543资产负债率83.4%76.5%56.4%62.8%净利润率7.7%34.3%419.3%-23.6%10盐城咏恒资产负债结构o盐城咏恒2012年9月的资产及负债结构o公司2012年9月末的应收账款余额为73,000万元，占资产总额的60.67%。其中3.6亿元为世纪大道拓宽工程，3.9亿元为农民集中居住点安置房建设项目。这两个项目均已完工验收，区政府也已经确认应付咏恒公司的债务（即工程款），因此公司将工程应收款确认入账。之前年度中，公司应收账款也基本都是应向政府收取的工程款项等，一般均在年底结算完毕，故2009-2011年的应收账款余额显示为0。o公司2012年9月末的其他应付款余额为56,090.6万元，占负债总额的74%。金额内容主要为为未支付的拆迁费用、工程项目的各类结算款项和其他资金往来款项科目2012年9月占比货币资金66,537,2635.53%短期投资1,300,0000.11%应收账款730,000,00060.67%其他应收账款48,988,5124.07%存货189,464,23715.75%长期股权投资32,080,0002.67%固定资产净值60,402,3475.02%在建工程74,517,7606.19%合计1,203,290,118100.00%科目2012年9月占比应付票据20,000,0003%其他应付款560,906,45974%长期借款120,000,00016%长期应付款55,000,0007%合计755,906,459100%11盐城咏恒偿债能力分析o偿债能力指标计算o公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。公司的流动比率2009年至2011年分别为0.74,、0.74和0.81，短期偿债能力比较稳定，2012年因原隶属在建工程核算的两个工程项目转让政府后达到债务确认条件，应收账款金额增加了7.3亿元，造成流动比率上升为1.78，使得短期偿债能力明显加强。同时，2012年的速动比率为1.37，较2011年末的0.02有非常明显的增强。项目2009年2010年2011年2012年9月说明流动比率0.740.740.811.78流动资产/流动负债速动比率0.040.110.021.37(流动资产-存货)/流动负债现金比率0.0440.1070.0160.115货币资产/流动负债资产负债率83.4%76.5%56.4%62.8%总负债/总资产产权比率149.67%83.63%38.09%31.29%借款总额/所有者权益12综合来看，盐城咏恒的收入主要结合主营业务收入和补贴收入，年度的息税前利润大约保持在5000万元至12000万元之间的水平，对各类融资产生的利息支付比较有保障。值得关注的是盐城咏恒的息税前利润，2009年至2011年的各年金额分别为4900万元、8274万元和24131万元。由于项目补贴集中于年底结算支付的关系，2012年1月至9月的补贴收入较小，仅2861万元，息税前利润仅768万元。盐城咏恒盈利能力分析项目2009年2010年2011年2012年9月主营业务收入127,559,47255,731,05133,866,083164,925,002主营业务成本152,126,072--148,552,450主营业务利润-24,566,60055,731,05133,866,08316,372,552管理费用13,661,64420,709,69545,172,52237,433,921财务费用39,192,36163,648,57999,304,99933,336,664利息支出39,192,36163,648,57999,304,99933,336,664其他收益317,476137,034营业利润-77,420,605-28,309,747-110,611,438-54,260,998补贴收入86,522,65547,406,000252,588,74428,610,000营业外收入726,432-34,693-营业外支出20,890-9,590-利润总额9,807,59219,096,253142,002,408-25,650,998所得税---13,190,545净利润9,807,59219,096,253142,002,408-38,841,543息税前利润48,999,95382,744,832241,307,4077,685,66513盐城咏恒现金流分析盐城咏恒2009年至2011年经营性净现金流为10015万元、18286万元和-17653万元，2012年的经营性净现金流为-66156万元。相对而言，盐城咏恒在2009年和2010年的项目投资支出较高，分别为投资性净现金流出24875万元和8654万元；而在2011年和2012年因转让投资所得的投资型现金流入较高，分别为投资性净现金流入11446万元和72108万元。盐城咏恒在2009年和2010年筹资活动的净现金流分别为净现金流入16856万元和净现金流出4984万元。2011年和2012年筹资活动产生的净现金流均为零。综合上述三项，盐城咏恒2009年至2012年9月各会计期间的综合净现金流分别为1996万元、4648万元、-6201万元和5952万元。净现金流存在波动但是基本稳定。项目2009年2010年2011年2012年9月一、经营活动产生的现金流经营活动现金流入小计397,047,149202,174,843202,031,956-525,581,862经营活动现金流出小计296,895,07319,313,070378,557,379135,982,419