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某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第1页共22页某某国际信托有限公司某某地产某某单一资金信托计划方案说明调研部门：投资信托总部执行小组：调研时间：2011年3月某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第2页共22页一、项目要素信托计划名称某某单一资金信托计划委托人（受益人）合格投资者出让人/回购人某某地产建设工程集团有限公司信托金额30000万元信托期限24个月（满18个月后可提前终止）信托目的委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人，指定受托人增资受让股权，到期转让股权并定期获取信托收益。委托人年均收益率9％/年（暂定）回购方式每三个月支付一次信托收益分配方式按季分配信托报酬率不低于1％/年保证方式增资扩股50%，30%股权质押，土地和在建工程抵押，某某担保。二、股权标的公司（兼担保人）基本情况表客户全称某地级市某某建设投资有限公司住所某地级市市鹤城区鹤州北路火车站广场企业法人代码Xxxxxxxxxx贷款证(卡)号Xxxxxxxxxxxx开户账号和开户行Xxxxxxx某地级市鹤城农信合作联社营业执照号码Xxxxxxxxxxxx成立日期2008年3月13日注册资本5000万元公司类型有限责任公司总资产70402万元实收资本5000万元法定代表人某身份证Xxxxxxxx国籍中国经营范围凭有效资质进行房地产开发股本结构出资人出资金额占比某某地产建设工程集团3000万元60%某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第3页共22页Xxx1750万元35％Xxx250万元5%三、操作模式我部拟设立“某某单一资金信托计划”，募集资金不超过30000万元，我司作为受托人，以我司的名义增资扩股某某地产建工名下的某地级市某某建设投资有限公司50%的股权，即对该公司增资扩股5000万元至10000万元，剩余募集资金进入该公司资本公积，同时，某某地产建工将自身持有的3000万股质押给我司，为其自身未来受让我司持有的某某建设50%股权或本信托受益权所需支付的受让款提供质押担保。24个月后（满18个月后可提前回购），出让人按原价回购我司持有某某建设50%的股权。同时，信托股权转让行权费及其支付方式约定为:自信托成立之日起每满三个月之日,某某地产建工向我司支付750万元(3亿元×10%/年×1/4)行权费,但信托期限届满前最后一期行权费应于信托期满前一个月支付。信托资金将用于商业广场二期开发建设。信托期满，某某地产建工将以其工程结算收回的资金回购上述50%之某某建设股权。某某建设承担连带担保责任，并提供商业广场二期用地（面积13467平方米评估价值16269.48万元）和在建工程（已投入2.39亿元）作为抵押。我司作为受托人按照信托合同的约定管理、运用和处分信托财产，以获取的信托财产在扣除约定的信托报酬和信托费用（年率1%）后支付给受益人。本信托为自益信托，受益人为委托人本人。四、出让人（回购人）基本情况（一）基本情况出让人（回购人）某某地产建设工程集团有限公司创立于2000年6月，企业注册地址为某地级市市顺天北路，注册资本8800万元人民币。成立时名称为湖南某地级市东兴（集团）房地产开发有限公司，历经多次更名后，2010年3月变更为现在的名称。集团公司主营业务为房地产开发和建筑施工，是一家集城市综合开发建设、建筑施工、水泥生产销售为主，以商业零售业与房地产中介为辅，逐步形成主业优势突出，辅业发展强劲的综合性多元化企业集团。集团公司房地产开发资质为二级，房屋建筑工程施工总承包一级，企业性质为民营，主要股东为某某某、某某某。某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第4页共22页公司自成立以来，先后成功创办了某地级市东兴步行街，某地级市xx购物广场。开发建设的项目有某地级市电脑城、某地级市车辆配件市场、某地级市迎丰东路改造工程、锦溪南路改造工程、顺天大道工程、银湾小区等项目。企业于2007年通过了质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理三大体系认证，并先后被评省级重合同守信用单位、银行AA信用等级单位、消费者信得过单位、优秀施工企业，并于2005年列入湖南省“湘西大开发”重点骨干企业，2007年入选首届湖南省地产资信100强企业以及中国建设系统企业信用、信誉“AAA”级企业。全资子公司——湖南辰溪xx水泥有限公司，注册资金7000万元。公司具有百年的回转窑水泥生产经验，是全国最早四家水泥厂之一，曾被誉为“中国水泥工业的摇篮”。现有两个生产基地，两条干法回转窑生产线，年产优质高标号水泥120万吨。“华中”牌水泥具有粘结性好、水化热低、抗压耐磨、抗酸碱盐侵蚀能力强的特点，被广泛使用于地下水体、大体积混凝土和强度要求高的工民建工程，并于1999年通过了国家ISO9002标准质量保证体系认证和产品质量认证。公司凭着良好的信誉和业绩，先后被评为湖南省水泥企业综合实力50强、湖南省重合同守信誉单位、中国优秀建材企业，产品为首批免检产品、名牌产品，华中品牌为著名商标。表1：基本情况表客户全称某某地产建设工程集团有限公司住所某地级市市顺天北路企业法人代码Xxxxxxx贷款证(卡)号Xxxxxx开户账号和开户行Xxxxxxxxx建行某地级市鹤城支行营业执照号码Xxxxxxxx成立日期2000年6月20日注册资本8800万元公司类型有限责任公司总资产123232万元实收资本8800万元法定代表人Xxx身份证号码Xxxxxxxx国籍中国经营范围凭资质从事道路、桥梁、隧道、公共广场工程，给排水、污水处理工程、燃气、热力工程、各类城市生活垃圾处理工程，工业与民用建筑工程总承包；机械及电器设备制作、安装；预制构件生产、销售；建筑材料、金属材料的销售；工程技术咨询服务；建筑材料、机械设备租赁；凭资质从事房地产开发经营；酒类、饮料销售。某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第5页共22页股本结构出资人出资金额占比Xxx6820万元77.5%Xxx1980万元22.5％（二）财务分析根据某某地产建工提供的经审计的2008年度、2009年度、2010年度审计报告财务报表，进行财务分析如下：截止2010年12月，总资产130337万元，总负债54979万元，资产负债率42.18％。表2：资产负债表2008年12月2009年12月2010年12月流动资产：货币资金12,799,951.7747,542,212.289,524,791.28短期投资300.00300.00应收账款47,149,542.1946,406,500.0324,817,868.11减：坏账准备160,636.52133,909.40136,164.70应收账款净额469,988,905.6746,272,590.6324,681,703.41其他应收款32,313,076.2915,362,991.2517,750,499.30预付账款93,881,976.02104,329,411.82272,082,600.33应收补贴款存货157,841,744.08124,174,799.60589,468,530.37待摊费用440,876.79410,971.7924,000.00待处理流动资产净损失16,054.27流动资产合计344,282,584.89338,093,277.37913,532,424.69长期投资：固定资产：固定资产原价198,799,862.88298,987,372.87361,485,958.07减：累计折旧30,143,367.1043,867,537.4258,327,587.26固定资产净额168,656,495.78255,119,835.45303,158,370.81在建工程18,552,329.714,943,954.318,972,346.43固定资产清理固定资产合计187,208,825.49260,063,789.76312,130,717.24无形资产及其他资产：无形资产62,561,046.1569,806,495.0273,335,081.26其他长期资产递延资产2,259,385.293,479,692.874,372,486.49无形资产及其他资产合计64,820,431.4473,286,187.8977,707,567.75递延税项：资产总计596,311,841.82671,443,255.021,303,370,709.68某某国际信托有限公司投资信托总部某某地产某某单一资金信托计划第6页共22页流动负债：短期借款26,300,000.0014,900,000.00112,000,000.00应付账款31,140,176.0911,868,694.6945,238,072.57预收账款45,456,898.83127,825,616.9745,266,909.30应付工资44,120,610.592,031,284.101,049,990.45应付福利费1,032,466.72578,148.42422,297.15应交税金25,253.71-682,043.7579,748.51其他未交款-39,964.86-516,386.24-891,320.33其他应付款44,120,610.5921,942,484.83118,039,178.98预提费用929,731.5899,151.51149,702.60流动负债合计149,997,210.89178,046,950.53322,065,579.23长期负债：长期借款122,500,000.00105,900,000.00227,500,000.00长期应付款220,000.00220,000.00220,000.00其他长期负债14,884,246.50长期负债合计137,604,246.50106,120,000.00227,720,000.00递延税项：负债合计287,601,457.39284,166,950.53549,785,579.23少数股东权益35,251,300.0035,451,300.0055,951,300.00所有者权益或股东权益：实收资本（或股本）88,000,000.0088,000,000.0088,000,000.00资本公积110,724,780.54110,724,780.54376,671,193.83盈余公积8,329,331.9213,711,210.8131,695,975.59其中：公益金1,912,687.371,912,687.371,912,687.37未分配利润66,404,971.97139,389,013.14201,266,661.03所有者权益（或股东权益）合计308,710,384.43387,276,304.49753,585,130.45负债及所有者权益（或股东权益）总计596,311,841.82671,443,255.021,303,370,709.682009年底，某某地产建工的资产总计67144万元，流动资产33809万元，固定资产26006万元，无形资产及其他资产7329万元，分别占比为50.35％、38.73％、10.92％。流动资产中，占比较大的是应收账款、预付账款和存货，金额分别为4627万元、10433万元、12417万元，分别占比13.69％、30.86％、36.73％。应收账款和预付账款主要是因承建的基建项目发生的垫资和预付材料款，应收账款76％帐龄在一年以内，预付账款85％帐龄在两年以内。存货主要是承建的基建项目尚未结算的资金。固定资产26006万元，其中占比较大的是房屋建筑物（含土地）、机器设备，金额分别为12090万元、12994万元。2009年底，某某地产建工总负债28417万元，流动负债17805万元，长期负债10612万元，分别占比62.66％、37.34％。流动负债中，占比较大的是预收账款、应付账款和其他应付款。金额分别为12783万元、1187万元