四川信托复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托

财富成长知心伙伴复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划2012年11月财富成长知心伙伴第一部分：信托计划基本要素——信托交易结构、风控措施、基金管理……第二部分：交易对手介绍——复星集团、豫园商城——公司概况、核心管理团队、财务情况……第三部分：商旅文项目的发起背景——商旅文基金的投资商机……第四部分：成功案例、储备项目第五部分：项目优势第六部分：四川信托简介目录财富成长知心伙伴第一部分信托计划的基本要素介绍财富成长知心伙伴信托计划基本要素——产品要素•信托计划名称：四川信托-复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划•信托规模：发行规模预计为2亿元，我司有权根据募集人数和募集规模的具体情况决定是否设置开放期，同时我司有权调整本信托计划成立规模的上限和下限，但上限最高不超过4亿元。如四川信托-复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划募集资金不足4亿元，我司将启动募集四川信托-复星豫园商旅文基金股权投资2期集合资金信托计划，两期总金额不超过4亿元。•信托期限：3+1+1年，在信托期限满三年之日前的一个月，我司根据GP的意见可决定是否延长1年；在信托期限满四年之日前的一个月，根据项目运作的实际情况GP及LP有权共同决定是否延长1年。•资金运用：信托计划作为LP认购有限合伙份额，有限合伙企业以股权方式投资商旅文项目。•投资人收益及分配：投资收益为浮动收益，投资者可以完全分享基金投资能得到的超额投资回报。当本基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后，在留足项目公司自身建设所需资金后，可向基金及信托投资者分配收益。根据GP测算，若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%，信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。该基金预期在第2年开始分配收益，直至项目结束。（具体项目选择上要求基金IRR大于25%）•认购起点：500万元，超过部分可按10万倍数递增。财富成长知心伙伴信托交易结构我司拟发起集合信托计划作为LP，与复星集团和豫园商城发起的GP公司成立有限合伙企业。同时，复星旗下公司浙商复星和豫园商城分别作为LP跟投，两者跟投有限合伙份额加上GP出资额的总额与我司信托计划投入有限合伙金额的比例为1:4；该有限合伙企业将资金用于股权投资商旅文概念项目。财富成长知心伙伴跟投机制风控措施本信托计划的风险控制和保障措施：浙商复星和豫园商城分别作为LP（基石投资人）跟投有限合伙企业的有限合伙份额，两者认购有限合伙份额加上GP出资额的总额与信托计划投入有限合伙金额的比例为1：4；并按照1:4的比例向有限合伙同步出资。四川信托签署有限合伙协议后，按协议由约定的基金管理团队进行基金的日常经营管理。我司对于该有限合伙基金的重大事项有一票否决权。对投资项目的要求：投入项目公司资金IRR＞25%，商业物业建筑面积所占比例不低于50%。在项目存续期间，由四川信托派驻财务负责人对项目进行现场监管，与项目公司共同管理项目公司证照以及印章，并每月报告项目进展情况和资金划拨情况，本计划拟委托后期专业管理单位进行后期跟踪管理，并向我司派驻人员提供专业建议。一票否决权+严格的投资要求+完备的后期管理信托计划成立时信托计划运行中信托计划结束时回购机制信托计划到期时若项目公司仍持有未售出物业，则基石投资人应在信托计划到期前的合理期限内完成相应的报批程序并以评估价格为基础购买上述未售出物业中的商业物业，其中市场价格的评定以四川信托和基石投资人共同认定的第三方评估机构出具的评估价为准。若有未售出其他物业，四川信托有权单方面降价处置。财富成长知心伙伴基金管理人星豫资本基金管理费由基金管理人按基金资产的2%/年的标准收取基金托管费基金资产×0.1%/年（托管银行收取）基金管理人业绩报酬基金所投项目清算时，计算本信托计划获得的年化收益。该基金年化收益超过8%以上部分的20%，支付给基金管理人作为其业绩报酬。基金所投项目清算管理项目公司若有未售出商业物业，基石投资人在信托计划到期前按市场评估价格购买该部分未售出商业物业，其中市场价格的评定以四川信托和基石投资人共同认定的第三方评估机构出具的评估价为准。若有未售出其他物业，四川信托有权单方面降价处置。基金税费普通合伙人和有限合伙人按照注册地税务政策执行基金服务基金管理人定期提供投资运作报告，并向有限合伙人提供经审计的年度财务报告。基金审计师由四川信托指定基金管理财富成长知心伙伴(商旅文基金的发起人、以及管理团队介绍)1、2、第二部分交易对手介绍财富成长知心伙伴基金发起股东关系图郭广昌范伟汪群斌梁信军58%22%10%10%复星国际控股有限公司复星控股有限公司复星国际有限公司（00656.HK）100%78.24%上海复星高科技（集团）有限公司（简称：复星集团）上海复星产业投资有限公司100%豫园商城（股票代码：600655）上海豫园房地产发展有限公司浙商复星商业发展有限公司GP：上海豫园商旅文产业投资管理有限公司（星豫资本）84%16%注册地：上海黄浦区成立时间：2012/6/15法人代表：范伟注册资本：5000万财富成长知心伙伴复星集团是目前国内最大的民营企业之一，横跨生物制药、钢铁、房地产、信息产业、商贸流通、金融等多个领域，投资过的项目超过140个，截至2011年7月份，复星集团直接、间接控股和参股的上市公司多达37家。截至2011年6月30日，复星集团账面价值322.5亿元人民币，投资组合净值443.3亿，管理资产超过1350亿。2011年上半年，复星累计实现主营业务收入255.46亿元人民币，同比增长24%，归属股东净利润34亿元人民币。公司排名：名列财富2011中国企业500强第81位，2011中国企业效益200佳第88位，2011中国民营500强资产第6位、纳税第10位、税后净利润第11位，2011上海市民营企业100强第1位。基金发起人介绍财富成长知心伙伴复星集团多元化投资财富成长知心伙伴复星集团地产产品线财富成长知心伙伴目前中国最大的旅游购物型单体SHOPPINGMALL；中国领先的黄金珠宝连锁品牌经营商。具有零售旅游高品牌知名度、有多年成功商业经营管理经验，黄金珠宝业态占据龙头地位，有成熟项目案例——豫园商城。截止2011年底，总资产122.59亿元，营业收入166亿元；营业利润10亿元，前三年的财务数据如下图：财富成长知心伙伴行业地位及公司荣誉财富成长知心伙伴优秀管理团队-复星创始人郭广昌复星集团执行董事、董事长复星集团董事长复星创始人之一中国第十届、第十一届全国人民代表大会代表和中国人民政治协商会议第九届全国委员会委员社会职务：中国青年企业家协会副会长上海市工商业联合会副会长上海市企业家协会副会长上海市青年联合会副主席上海市浙江商会会长汪群斌复星集团执行董事、总裁复星集团执行董事、总裁，复星集团创始人之一世界经济论坛“全球青年领袖称号”2004年度中国医药十佳职业经理人及第四届中国杰出青年科技创新奖享受国务院特殊津贴专家社会职务：上海生物医药行业协会会长中国化学制药工业协会副会长上海湖州商会会长梁信军范伟复星集团执行董事、副董事长复星集团执行董事、联席总裁复星集团执行董事兼联席总裁，复星集团创始人之一拥有16年以上的房地产行业经验带领的复地集团于2004年在香港联交所上市行业荣誉：上海地产企业风云人物中国地产百杰中国房地产十大新锐人物中国房地产百强企业家复星集团执行董事、副董事长兼CEO，复星创始人之一中国人民政治协商会议上海市第十一届委员会委员2008年上海市十大杰出青年社会职务：中国青年企业家协会副会长上海市青年企业家协会执行会长中华全国工商业联合会冶金业商会常务副会长上海台州商会会长上海复旦校友会常务副会长财富成长知心伙伴本信托计划之复星商旅文基金管理团队徐晓亮复星集团总裁助理复星地产控股集团总裁复星集团总裁助理、复星地产控股集团总裁策源地产董事长上海房地产经纪人协会副会长上海豫园旅游商城股份有限公司副总裁孔繁河拥有20多年投资领域经营管理经验，精通本土市场投资项目运作。曾担任上海银鸿投资管理有限公司总经理。曾担任三胞集团有限公司投资总监。上海豫园商旅文产业投资管理有限公司陈亦军豫园商旅文执行总裁盛高置地商业总裁正大广场项目副总经理锦天城律师上海豫园商旅文产业投资管理有限公司何岩松豫园商旅文CFO十三年财务管理经验历任星浩资本CFO,复地财务管理部副总经理，天津公司总监，复地北方区首席财务官范伟复星集团执行董事，联席总裁复星集团执行董事兼联席总裁，复星集团创始人之一拥有16年以上的房地产行业经验带领的复地集团于2004年在香港联交所上市行业荣誉：上海地产企业风云人物中国地产百杰中国房地产十大新锐人物中国房地产百强企业家财富成长知心伙伴第三部分商旅文项目的发起背景财富成长知心伙伴商旅文产业基金项目拟整合复星地产的项目资源、成熟的地产基金管理团队、豫园商城的成功商业运营模式等资源，以各地人文旅游为核心，发挥当地传统文化所在的区位优势，突出各地旅游风情以及传统文化，配合特色商业（包括上海豫园旗下的知名品牌、当地特色商业等），投资各地传统文化旅游打造全新的盈利性较强的商业地产模式。项目中基本包括特色商业，如知名品牌商业，主题酒店、景点以及配套服务，各类民俗民风展演、主体博物馆等传统文化展示互动。可预期将商旅文基金项目打造成符合各地传统文化特色的“豫园商城”：项目发起背景传统文化文化体验延长消费时限民俗、民族、民风展演各类主题博物馆特色商业黄金珠宝餐饮中医药旅游商业老字号商业实现高额消费食品风情旅游旅游积聚大量客流主题酒店景点/配套精品住宅住宅获取超额回报古典特色，融入当地民俗民情的特色住宅项目成为城市地标性建筑财富成长知心伙伴商旅文项目模型财富成长知心伙伴商旅文项目的选址策略城市级别优先发展一、二线城市重点关注三线城市产业指标以旅游产业作为本地区支柱产业或重要产业的城市旅游景点历史文化、人文旅游景点丰富的城市经济指标GDP：≥2000亿元旅游人次：≥500万人次/年选址位置城市中心区域城市地标和旅游首选地上海洛阳重庆无锡沈阳广州曲阜北京武汉徐州合肥苏州丽江大理财富成长知心伙伴出售：住宅、办公、商铺（基本高于市场水平价格出售）持有：商业购物中心（持有商业增值）项目赢利来自三个方面：1、土地溢价：商旅文概念获得政府支持，以低于市场20%以上的价格取得土地。例如，沈阳北中街项目的楼板价为7600元/平米，市场均价为9800-12000元/平米。2、持有商业增值：商业经营获得高于市场水平的租金和物业增值。例如，豫园商城的租金为40元/平米/天、福佑商厦为20-30元/平米/天、新天地为30-40元/平米/天、来福士为30-40元/平米/天。（新天地、来福士等均为上海知名高端商业典范）3、销售商铺及住宅等获利：商旅文项目所在均为城市核心地段，加上复星、豫园成熟的商业运营，以及品牌溢价，可以预期该项目所在的商铺及住宅至少高于其当地的市场平均价格。商旅文项目的赢利模式商旅文基金投资的项目基本业态包括：住宅、办公、商铺、购物中心财富成长知心伙伴第四部分成功案例、拟投项目财富成长知心伙伴上海豫城时尚广场是有浓烈中华文化气息的明清建筑风格的开放式文化广场，体现了经典与时尚的完美结合，历史与现代的共处交融。于2003年动工，2007年整体出售，项目总投资4.35亿元，以8.7亿整体出售。获利3.4亿，IRR＞40%。成功案例1上海豫城时尚广场财富成长知心伙伴豫园商城已发展成为集黄金珠宝、餐饮、医药、百货、食品、房地产、进出口贸易、金融投资等产业为一体，多元发展、专业经营的国内一流的综合性商业集团和上市公司（600655），是上海首屈一指的旅游景点，也是上海最大的黄金珠宝销售中心，占全市总销量的75%。拥有商业设施近13万平方米，全年客流超过3700万人次。豫园商城旗下有2个中国驰名商标、14个上海市著名商标以及众多中华老字号和百年老店等为核心的产业品牌资源，经营业绩连续十年名列全国大型零售企业（单体）第一