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浙江财经学院会计学院一、课程简介国内外非常重视评估案例分析，这是实现资产评估实务操作的一条捷径。《资产评估案例》是资产评估专业的专业选修课程之一。本课程分别按照评估标的的资产属性或评估报告的类型，系统地介绍和分析了机器设备、建筑物与构筑物、土地、房地产、车辆、无形资产、矿产权、企业价值以及加和法的评估案例和评估复核案例，比较全面地涉及了资产评估的各种专业类型与业务类型。二、使用教材及主要参考书目•（一）选用教材•崔劲：《资产评估案例》，北京：中国人民大学出版社，2003年9月1日。•（二）主要参考书目•1．高雅青：《资产评估案例分析（第三版）》，北京：中国时代经济出版社，2008年1月。•2．周凤：《资产评估案例教程》，北京：中国财政经济出版社，2001年。•3．编委会：《2009-2010最新资产评估常用数据与参数手册》，北京：中国财经出版社，2009年11月。•4．王舒一：《资产评估运作技巧及案例分析》，长春：吉林科学技术出版社，2003年。•5．中国资产评估协会：•6．郭化林：《中国资产评估准则——阐释与应用》，上海：立信会计出版社，2009年12月。三、教材内容提要•第1章机器设备评估案例•1.1锅炉装置评估案例•1.2SCR生产线评估案例•1.32×350／60／10吨双小车桥式起重机评估案例•1.4非标设备：压力容器（进料缓冲罐）评估案例•1.5220千伏XLPE电缆评估•1.6工艺管线评估案例•1.7增氢压缩机评估案例•第2章建筑物、构筑物评估•2.1重置成本法•2.2市场法•第3章土地资产评估案例•3.1出让方式取得土地估价•3.2划拨土地估价案例•第4章房地产评估案例•第5章车辆评估案例•第6章无形资产评估案例•6.1“AB”专有技术评估•6.2“A”商标评估案例•6.3C&B企业商誉评估•6.4化工专利技术评估•6.5LDD电子专利技术评估•6.6“B”商标权评估案例•6.7“BB牌”商标权评估•第7章矿产权评估案例•第8章企业价值评估案例•第九章加和法评估案例•第9章评估复核案例四、教学及实验内容1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告书8.资产评估工作底稿归档机器设备评估房地产评估无形资产评估金融资产评估……五、课程的教学目标和总的教学要求•教学目标：（1）熟悉各类资产的评估思路和评估技巧，熟悉不同评估案例中各种方法的综合运用。结合案例资料，比较全面地掌握评估方法，并能将其运用与实践。•（2）了解如何进行一宗复杂的、企业整体资产的价值评估，并写作一份比较复杂的资产评估报告。•教学要求：在案例研究中，对基本理论、基本方法和技能的教学要求分为了解和理解两个层次。•课外学习要求：学生须做到课前阅读教材，课后阅读相关文献和资料，以加深对基本理论、基本方法和技能的理解，同时准备回答课堂提问。六、教学方法•讲授+案例+操作+讨论•评估案例研究：房地产、机器设备、无形资产、企业价值、评估报告•专项研究：试题模拟与分析（历年及其他试题模拟）•毕业设计研究：初步完成10000字的毕业论文选题、文献综述、毕业设计七、总课时及各章的分配章节教学内容授课学时第1章机器设备评估案例6第2章建筑物、构筑物评估案例2第3章土地资产评估案例3第4章房地产评估案例3第5章车辆评估案例2第6章无形资产评估案例6第7章资源性资产评估2第8章企业价值评估案例3第9章加和法评估案例3第10章资产评估报告案例4合计34第10章资产评估报告案例分析•教学目的和要求：•通过学习，掌握资产评估报告撰写的技巧和注意事项。•学生自学要求：•温习《资产评估准则——评估报告》及《资产评估》中资产评估报告部分内容，熟悉资产评估报告的基本要素和撰写步骤。•教学重点：•资产评估技术思路及案例分析。§10.1资产评估报告概述•一、资产评估报告的概念评估报告是资产评估的最终产品，评估报告的质量影响到资产评估行业被市场的认可程度，影响行业的信誉，直接关系到资产评估行业的生存和发展。资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。二、资产评估报告的基本内容•1．委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者；•2．评估目的；•3．评估对象和评估范围；•4．价值类型及其定义；•5．评估基准日；•6．评估依据；•7．评估方法；•8．评估程序实施过程和情况；•9．评估假设；•10．评估结论；•11．特别事项说明；•12．评估报告使用限制说明；•13．评估报告日；•14．评估机构和注册资产评估师签章。三、资产评估报告书的种类•1．按资产评估的范围划分：•整体资产评估报告书•单项资产评估报告书•一般情况下：•整体资产评估报告书的报告内容不仅包括资产，也包括负责和所有者权益方面。•单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负责和以整体资产为依托的无形资产等。•2．按照国际惯例：•完整型评估报告•简明型评估•限制型评估报告•注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告的类型。•（1）完整型评估报告或简明型评估报告。•CPV应当重点说明：•①委托方、资产占有方和其他评估报告使用者的名称或类型，并说明其相互关系；•②评估目的及与评估业务相关的经济行为；•③价值类型及其定义；•④评估基准日；•⑤评估假设与限制条件，披露影响评估分析、判断和结论的评估假设与限制条件，并说明其对评估结论的影响；•⑥评估依据，执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规和取价标准等评估依据；•⑦评估结论，可能文字或列表方式进行表述；•⑧评估报告日。•（2）完整型评估报告。•CPV应当详细地重点说明：•①评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体，不得引起误导。•②评估程序实施过程和情况，重点说明：•a、评估业务承接过程和情况；•b、进行资产勘查、收集评估资料的过程和情况；•c、分析、整理评估资料的过程和情况；•d、选择评估方法的过程和依据、评估方法的基本原理、相关参数的选取和运用评估方法进行计算、分析、判断的过程；•e、对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。•（3）简明型评估报告。•CPV应该注意：•①简要说明评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体、不得引起误导；•②简要说明评估程序实施过程和情况。•（4）限制型评估报告。•CPV应该注意：•①当评估报告的预定使用者不包括除评估委托方之外的人员时，才可以提供限制型评估报告；•②在签署评估委托协议前，评估师应使委托方正确了解报告类型的情况，并应保证委托方能恰当理解限制型评估报告的用途限制；•③限制型评估报告也必须使预定的报告使用者能得到恰当的信息并且不产生误解。•3．根据评估基准日的不同选择：•评估基准日为现在时点：现实型评估报告；•评估基准日为未来时点：预测型评估报告；•评估基准日为过去过时点：追溯型评估报告。评估报告的使用，要求评估基准日通常与经济行为实现日相距不超过1年。四、资产评估报告书的基本内容•投资者眼中的审计报告：陈旧、八股•资产评估报告：冗长、八股•1．资产评估报告书正文及相关附件的基本内容。•（1）资产评估报告书封面基本内容。•资产评估项目名称•资产评估机构出具评估报告的编号•资产评估机构全称•评估报告提交日期•评估机构图形标志（羊城）四、资产评估报告书的基本内容•（2）资产评估报告书摘要的基本内容。•每份资产评估报告书的正文之前应有表达该报告书关键内容的摘要，用来让各有关方面了解该评估报告书的主要信息。•该摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。•该摘要还必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。•（3）资产评估报告书正文的基本内容。•①首部。包括标题和报告书序号，标题应含有×××（评估）项目资产评估报告书字样。•②绪言。该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。•③委托方与资产占有方简介。较为详细地分别介绍委托方、资产占有方的情况；当委托方和占有方相同时，可作为资产占有方介绍，也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。•无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因。•当资产占有方为多家企业时，还须逐一介绍。•④评估目的。本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确说明该经济行为是否经过批准，若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。•⑤评估范围和对象。写明纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。•⑥评估基准日。写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由或成立条件，揭示确定基准日对评估结果影响程度。•评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。•⑦评估原则。写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。•⑧评估依据。列示评估依据。包括行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。•⑨评估方法。说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因，并说明该资产价值的确定方法。选择特殊评估方法的，也应介绍其原理与适用范围。•⑩评估过程。应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程。包括：•接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟订评估方案的过程；•资产清查中的指导资产占有方清查、收集准备资料、检查与验证过程；•评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程；•评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过程。•11评估结论。是报告正文的重要部分。应使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论，对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述。还应单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。•12特殊事项说明。应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论、但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，还应揭示评估人员认为需要说明的其他事项。•13评估基准日期后重大事项。应揭示评估基准日后与评估报告提出日期间发生的重要事项，以及评估基准日的其后事项对评估结论的影响，还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。•14评估报告法律效力、使用范围和有效期。应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件，依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。•15评估报告提出日期。写明评估报告书提交委托方的具体日期。•16尾部。应写明出具评估报告书的机构名称并加盖公章，还要由评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。•（4）备查文件的基本内容。•至少要包括以下基本内容：•①有关经济行为文件；•②被评估企业前三年度包括资产负责表和损益表在内的会计报表（非企业或经济组织除外）；•③委托方与资产占有方营业执照复印件；•④委托方、资产占有方的承诺函；•⑤产权证明文件复印件；•⑥资产评估人员和评估机构的承诺函；•⑦资产评估机构资格证书复印件；•⑧评估机构营业执照复印件；•⑨参加本项评估项目的人员名单；•⑩资产评估业务约定合同；•11重要合同和其他文件。•2．资产评估说明的基本内容。•资产评估说明描述评估师和评估机构对其评估项目的评估程序、方法、依据、参数选取和计算过程，通过委托方、资产占有方充分