学会看房屋预算分析预算和做预算

学会看房屋预算分析预算和做预算先讲一份标准的预算报价单的组成和形式一、抬头需要有装修公司名称：联系电话：联系地址：客户名称：联系电话：施工地址：预算员：设计师：预算日期和版本：房型结构：这些是客户和装修公司的基本资料，可以基本看出一个装修公司对预算的重视程度和正规程度二、预算书项目分类一般是这样的序号---项目名称---单位---数量---主材单格---敷料单格---人工单格---合计---具体说明---备注序号：常规的都有项目名称：可以看出你家有多少项目需要施工的，结合图纸可以看出哪里有缺项和漏项单位：可以知道装修公司是以什么方式来计价格的，是以平方米还是米来计算，有了这个项目，你可以通过自己的换算，把一些有问题的内容换算成市场上常规的计价方式来比较例：有些装修公司把门套是按米计算的，你只要知道常规的一个门套是5米左右，就可以知道这个门套是多少费用了数量：是计算出总工程量的一个数据，可以通过这个数据来核实装修公司是多算数量还是少算数量了那么，如何计算数量呢？这个我以后会慢慢讲的，结合图片形式让普通消费者能够快速计算出数量来主材单价：主材是装修工程中采购金额最大的一个项目，因此其准确性直接影响到装修的总支出，因此一定要认真核实敷料单价：敷料是半包的装修公司赢利的主要内容，关系到他能赚多少钱，因此在跑完主料价格后，这个敷料里面就是要和装修公司详谈的内容，也许是整个预算里谈判最重要的一个项目了人工单价：一定要有这个项目，牵涉到以后的结算，尤其对清包工的TX来说。因为就一个总价格，以后如果施工数量出现问题，如何计算就成了麻烦。例：某家油漆人工只报了个总价3500，后来房东增加了很多家具，油漆工工作增加了很多，施工队就重新报了个价格，但你没办法接受，这时候，人工单价就起作用了，增加了多少油漆面积，再乘单价，就得出总价格，谁也不欠谁的了同时，人工单价也可以看出活的质量例：某施工队报出乳胶漆施工费15元/平方米的价格，但常规是6元/平方米，你就知道，除非他做的非常好，否则就不值这个价格，那么，达不到15元/平方米的做工价格，你可以顺理成章的拒绝付款合计：是把前三项的单价相加，然后乘以数量的价格具体说明：这个项目可以看出部分的施工工艺例：装修公司会在乳胶漆里的这个项目上写一底两面，如果你要求一底三面，那么就加钱如果装修公司写了一底三面，那么他少做一面，你就扣他一面的钱备注：这个项目主要是写主材料或者敷料的品牌和型号的，以及其它具体的约定。例：如果门铰链只写不锈钢的，那么你要求他提供型号和品牌，因为不同品牌、不同型号，价格是有很大区别的。你做不到不让装修公司赚钱（事实上也是不对的），但你至少可以通过对预算的谈判和研究，让装修公司少蒙你，做到明明白白的消费三、装修公司预算常用手法装修公司经常在预算中做手脚，以达到更高的利润，同时把单项预算降低，麻痹消费者的警惕心理，下面我就以这些手法做为分析对象，使TX们能够自行分析预算价格组成，维护自身的利益1、拆项法装修公司最常用的手法之一，这种手法在上海非常普遍，是恶性价格竞争的后遗症，杭州的一些大装修公司也在逐步采取这种手法，用看起来的低价来和小装修公司竞争例1：混水门套：数量1个，主材180，敷料80，人工80门套线：数量10米，主材15，敷料5，人工3（柳安线条5CM宽）合计总价格：570元/个一个完整的门套，应该是包含门套线的，象上面的柳安门套，总体价格应该是在400左右，通过拆项目，其总价格可以达到570甚至更高，但分成两个项目后，单位总价格下来了，消费者很容易上当。附：这个混水门套简单的材料分析细木工板：0.75张*100=75元九厘板0.5张*70=35元柳安三夹板：0.5张*30=15元门套线11米*10元/米=110元胶水、钉子等敷料：70左右人工80~100合计成本：405元/个，而且用料已经很好了例2：地面大理石或者玻化砖：主料自购，敷料20，人工20地面找平：主料12，敷料2，人工6合计：60元/平方米（不包括主料）分析：铺贴大理石是采用干铺的工艺，一般有4CM厚的水泥和黄砂，都是一次成型的，不存在地面找平的另外工序材料分析：水泥0.5包*20=10元黄砂：3包*2元=6元其它：胶水及工具类：3元人工：20左右合计：39元/平方米例3：乳胶漆（多乐士超易洗一底两面）：主料10，敷料3，人工3墙顶面批嵌（2遍）：主料3，敷料2，人工3合计：24元/平方米分析：乳胶漆施工是包含批腻子这个内容的，分开的目的只是为了赚更多的敷料方面的费用材料分析：乳胶漆：假设底漆和面漆同样价格，一桶多乐士超易洗可以刷60平方米/遍，则主料价格应该是140/60*3=7元/平方米，损耗是20%，则成本是8.4元/平方米敷料：老粉、801胶水、熟胶粉、绷带：成本价格应该在2元/平方米工具：刷子、滚筒，0.5元/平方米人工6元/平方米合计：16.9元/平方米可以看出，利润最大的一块在敷料上（人工不考虑装修公司赚多少）这个是通过拆项法获得敷料最大利益的一个方式，如果装修公司通过主材掺水等方式，利润更高如何应对装修公司的拆项法：技巧1：你拆项，我就并项找出那些项目是他们拆开的，你就把他们合并起来看总价，然后和市场上同样的东西比较一下价格就知道了技巧2：问总价，套口风例：杭州的装修公司喜欢建议客户做门，你就可以问他，一扇门要用多少材料。他会告诉你用了2张面板、2张细木工板和多少多少的敷料，然后说，你看，我在这扇门上没赚你钱吧这时候你继续问：门是900宽，2米高，细木工板和饰面板的规格是1.2米*2.4米，那做门裁下来的材料你们是用来那里呢？是正好用在门套上吧，那门套的价格你就得给我降下来，因为我买门已经付过这些材料的费用了，你门套不应该向我多收这些材料的费用知道了装修公司的这个手法，你就能合理的砍下他们预算中的水分，给他们合理的利润就可以了2、漏项法这个是小装修公司最卑鄙恶劣的手法，欺骗消费者不懂，故意漏项少报项目，使预算看起来很低，真正施工时，以预算中没有这个项目，要求重新报价，然后漫天开价，会引起很多纠纷。消费者在装修时处于弱势群体，只有忍气吞声，伸头挨宰啦。一般来说，大装修公司也怕出现纠纷，因此报价详细，这类漏项法多出现在工头出身的小装修公司老板那里，因此遇到这类装修公司一定要谨慎再谨慎。例：小树的第一份预算应该她很了解，里面有个不合理的条款：客户必须详细分析预算项目发现缺项漏项，装修公司不对此负责，意思是这个，原文我不记得了应对这个漏项法，消费者唯一的解决方法是；要学会自己做预算我会在后面讲到的，自己如何做预算3、单位变换装修公司经常在单位上玩花样，最常见的就是把单个门套、窗套变成米计算，把大理石用米来计算，反正哪个单位对装修公司有利就用哪个例：窗台大理石，米黄（300宽）---单位，米---主材价格180元/米磨边、倒角另外计算分析：大理石去采购的时候都是按平方米计算的，无论大小普通米黄价格在300/平方米300宽的大理石/米的面积是0.3平方米，按300元/平方米计算就是90元4、主料暂定价全包的预算书经常有这个说法，主料暂定，因此装修公司一般采取报个低价的方式，使总价看起来比较低事实上，当消费者去看的时候，这个价格根本就买不到自己合适的主材料，于是自己的预算方案会大变动，不断超支。解决方法：你先看中型号，然后报给装修公司，让他们提供准确的价格，这样可以很好的控制自己的装修预算5、虚高的主材料单价对一些比较透明的主材料（主要是标准品），装修公司无计可施，但对一些非标准品，或者有等级区分、有损耗的主材料，那么这里就会动足脑筋啦例1：石膏板吊顶：单位，平方米---主材价格：45，敷料价格：25，人工：20施工工艺分析：我们先分析一下石膏板吊顶中的施工工艺先用木龙骨打架子，一般大面积吊顶的话采用轻钢龙骨或者30*30的木龙骨打成300*300的木框价小面积的吊顶一般采用50*100的木龙骨打成排骨状架子然后上石膏板（家装中一般都不做防火涂料的）牵涉到的材料有：木龙骨、石膏板、一些敷料那么：主材料就是石膏板了，敷料就是龙骨和钉子之类成本分析：石膏板10元左右/平方米，大面积时损耗在10%，小面积的话损耗在20~30%也就是说主料成本价格在15元以内但装修公司在这个项目上一般都报得比较高，因为实在没有多少项目的主料可以赚钱了，而吊顶的费用一般客户都不大关心，而且对工艺不了解，能赚的地方就肯定要去赚的这个也是装修公司特别喜欢吊顶的一个原因例2：装饰墙一般装修公司都喜欢做，而且价格不菲，但出的图纸上，装饰墙无非是一些密度板做的，开开槽而已这个例子我要等有杭州TX的预算和图纸上来后再详细分析，因为要根据图纸来分析的