河南房产：推出“信用证”售楼模式

河南房产——推出“信用证”售楼模式类型：诚信营销目的：降低购房门槛，加强客户信心目标客户：中端客户河南老牌开发商德亿房地产公司推出“信用证”售房模式，郑州楼市提供了一种新的商品房销售方式，这种新型的售房模式在国内房地产市场亦属先例。一、“信用证”模式的具体形式信用证制度源于外贸领域，是有条件的银行担保；是银行（开证行）应买方（申请人）的要求和指示，保证立即或将来某一时间内付给卖方（受益人）一笔款项。“信用证”售房模式结合信用证制度的有关内容和权益划分范围，确立了其基本规则：开发商通过国家公证机关介入，与客户签订合同后，在规定时间内向产权登记部门办理产权备案，并由公证机关监督确认其所提交材料的完备、合法和有效。客户首付金由公证处提存，如开发商不能如期备案，则由公证处返还客户全部首付款项。对于消费者关心的能否保证及时交房入住问题，“信用证”售房模式以现房或准现房的方式与传统的期房方式进行了划分。据德亿有关负责人介绍，“信用证”售房模式的核心在于销售合同与支付房款分离，即先入住后交钱。客户在签订商品房销／预售合同时，只需交纳很少的首付款（约为总房款的１０％）作为第一笔付款，并以公证提存方式存放于公证处。开发商在规定时间内完成产权备案，其后再付尾款（按揭客户则按相关规定办理贷款手续，同时根据其银行按揭的额度补足剩余首付金额）。如开发商不能履约按期进行产权备案，则客户有权解除合同，并收回公证提存，即开发商要归还客户的首付款。二、“信用证”模式解决三大问题众所周知，在房地产交易中，一些开发商存在严重的信誉问题：不能按期交房、规划设计变更、工程质量不合格等等。近两年来，郑州房地产投诉明显增多，由此引发的纠纷也屡见不鲜，售楼人员和开发商的“信誉障碍”是不少物业项目的通病；此外，不能及时办理产权证也是让业主头疼的问题。而采用“信用证”售房模式则在解决相关问题上做了有益尝试。第一，“信用证”售房模式要求开发商在销售合同签订后规定时间内完成产权登记备案，可以在开发商产权备案后再付款，最大限度地解决了开发商产权备案的信用问题。第二，在“信用证”售房模式下，房屋销售合同的签订与付款分开进行，使客户可以先入住。由于商品房的特殊性，客户所买到的“产品”不仅是房屋的使用权，同时还有产权。第三，这种售房模式在开发商违约的赔偿问题上提供了明确的约定权限。根据以往的情况，如果因开发商不能按期进行产权备案，客户迟迟不能办理产权证，当客户要求解除销售合同时，开发商经常一拖再拖，客户的首付款迟迟得不到返还。在“信用证”售房模式下，客户的首付款（或称“定金”）由第三方——国家公证机关进行公证提存，公证机关还可以监督、确认开发商产权备案资料的真实、有效及合法。三、“信用证”与”零首付”异曲同工对于“信用证”售房模式下的“只需交纳很少的首付款”等内容，人们难免会联想起几年前被央行明令禁止的“零首付”，一些市民也很自然地将其与前两年郑州楼市出现的“近零首付”相比。其实“信用证”售房模式与“近零首付”基本上属于两个领域，但在降低购房门槛方面目的一样。“零首付”购房门槛最低，“信用证”售房模式则需要支付大约总房款１０％的金额，仅比多数项目的定金稍高一点。但因为“信用证”模式有公证机关的介入，是现房且产权备案后再按揭，所以银行风险较低。四、“零首付”、“信用证”两大模式风险大比较“零首付”的风险在于开发商以零首付吸引购房者，以实际价格和购房者签订合同，办理银行贷款时提高房价，以获得更多的银行贷款。这样一来就增加了银行风险，同时也使虚假的价格信息充斥市场。此外，相关制度不健全也会给“零首付”实施带来诸多风险，如抵押品设置难、抵押登记制度不健全、抵押物产权不清、抵押物处置难等问题。实施“信用证”这一制度的目的是最大限度地降低了购房者的风险，最大限度地保障了购房者的权益。但世界上没有完全无风险的利益，该模式也存在三大风险：第一，其风险在于业主入住装修后，开发商不能按期进行产权登记备案，解除合同时，客户的装修费用无法补偿。所以，客户要考察签订合同与产权备案的时间，如这一时间较长（如半年），则先入住后做贷款的风险就比较大；第二，办理产权证并非开发商单方行为，开发商只能确保办理产权登记备案，并保证所提供资料的真实、有效和合法，而并不能承诺拿到办理产权证的具体时间。因为产权证的办理还涉及相关主管部门工作流程问题，这一点也被称为“准风险”。第三，期房项目是无法“先入住后付款”的，因而无法实施信用证制度。对于现房项目，如果开发商存在土地证抵押事实，就不能正常办理登记备案手续，因此也不能实施这一制度。策略分析河南的这一新营销手法以其低首付、公证机关介入、购房不存在办证难等无后顾之忧吸引市场。这一模式的推出就是对广大开发商的实力作一个更严格的要求，有力的阻止一些不法商家的投机取巧。当然高利益也存在高风险，消费者在运用这一模式时也应该对其风险慎重考虑。