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-1-新建商品房预售资金监管政策问答为了适应我市房地产市场发展需要,市国土房管局对2008年6月26日市政府办公厅批转实施的《天津市新建商品房预售资金监管办法》(津政办发〔2008〕65号,以下简称原《办法》)进行了重新修订。2011年月日,市政府办公厅批转了新修订的《天津市新建商品房预售资金监管办法》(津政办发〔2011〕115号,以下简称新《办法》),将于2011年12月1日正式实施。现就新《办法》有关政策规定作如下解读:1、修订《办法》的主要目的是什么?答:此次修订《办法》主要目的有两个:一是为了适应房地产市场发展需要,进一步提高新建商品房预售资金监管的针对性,使监管的资金量适度合理,提高监管资金的使用效率;二是进一步优化流程简化环节,提升监管效能效率,服务企业助推我市房地产业健康平稳发展。2、新《办法》创新点体现在哪些方面?答:新《办法》体现了与时俱进,实事求是的思想和要求,其创新点具体反映在三个方面:一是调整了监管模式,将原《办法》“全程全额监管”模式调整为“全程按重点资金监管”的模式。二是优化了监管流程设计,原《办法》监管资金拨付主要依据总承包合同和工程形象进度,需要录入-2-总承包合同信息,拆分、计算造价和费用预算以及追加专业发包合同信息,操作较为复杂;而新《办法》是根据确定工程建设不同节点进行监管资金拨付,程序简单、操作便捷,最大限度减轻了企业在办件过程中的负担。三是维护施工单位等相关主体的利益,新《办法》新增“房地产开发企业应当按照合同约定,及时将资金支付给项目工程建设相关单位”的规定。3、本市新建商品房预售资金监管的原则?答:新《办法》规定,本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。4、本市新建商品房预售资金监管主体及职责分工?答:根据新《办法》规定,政府房地产行政管理部门是本市新建商品房预售资金监管的主体。市国土房管局是本市新建商品房预售资金监管的主管部门,负责本市新建商品房预售资金监管制度的组织实施。市房地产交易资金监管中心(以下简称资金监管中心)是本市房地产交易资金监管机构,具体负责新建商品房预售资金的监管工作。区、县房地产管理部门根据市国土房管局的委托,承担辖区范围内新建商品房预售资金监管建设项目现场查勘工作及相关职责。5、本市新建商品房预售资金监管的范围?-3-答:新《办法》规定,本市行政区域内新建商品房在建项目的预售资金均应当纳入监管范围。经济适用房、限价商品房预售资金不纳入监管范围。6、新《办法》确定了什么样的监管模式?答:根据新《办法》的规定,本市新建商品房预售资金监管采取全程按重点资金监管的模式。即对本市新建商品房预售资金实行全程监管,对用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的预售资金进行重点监管。7、重点监管资金标准的确定原则?答:新《办法》规定,本市重点监管资金标准由市国土房管局组织相关专业机构,结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定,并定期调整公布。8、预售资金监管的起止期限?答:根据《办法》的规定,新建商品房预售资金监管期限,自核发商品房销售许可证开始,至办理房地产初始登记后止。新建商品房在建项目办理房地产初始登记后可以申请撤销监管。9、为预售资金监管提供金融服务的商业银行有多少家?答:截止目前,为新建商品房预售资金监管提供金融服务的商业银行达到17家,具备开户资格的支行达到490个,办理交纳购房款业务的银行网点达1200余个,覆盖全市各行政区域。-4-10、新建商品房预售资金监管主要流程?答:办理新建商品房预售资金监管主要流程一是由开发企业申请开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户);二是开发企业向资金监管中心提交“资金使用计划”、与资金监管中心和开户商业银行签订“三方协议”;三是持“三方协议”办理商品房销售许可证;四是协助购房人将购房款缴入监管账户;五是通过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金;六是按照工程建设节点申请拨付重点监管资金;七是在建项目办理初始登记后申请撤销监管。11、开发企业申请开立监管账户需要注意的事项?答:一是监管账户应当在办理商品房销售许可证前开立;二是监管账户应当按幢或者多幢开立,并应当遵循一次商品房销售许可申请对应一个账户的原则;三是开立监管账户的商业银行应当是与资金监管中心签订金融服务协议的商业银行;四是监管账户一经开立,原则上不得变更。12、开发企业可以收存房价款?答:不可以。新《办法》明确规定,新建商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款。13、缴纳购房款的主要方式?答:购房人可以通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机(监管专用POS机)交存房价款。房地产开发企业应当在售楼现场安装监管专用POS机为购房人缴款提供方便。-5-14、购房付款应注意的事项?答:首先查看有无商品房销售许可及相信关证件,同时查看有无《天津市新建商品房预售资金监管开户证明》,确认预售项目是否纳入监管;其次尽量使用销售现场设置的监管专用POS机,通过刷卡的方式将购房直接交入监管账户,今年10月16日起经过改造升级后的监管专用POS机具备了一次缴款刷多张卡功能,交款更加方便快捷;再次要仔细查看《天津市商品房买卖合同》中标明的资金监管账户,确保房价款准确交入监管账户。15、提取使用重点监管资金以外资金的方式和要求?答:只要监管专用账户内重点监管资金以外资金有余额的,房地产开发企业即可随时通过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金。重点监管资金以外的资金应当优先用于项目工程有关建设。16、申请拨付使用重点监管资金的条件?答:重点监管资金采取按资金使用节点申请拨付的方式,建设项目达到基础完工、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个资金使用节点的,房地产开发企业按规定提交相关申请材料,经现场查勘合格并审核通过的,可以提取相应的重点监管资金。10层以上的建筑可以在项目工程形象部位达到主体结构一半的条件下,增设一个资金使用节点。17、各节点提取重点监管资金的额度?答:基础完工的,申请使用资金额度不得超过重点监管资金的30%;主体结构封顶的,累计申请使用资金额度不得-6-超过重点监管资金的65%;竣工验收的,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的95%。10层以上的建筑增设资金使用节点的,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的50%。18、怎样办理退房款手续?答:新《办法》规定,房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。19、处理开发企业违规行为的主要措施?答:房地产开发企业存在不按规定将房价款存入监管账户、不按规定将项目工程建设资金支付给相关单位或不按规定将房价款退还购房人等违规行为的,由市国土房管局责令改正。情节严重或者拒不改正的,由市国土房管局暂停其监管资金拨付,并可以关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能,按照有关规定予以处理。
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