新资产评估第3章

东北财经大学会计学院资产评估Valuation东北财经大学会计学院22019年9月29日星期日第3章资产评估途径与方法3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径与方法的选择东北财经大学会计学院32019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的基本含义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。东北财经大学会计学院42019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的基本前提要有一个活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动东北财经大学会计学院52019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的基本程序搜集有关资料选择参照物（可比实例）在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果实体特征权益特征市场特征时效特征数量特征资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件东北财经大学会计学院62019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数市场售价类比法东北财经大学会计学院72019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法现行市价法市价折扣法下列方法都是市场售价类比法的特例功能价值类比法价格指数调整法成新率价格调整法东北财经大学会计学院82019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法交易情况修正交易时间因素修正市场售价类比法的主要因素修正资产状况因素修正（包括功能、新旧程度）交易地点或区域因素修正东北财经大学会计学院92019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法修正后的价格=参照物交易价格×100/（）市场售价类比法（交易情况修正）东北财经大学会计学院102019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（交易时间因素修正）修正后的价格=参照物交易价格×同类资产的价格指数①采用定基指数修正后的价格=参照物交易价格×（评估基准日价格指数/参照物交易时价格指数）②采用环比指数修正后的价格=参照物交易价格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格变动指数东北财经大学会计学院112019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）资产状况包括很多因素。不同的资产，资产状况因素也不相同。这里主要介绍资产的功能和新旧程度因素修正。东北财经大学会计学院122019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）功能修正•修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）•修正后的加格=参照物交易价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）x东北财经大学会计学院132019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）新旧程度修正•修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象成新率÷参照物成新率）东北财经大学会计学院142019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（交易地点或区域因素修正）修正后的价格=参照物交易价格×100/（）东北财经大学会计学院152019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法东北财经大学会计学院162019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（成本市价法）•资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）东北财经大学会计学院172019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（市盈率乘数法）•企业评估价值＝被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率•市盈率＝股票价格/股票收益东北财经大学会计学院182019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（市场租金倍数法）•资产评估价值＝评估对象正常收益额×市场租金倍数•市场租金倍数＝资产交易价格/资产年租金东北财经大学会计学院192019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径举例•对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表，试估测该机床的价值。参照物A参照物B参照物C被评估对象交易价格（万元）186155168因素修正交易状况10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100价格指数110%115%118%125%成新率80%60%75%70%东北财经大学会计学院202019年9月29日星期日3.1市场途径市场途径举例（答案）（万元）修正参照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:A（万元）修正：参照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155B（万元）修正：参照物26.176%75%70%108%12598100102100103100168C•机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）东北财经大学会计学院212019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的基本含义•收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。东北财经大学会计学院222019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的基本前提未来收益可预测收益风险可预测收益期限可确定东北财经大学会计学院232019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的基本程序收集未来预期收益的数据资料分析被评估对象的预期收益确定折现率或资本化率计算未来收益的现值确定评估结果确定收益期限东北财经大学会计学院242019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的基本参数收益额折现率收益期限东北财经大学会计学院252019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法符号含义：P：评估值（现值）i：年序号r：折现率R：预期收益A：年金t：纯收益年期n：收益年期东北财经大学会计学院262019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法单一收益的现值),,/(11nrFPRrRPn复利现值系数查表东北财经大学会计学院272019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益的现值（有限年期）niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(....)1()1(2211东北财经大学会计学院282019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益（年金）现值（有限年期）])1(11[nrrAPnnrrrAP)1(1)1(),,/(nrAPAP年金现值系数，查表东北财经大学会计学院292019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益的现值（有限年期、两段收益不同）])1(11[)1()1(1tnttiirrrArRPi东北财经大学会计学院302019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益的现值（有限年期、可知净变现值）nnnrprrAP1])1(11[东北财经大学会计学院312019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益（年金）现值（永续年期）rArrAPn])1(11[东北财经大学会计学院322019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益现值（永续年期、收益等比递增）srAP东北财经大学会计学院332019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径的具体方法多期收益的现值（永续年期、两段收益不同）nniirrArRPi)1()1(1东北财经大学会计学院342019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径举例临海公司拟被某一公司收购，预计收购后临海公司仍能按原有的经营模式运营。经预测，临海公司在未来5年内的预期收益额分别为100万元、120万元、130万元、140万元和160万元。并根据该公司的现实收益情况推断，从第6年开始，该公司的预期年收益额将维持在160万元的水平上。假定折现率为10%。根据上述条件，计算该公司的价值。东北财经大学会计学院352019年9月29日星期日3.2收益途径收益途径举例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101(160%)101(140%)101(130%)101(120%)101(100)1()1(5543211万元ninniirrRrRp东北财经大学会计学院362019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本含义•成本途径是先估测被评估资产的重置成本，然后估测存在的贬值因素，从重置成本中扣除，而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。东北财经大学会计学院372019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的评估计算公式重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值基本公式东北财经大学会计学院382019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的评估计算公式评估值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值评估值＝重置成本×成新率常用公式东北财经大学会计学院392019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本前提被评估资产处于继续使用的前提下具备估测各种指标、参数有关资料东北财经大学会计学院402019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本要素重置成本现行价格水平全新资产东北财经大学会计学院412019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本要素重置成本实体性贬值复原重置成本更新重置成本东北财经大学会计学院422019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本要素重置成本实体性贬值资产使用自然力作用东北财经大学会计学院432019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本要素重置成本实体性贬值功能性贬值科学技术进步建造成本降低运营成本降低东北财经大学会计学院442019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径的基本要素重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值外界因素影响经济状况市场供求经济政策环境因素心里因素东北财经大学会计学院452019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径中基本参数的估测重置成本估测重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。东北财经大学会计学院462019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径中基本参数的估测重置成本估测价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格指数，将被估资产的历史成本（账面原值价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本＝资产的历史成本×价格指数定基指数调整环比指数调整东北财经大学会计学院472019年9月29日星期日3.3成本途径成本途径中基本参数的估测重置成本估测功能价值类比法功