开发资金筹集与成本监控

第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则开发资金筹集与成本监控第二节开发资金筹集的渠道一、开发资金流动的过程及资金流动的特征第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则二、开发资金筹集的基本原则主要特征：（一）资金占用量大（二）资金占用时间长，周转速度慢（三）资金运动受区域范围的影响开发资金流动的过程及资金流动的特征（一）安全性原则（二）经济性原则（三）可靠性原则开发资金筹集的基本原则一、房地产企业目前的主要融资渠道第二节开发资金筹集的渠道二、几种灵活的房地产融资手段一、房地产企业目前的主要融资渠道（十）预收定金（九）证券融资（八）债券抵押（七）政府担保贷款（六）同业拆借（五）委托贷款（四）在建项目抵押（三）信用担保（二）抵押贷款（一）自有资金1、财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿拨付2、主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划无偿拨付3、企业最初投资和积累资金自有资金抵押贷款这是目前运用比例最高的一种融资方式。房地产开发公司在建设房屋取得预售许可证后，即可向银行申请住房抵押贷款，贷款额一般为房屋市值的70%，期限一般不超过半年。这种贷款方式有助于解决短期资金短缺。信用担保银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审核，对于经营状况较好的给予贷款。能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。在建项目抵押房地产开发公司在建项目出土后向银行提出抵押贷款，其实质是以土地作为抵押品向银行申请贷款，期限一般为2-3年，对于国营企业地块以及非赢利性项目可相应放宽贷款期限。委托贷款这是一种委托银行作中介，建立在开发商和社会非商业性机构之间的融资方式。在这种贷款中，银行承担的担保作用有限，对于资金放贷方来说风险较大，现已很少使用。同业拆借银行作为中间人，开发商之间相互借贷的一种融资方式，但银行不承担任何经济责任。政府担保贷款对于规模较大的市政项目，政府工程，由于有政府作为担保方，银行也会发放贷款。贷款额度和期限相对较为宽松，一些有政府背景的公司较易获得这类贷款。债券抵押开发公司在资金紧缺的情况下，可以将其拥有的债券抵押给证券公司以获得资金。证券融资1、发行房地产企业债券2、发行房地产企业股票预收定金1、按合同或协议向购房单位和个人预收购房定金2、向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金二、几种灵活的房地产融资手段（六）担保出售（五）缺口融资（四）前沿货币合约（三）回购融资（二）回租融资（一）租赁融资（一）租赁融资1、出租融资所谓出租融资，是指投资者长期出租自己握有所有权的某处物业，以定期取得的租金收入作抵押向金融机构申请抵押贷款，投资于房地产开发经营项目的一种融资方式。2.承租融资所谓承租融资，是指房地产的承租人以租赁权益和土地租金为抵押向金融机构申请抵押贷款的一种融资方式。1.回租与转租：回租由两项并行的活动组成：一是房地产经营者将一项房地产出售给房地产的投资者，即买卖活动；二是房地产投资者又将购得的房地产再出租给原出售方，即租赁活动。（二）回租融资3.利弊分析2.应用前提：急需资金但贷款不足，同时又不想失去对房屋的经营权租金=分期偿还房价款+投资利息情形1：某房地产投资人A欲购买某物业，因资金不足寻找投资伙伴B，双方商定先由B出成本价、A出余额共同将物业买下，产权归B所有，然后A在约定时间内一次性或分期支付成本价款给B，买回物业的所有权。（三）回购融资情形2：指开发商为尽快出售自己的房产，与购房者签定回购销售契约，先低于市场价售房，然后在约定时间按约定价格再将房产从购房者手中买回的一种融资行为。1.含义：当房地产商计划开发某项目，因资金不足寻求合作，双方投资视作低息贷款并约定资金利息率，进行合作开发，共担风险，扣除银行贷款及双方投资的利息之后的净利润对半分成。（四）前沿货币合约3.特点（1）不论何种方式，净利润均由双方平分；（2）投资者的利润率不高于银行贷款利率。2.形式（1）开发商提供土和技术，投资者提供全部开发资金（2）开发商已从银行获得部分贷款，余额由投资者与开发商共同补足（3）除银行贷款外，资金缺额全部由投资者补足1.适用条件：一般适用于大型或特大型的房地产项目。2.融资过程3.风险分析（五）缺口融资1.适用条件：主要是在旧房产所有人急于以旧换新时采用的一种融资方式。2.融资过程3.风险分析（六）担保出售【复习参考题】1、目前我国房地产企业主要融资手段有哪些？2、何谓前沿货币合约？它有几种具体融资方式？