房地产开发资金的筹集

2019/9/29房地产开发与经营1第五章房地产开发资金的筹集房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发资金的筹集方式房地产开发资金筹集规划2019/9/29房地产开发与经营2第一节房地产开发资金筹集的基本概念一、房地产开发资金总额的构成（一）自有资金1.资本金2.资本溢价（二）借入资金1.长期借款2.流动资金借款3.其他短期借款2019/9/29房地产开发与经营3二、资金筹集渠道与资金筹集方式（一）资金筹集渠道1.资金筹集渠道的含义资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。2.房地产开发资金筹集的渠道(1)自有资金(2)国内债务资金(3)国外债务资金2019/9/29房地产开发与经营4境外资金对内地房地产的加速涌入2019/9/29房地产开发与经营5（二）资金筹集方式1.资金筹集方式的含义筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。2.房地产开发资金筹集的方式(1)吸收投资(2)发行股票(3)发行债券(4)向银行借款2019/9/29房地产开发与经营6三、长期资金筹集与短期资金筹集（一）长期资金筹集1.长期资金筹集的含义长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。2.长期资金筹集的方式长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。2019/9/29房地产开发与经营7（二）短期资金筹集1.短期资金筹集的含义短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。2.短期资金筹集的方式短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。2019/9/29房地产开发与经营8四、直接筹集资金和间接筹集资金（一）直接资金筹集1.直接资金筹集的含义2.直接资金筹集的方式（二）间接资金筹集1.间接资金筹集的含义2.间接资金筹集的方式2019/9/29房地产开发与经营9五、资金成本与资本结构（一）资本成本1.资本成本的含义2.资金成本的构成（二）资本结构1.资本结构的含义2.资金结构的确定2019/9/29房地产开发与经营10六、财务风险与财务杠杆（一）财务风险1.房地产开发企业的财务风险含义2.房地产开发企业的财务风险的分类（二）财务杠杆1.房地产开发企业的财务杠杆含义2.财务杠杆系数2019/9/29房地产开发与经营11七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则（一）房地产开发企业筹集资金的目的1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构（二）房地产开发企业筹集资金的原则1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则5.盈利性原则2019/9/29房地产开发与经营12第二节房地产开发资金的筹集方式一、向银行借款（一）房地产开发企业向银行借款的种类1.房地产开发企业流动资金贷款2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款3.房地产开发项目贷款4.抵押贷款2019/9/29房地产开发与经营13房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭概念之比较房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。购房抵押贷款是指购房人为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产或第三人将自己有权处分的财产抵押给贷款人，从而使购房人贷得相应款项的行为。按揭则是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与开发商签订的住房买卖合同规定所规定的所有权益抵押给按揭银行，或将其与开发商签订的买卖合同所取得住房抵押给按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由开发商的一种市场行为的总称。区别：1、目的上；2、抵押物上；3、买卖合同以及担保合同标的物上。2019/9/29房地产开发与经营14美国：房地产金融资金来源渠道多样性保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司2019/9/29房地产开发与经营15我国商业银行的作用A：土地储备贷款；B：土地转让与开发贷款；C：房地产开发与建设贷款；D：个人住房贷款；E：土地出让金；F：业务承包与转包资金；G：定金、预付款。商业银行商业银行商业银行商业银行土地储备中心房地产开发商开发商、建筑商个人购房者ABCDFEG2019/9/29房地产开发与经营16（二）向银行借款的程序1.提出借款申请2.银行审核申请3.签订借款合同4.企业取得借款5.企业归还借款2019/9/29房地产开发与经营17（三）借款企业归还借款的方式1.定期按等额还本，每月付息一次2.定期按等额还本付息3.每月计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4.到期本金利息累计一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本条款2.借款人的权利和义务3.贷款人的权利和义务（五）银行短期和长期借款的优缺点1.银行短期借款的优缺点2.银行长期借款的优缺点2019/9/29房地产开发与经营18房地产贷款还款额计算1、等额本息还款月还款额计算：式中：—每月等额偿还贷款本息额；P—贷款本金；—月利率；—贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。mPTM1)1()1(1)1(mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1()1(mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm2019/9/29房地产开发与经营19等额偿还中本金与利息的关系：偿还额P本金利息n期限2019/9/29房地产开发与经营202、本金等额还款月还款额计算----每月偿还的本金额；----第t月偿还的利息额；----第t月本息偿还总额。本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。mmNPPmmtRtPPI)]1([tmtIPPI2019/9/29房地产开发与经营21本金等额还款利息与本金关系图时间mN利息本金月还款额线mP2019/9/29房地产开发与经营22例子某房地产开发企业向某银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年。请问：按照不同的还款方式，最后该企业的还款总额分别是多少？2019/9/29房地产开发与经营23定期按等额还本，每期付息一次项目第1年第2年第3年第4年第5年总计计算方法（1）年初借款累计10080644020上年的（5）（2）当年还本付息3028262422130（3）+（4）（3）当年还本2020202020100100/5（4）当年付息10864230（1）*10%（5）年末借款累计806040200（1）-（3）2019/9/29房地产开发与经营24定期按等额还本付息项目第1年第2年第3年第4年第5年总计计算方法（1）年初借款累计10083.6265.645.7823.98上年的（5）（2）当年还本付息26.3826.3826.3826.3826.38132P（A/P,i，n）（3）当年还本16.3818.0219.8221.823.98100（2）-（4）（4）当年付息108.366.564.582.431.9（1）*10%（5）年末借款累计83.6265.645.7823.980（1）-（3）2019/9/29房地产开发与经营25每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清项目第1年第2年第3年第4年第5年总计计算方法（1）年初借款累计100100100100100上年的（5）（2）当年还本付息10101010110150（3）+（4）（3）当年还本0000100100本金到期一次付清（4）当年付息101010101050（1）*10%（5）年末借款累计1001001001000（1）-（3）2019/9/29房地产开发与经营26二、发行债券（一）企业债券的种类和特点1.企业债券的种类2.企业债券的特点（二）企业债券的发行1.企业债券发行的条件2.发行企业债券的管理3.企业债券的发行方式4.企业债券的发行价格（三）企业债券筹资的优缺点1.企业债券筹资的优点2.企业债券筹资的缺点2019/9/29房地产开发与经营27三、发行股票（一）股票的种类和特点1.股票的种类2.股票的特点（二）发行股票的条件和程序1.发行股票的条件2.发行股票的程序（三）股票的发行与承销方式1.股票的发行方式2.股票的承销方式（四）股票筹资的优缺点1.股票筹资的优点2.股票筹资的缺点2019/9/29房地产开发与经营28四、自有资金筹集（一）资本金筹集1.货币形态资本金筹集2.非货币形态资本金筹集（二）企业公积金1.资本公积金筹集2.盈余公积金筹集2019/9/29房地产开发与经营29五、吸收外商投资（一）外商投资的方式1.合资经营（股权式经营）2.合作经营（契约式经营）3.外资独营（二）外商投资的审批程序2019/9/29房地产开发与经营30第三节房地产开发资金筹集规划一、开发资金筹集规划及资金筹集结构分析（一）开发资金筹集规划的概念和基本内容1.房地产开发资金筹集规划的概念2.房地产开发资金筹集规划的基本内容2019/9/29房地产开发与经营31（二）房地产开发资金筹集结构分析1.筹资资本结构2.筹资方式结构3.筹资来源结构4.筹资成本结构5.筹资期限结构2019/9/29房地产开发与经营32二、房地产开发资金筹集的成本分析（一）资金成本的概念和确定1.资金成本的概念2.资金成本的确定（二）财务杠杆与筹资成本分析1.当资金利润率大于借款利息率时2.当资金利润率小于借款利息率时2019/9/29房地产开发与经营33住房公积金的缴存1.住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。2.单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。2019/9/29房地产开发与经营343.职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。4.新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。2019/9/29房地产开发与经营355、职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。6、职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。7、单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。2019/9/29房地产开发与经营36住房公积金的提取和使用职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。2019/9/29房地产开发与经营37住房公积金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、