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《南京市住宅专项维修资金管理办法》南京市物业管理办公室专项维修资金制度的发展专项维修资金的概念政策内容——六章四十条专项维修资金制度的发展2007年10月1日，首部涉及专项维修资金制度的法律《物权法》正式实施，明确规定专项维修资金使用“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”（“双三分之二”）。同时，《物权法》亦明确规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”。维修资金制度正式以法律形式予以确立。专项维修资金制度的发展2008年2月1日，首部关于专项维修资金的部门规章《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）正式实施。进一步明确了专项维修资金“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的管理原则，详细规定了资金使用原则、分摊列支原则、业主大会成立前后的具体使用流程、以及应急维修等使用办法。专项维修资金的概念根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，所谓住宅专项维修资金，是指“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。70%65%75%100%第一章总则第二章交存管理政策内容第三章账户管理第四章使用管理第五章监督管理第六章附则01制定依据02适用范围03管理原则04维修资金范畴总则05监管部门职责第一章一、制定依据为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保障机制，维护房屋所有权人和使用人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》（以下称《市物业条例》）等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。二、适用范围本市行政区域内的商品住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。三、管理原则专户存储专款专用所有权人决策政府监督四、维修资金范畴下列资金列入维修资金：（一）业主按规定首次交存的维修资金；（二）建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金；（三）维修资金的分户利息；（四）业主续交的维修资金；（五）本办法第十一条规定的统筹维修资金。五、监管部门职责监管部门区域职责物业管理行政主管部门市级全市维修资金监督管理以及玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区维修资金的归集管理玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区辖区维修资金使用审核和监督管理浦口区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区辖区内维修资金的归集、使用审核和监督管理质监、公安消防部门市、区协助做好维修资金应急使用的监督工作街道办事处（镇人民政府）属地协助区物业管理行政主管部门做好维修资金监督管理工作，做好维修资金应急使用的监督管理工作01交存主体01商品房02交存标准02房改房第二章03交存环节交存管理03专项设施设备04续存01业主交存维修资金02专项维修资金一、交存主体业主、公有住房售房单位、建设单位应当按照规定交存维修资金。业主未交存的，应当按照房屋买受时交存标准一次性补交。收取维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。二、交存标准商品房房改房电梯、消防等专项设施、设备续存二、交存标准类别分类标准备注商品房多层商品住宅、非住宅（含储藏室、营业性车库、车位等）75元/平方米；商品房、房改房以外的50元/平方米多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑高层（配备电梯的多层）商品住宅、非住宅120元/平方米；商品房、房改房以外的90元/平方米房改房业主按照所拥有物业的建筑面积应当交存的维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金为本市房改成本价的百分之二售房单位从售房款中一次性提取交存维修资金，多层住宅和高层住宅交存标准分别不低于售房款的百分之二十和百分之三十其中，应由业主交存的维修资金，由售房单位向业主收取二、交存标准类别分类标准备注电梯、消防等专项设施、设备多层（配备电梯）住宅（含营业性车库、车位等）16元/平方米多层住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。高层住宅18元/平方米二、交存标准二、交存标准续交在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。二、交存标准业主交存维修资金建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。三、交存环节设施、设备专项维修资金住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，一次性交存电梯、消防等设施设备专项维修资金。市物业管理行政主管部门应当明确资金交存管理规程，督促建设单位依法交存。本条规定的办理房屋所有权首次登记前，包括办理房屋预（现）售手续环节。01建账原则02自管03利息04增值账户管理05退款第三章一、建账原则单位设账分户账已划定物业管理区域以物业管理区域为单位按房屋户门号未划定物业管理区域以幢（单元）为单位按房屋户门号已售公有住房维修资金按售房单位按房屋户门号统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账第十四条维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定由维修资金管理部门继续代管。二、自管三、利息维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银行活期利率结息转入业主分户账。存定业主委员会可以向维修资金管理部门提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金百分之八十的款项转存为超过一年以上的定期存款。申请维修资金转存时，应当提交维修资金存定申请表和交存清册确认单。四、增值解除存定手续住宅专项维修资金转存期限内，业主委员会需要动用转存资金的，应当向维修资金管理部门办理解除存定手续。业主委员会无法正常运作的，由相关业主申请，经街道确认后，向维修资金管理部门办理解除存定手续。维修资金管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内完成维修资金转存手续。物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。五、退款01使用原则02使用条件03使用范围04分摊原则使用管理05使用程序第四章06第三方监管一、使用原则安全可靠方便快捷公开透明受益人和负担人相一致二、使用条件物业小区住宅的共用部位、共用设施设备在保修期限届满以后的维修、更新以及改造。2016年7月1日后受让土地的住宅项目，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告的，应当负责住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，不得动用维修资金。三、使用范围住宅公用部位•住宅的基础•承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶•户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道公用设施设备•电梯•天线、照明•消防设施•绿地、道路•路灯•沟渠、池、井•非营业性车场车库•公益性文体设施•公用设施设备使用的房屋三、适用范围不得列支:1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3、应当由当事人承担的因认为损坏住宅公用部位、公用设施设备所需的修复费用；4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅公用部位、公用设施设备的日常维修和养护费用；5、新增、新建配套设施、设备所需的费用；6、其他依法不得列支的情形。四、分摊原则类别分摊原则商品房由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从维修资金专户中分摊已售公有住房从公有住房维修资金中列支未售出物业由建设单位承担申请主体第二十四条业主委员会或者物业管理委员会为维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人：未成立业主委员会的业主委员会未履行申请人职责的业主委员会不能正常开展工作的其他情形业主委员会委员人数不足总数的二分之一的五、使用程序一般维修商品房五、使用程序一般维修房改房五、使用程序应急维修五、应急使用范围根据《南京市住宅物业管理条例》第六十二条规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：1、电梯故障；2、消防设施故障；3、屋面、外墙渗水；4、二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；6、楼顶、楼体外立面存在脱落危险；7、其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。五、应急使用确认使用范围第1项电梯故障，属于更换电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供电梯检验检测机构出具的监督检验报告；使用范围第2至第7项情形的，街道办事处（镇人民政府）现场确认并提交情况说明；涉及其他单位职能的，可以会同确认。五、应急使用划拨首款划拨：维修资金管理部门受理材料后2个工作日内审核完毕，符合条件的，划拨核定费用的30%余款划拨：维修资金管理部门受理材料后5个工作日内审核完毕，符合条件的，划拨余款市物业管理行政主管部门应当建立应急维修施工、审价、监理等企业备选目录库，供申请人按自愿原则选用。六、第三方监管金额划分监管分类一般单项维修工程八千元（含）以上申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核二十万元（含）以上聘请监理公司实施监理五十万元（含）以上采取招标投标方式选择施工单位应急单项维修工程五千元（含）以上申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核二十万元（含）以上聘请监理公司实施监理。所需费用可从维修资金中列支CHAPTER05第五章监督管理提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入全市社会诚信系统。本市建立统一的维修资金管理系统。区物业管理行政主管部门应当向市物业管理行政主管部门每季度报送当地维修资金使用管理情况统计报表。五、监督管理CHAPTER06第六章附则第三十八条本市非住宅物业的专项维修资金管理，可以参照本办法执行。业主大会自行管理住宅专项维修资金的管理规定，由市物业管理行政主管部门另行制定。六、附则第三十九条本办法实施前交存的物业维修基金，更名为住宅专项维修资金。第四十条本办法自201年月日起施行。2000年1月7日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8号）同时废止。THANKYOU