房地产开发资金筹措渠道

房地产开发与经营第7章房地产开发项目的资金筹措与风险防范房地产开发与经营7.1房地产开发项目的资金运作房地产开发与经营一、房地产资金的重要性企业生产要素：人、财、物、信息资金与企业的关系好比血液与人体的关系7.1房地产开发项目的资金运作房地产开发与经营李嘉诚，原籍广东潮安，13岁便辍学从商，在香港作玩具推销生意。1950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产玩具和家庭用具。50年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会，他因此发了大财。50年代后期，香港经济迅速繁荣，房地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金融等业务。1972年，他还与外国财团洽商了一笔2亿美元的贷款，期限5年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。1979年9月25日，长江实业控制英资和记黄埔公司22.2%的股份。1981年初，李嘉诚成为“和记黄埔”董事长。7.1房地产开发项目的资金运作房地产开发与经营二、房地产开发资金的运动特征P140一般性：货币资金——储备资金——生产资金——成品资金——货币资金特殊性：1、资金占用量大：自有资金最低比例20%，其余依靠筹集外部资金2、资金占用时间长，周转速度慢3、资金的运动受区域影响：房地产商品的区域性7.1房地产开发项目的资金运作房地产开发与经营三、房地产金融与开发项目筹资1、房地产金融：资金的融通，银行等金融机构的信用活动特点：政策性强7.1房地产开发项目的资金运作房地产开发与经营2、房地产开发项目筹资：资金的筹措或筹集主体资金流向地位目的筹资房地产开发企业流入债务人弥补资金的不足融资银行等金融机构或个人流出债权人获取利息或分享收益房地产开发与经营7.2房地产开发项目资金筹措的渠道房地产开发与经营融资渠道：内部融资外部融资7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营一、内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金1、企业自我积累的资金：留利；折旧基金；闲置资产变卖筹资；把占用效率低的资金转向效率高的资金；应收的银行票据、股票和债券；可立即出售的建成楼宇；已签合同的应收售楼款。2、主管部门拨入资金3、联营企业单位提供的资金7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营二、外部筹资1、信用贷款2、发行债券3、发行股票4、以销售为基础的筹资5、承包商垫资承建开发项目6、合作开发7、引进外资7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营1、信用贷款：也称银行放款，是指银行在一定的利率、一定的期限内，把货币资金提供给需要者的一种经济活动。“借钱赚钱”、“借鸡生蛋”信用贷款的类型：(1)企业流动资金贷款(2)开发项目贷款(3)房地产抵押贷款：开发商7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营2、发行债券：(1)债券的含义(2)房地产债券的含义、基本要素(3)房地产债券的发行方式公募发行：公开发行私募发行：直接发行7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营3、发行股票(1)房地产股票的含义(2)发行方式：由股份公司直接向社会发行；由银行或证券公司代理发行或包销7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营4、以销售为基础的筹资（1）预售商品房①必要性：开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不能及时回收资金；分散投资风险消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房②条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投资的25%，已经确定了施工进度和竣工日期；取得了《商品房预售许可证》（2）楼宇按揭，也称“供楼”贷款，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。条件：同（1）7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营4、以销售为基础的筹资（1）预售商品房①必要性：开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不能及时回收资金；分散投资风险消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；可以享受房地产的增值收益7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营②条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投资的25%，已经确定了施工进度和竣工日期；取得了《商品房预售许可证》7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营（2）楼宇按揭：也称“供楼”贷款，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。条件：同（1）7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营5、承包商垫资承建开发项目6、合作开发：联建资金、土地使用权的合作联建7.2房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发与经营7、引进外资（1）意义：弥补国内资金的不足；引进先进的开发技术和管理经验。（2）主要方式：贷款（外国政府贷款，国际金融组织贷款：世界银行、国际货币基金组织等，外国商业银行贷款）与外资合营、合作开发项目租赁开发：这是以土地使用权出租为基础的开发方式。通过租赁，承租方取得一定时期的土地使用权，在土地上进行规定的项目开发，项目开发后，承租方享有租赁期内的经营权，一旦租赁期限到，土地使用权及土地上的房屋所有权就归国家所有。7.2房地产开发项目资金愁村渠道