实用大厦管理者专业化营销服务大全5篇

参考资料，不熬夜1/29实用大厦管理者专业化营销服务大全5篇【预览】此例优秀文档“实用大厦管理者专业化营销服务大全5篇”是由三一刀客网友为您分享整理的，供您参考学习之用，希望对您有所帮助，喜欢就下载支持吧！大厦管理者专业化营销服务篇1华戎大厦二期工程营销方案一、写字楼和商住公寓市场分析二、关于华戎大厦二期工程三、客户定位和价格四、营销策略五、营销组织六、广告策略一、写字楼和商住公寓市场分析今天是中国加入wto的第二年。随着题材炒作的硝烟散去，市场的真实面貌已经逐渐显现出来。2002年上半年，由于大量外资企业试探着进入中国市场，写字楼和高档公寓市场正在逐渐转暖，但整体形势仍然不够乐观。2002年上半年，北京甲级写字楼市场租金一直呈下降趋势。据统计，到今年6月份，北京甲级写字楼的平均租金报价参考资料，不熬夜2/29为美元每月每平方米，比年初下降了%，而且是连续五个季度出现下跌。从销售来看，上半年北京写字楼市场售价也一直呈下跌趋势，虽然跌幅较小。据统计，到今年6月份，甲级写字楼市场平均售价报价为2180美元每平方米，比年初下降%，但北京东部的写字楼需求旺盛。商住公寓方面，上半年市场交易量增加，需求呈现增长态势，但由于供应量较大，销售价格稳中趋降，价格在11300元每平方米左右浮动。相比较而言，高档公寓的租售市场要比写字楼市场热络的多。展望2003年，预计北京写字楼和高档公寓市场将继续回暖，但由于市场供应量较大，租售价格很难大幅攀升，考虑到入世和2008年奥运会的因素，市场需求和供应量有望出现明显增长。总体而言，华戎大厦二期工程如果选择在2003年上半年开盘销售，销售的市场形势只能说谨慎乐观。从目前和可预测的未来来看，写字楼和商住公寓市场需求的最大动力将来自中资公司，包括中资背景的大公司和国内高速成长的中小型企业。这一点从cbd和金融街高档写字楼的租售情况可以明显看出来。2002年上半年，写字楼市场的主要买卖成交客户都是国内公司。华麟大厦（59600平方米，位于朝阳区霄云路）整售给国内两公司，牡丹公寓（30000平方米，位于东城区东皇城根）由中国进出口银行购买，其它如三峡国际技术公司、中国“一汽”和北京建工集团也在东北三环一带购买了2000-5000平方米的写字楼。相反，绝大部分外资机构参考资料，不熬夜3/29都倾向于租赁写字楼办公，如新闻集团租用东方广场（1700平方米），大众汽车落户嘉里中心（3000平方米），施乐租用丰联广场（2000平方米），壳牌石油在国贸中心二期扩租（1550平方米）。基于以上情况，我们认为可以得出以下结论：a写字楼的主要买家为中资背景的客户。b公寓的租赁市场要明显好于写字楼租赁市场（正因为如此，cbd周边的公寓开发十分红火）。c在华戎大厦二期工程销售的可预测未来，市场形势谨慎乐观。二、关于华戎二期工程从华戎大厦二期工程的最终市场定位来看，主体建筑可以分为三个部分：1层大堂、2-4层酒店、5层以上为写字间或商住公寓。从项目的自然属性看，华戎大厦二期工程具有明显的区位优势，包括：a交通方便快捷b中轴路区位尊贵c使用功能先进、配套d周边没有强有力的竞争楼盘e具有2008年奥运概念但华戎大厦二期工程也有明显弱点，就是由于占地面积稍小，南向不够开阔，略显局促，因而气派稍减。相邻的龙德行大厦档次较低，是销售的威胁点。参考资料，不熬夜4/29三、客户定位和价格定位我们在最初进行规划时的客户定位是国内外的大型企事业单位，和具有快速成长特性的中小型创业企业。现在看来，这一市场定位本身是正确的，但具体到销售工作，我们建议首先（或在主要销售阶段）将客户定位放在国内外中资背景的大企业或大型政府机构或事业单位上。在不能迅速实现整体销售时，再将客户定位放到中小型企业上。在稍后的营销策略中我们还要继续深入讨论这一问题。销售价格方面，根据北京市写字楼市场情况和周边项目的价格水准，考虑到工程建设成本8515元/平方米（根据工程部提供的总报价），我们建议作如下安排：a销售均价：13000元/平方米b销售起价：9600元/平方米c标准层：每层加价200元/平方米d南北朝向差：400元/平方米e东西朝向差：200元/平方米f1层商业：销售报价18000元/平方米g2-4层(整体销售)：12000元/平方米h整楼销售报价12000元/平方米四、营销策略：根据可以预见的市场情况和项目本身的实际情况,我们建议华戎大厦二期工程的销售工作最好分成两步走：参考资料，不熬夜5/29第一阶段(2002年8月—2003年2月)，整体出售阶段第二阶段(2003年3月—)，为分散销售阶段换句话说,在华戎大厦二期工程的营销策略上，我们的建议是整体销售优先，分散销售居次。在整体销售中又可分为整栋出售和按使用功能的整体出售或分层出售,所谓分散销售就是完全针对中小企业客户,从而被迫按单元分散出售。我们认为，在可以预见的市场形势下,本项目有可能实现整体出售：第一由于入世和2008年奥运因素,力图挤进国内市场，分享国内经济高速成长的公司很多，不少公司将考虑在北京设立总部，因此，潜在购买者不在少数，包括：a海外中资企业b大型国有企业集团c国内上市公司d国内大型私营企业e国内实力型投资性买家第二项目天然尊贵地段是项目强有力的卖点。第三项目周边主要是原石油、煤炭行业的机构和公司，两大行业都缺乏区域内标志性高档写字楼。另外，从销售工作的组织来看，我们认为整体销售将极其有利于华戎大厦二期的销售工作。如果被迫分散销售，销售成本将极大提高，而且销售周期将大大延长。综上所述，我们认为，华戎大厦二期工程的销售工作应首参考资料，不熬夜6/29先立足于整体销售。在整体销售不能取得进展的情况下，再考虑分散出售。当然，在具体销售过程中，在整体销售阶段依然可以考虑接受中小客户的预订，做到留有余地。五、营销组织从销售方面来讲，华戎大厦二期工程是中兴联公司在完全市场化条件下运作的第一个写字楼或公寓项目。这是一次全新的挑战，莲香园的销售经验在这里只具有参考性的意义，因此，我们在战略上必须高度重视这一工作，必须竭尽全力，按照市场的要求，尽可能做好营销组织工作，为公司以后的营销工作积累经验，力争形成有积极意义的模式和方法。当我们确定整体出售优先的销售策略后，在营销组织方面就必须由坐商改为行商，有守株待兔改为主动出击，销售的逻辑顺序也由广告——告知——客户上门——实现销售改变为通知——与客户谈判——实现销售。一句话，销售工作要由被动向主动转变，由等待客户向开发客户转变，由利用广告向开发销售渠道转变。只有在营销组织上实现“三个转变”，我们才有可能真正落实上述的营销战略。从目前已知的营销方式来讲，整体出售策略下的营销组织只能采用直销的方式进行，具体包括电话营销和直邮广告，在实际操作过程中最好使用将各种直销方式结合起来的组合营销方式。参考资料，不熬夜7/29这种新的营销方式对于公司已经掌握的营销手段来讲是一次“革命”，因此必须对整个销售工作进行重组。具体营销组织工作需要向有经验的单位学习，并结合实际进行有益的探索。六、广告策略写字楼和高档公寓的广告策略与普通住宅的广告策略几乎完全不同，需求针对性更强，品质更高，更有冲击力。卖点设计本项目的基本卖点就是中轴路及其具有的神秘力量，再衬之以智能化的概念。媒体选择广告投放的针对性就体现在媒体选择上，针对国有大型企业的ceo和中资公司的ceo，以下媒体是可供选择：a网络，如新浪、搜狐、千龙网、中经网b主流财经媒体，如《财经》半月刊、《环球企业家》（月刊）、《三联生活周刊》、《中国新闻周刊》、《新财经》（周刊）、《二十一世纪经济报道》等。c实力行业媒体，如中国石油报、《石油开发》（月刊）、《中国电力》月刊、《中国计算机报》、《信息产业报》等。（石油、化工、电力、it、通讯等行业具有超强实力和迅速成长性的超大型企业）。d地方政府主要官员阅读的媒体，如《求是》杂志、《了参考资料，不熬夜8/29望》周刊、《半月谈》、《参考消息》、《紫光阁》、《大公报》（香港）、《文汇报》（香港）和《改革》月刊。广告策略当我们决定以直销方式为主后，广告投放就必须有针对性投放量不宜过大只作为直销的配合手段关于平面设计平面设计要精美，具有强大的视觉冲击力和震撼力，能迅速抓住眼球，主要应该是：背依奥运村，傲视紫禁城，我在商海中央不妨参考一下中景豪庭的平面广告设计。大厦管理者专业化营销服务篇2美丽一招——转型再包装盘活商务死盘？？大厦转型营销推广方案一、营销诊断？？大厦的营销工作至今已历时一年，前期采用广告造势，塑造？？大厦的商业氛围，配合促销以期达到销售，虽在市场上引起较大及反响，楼盘形象大幅提升，但并未产生实质性的销售。下半年，我们改变营销思路，提出以商带住的策略，通过对商铺的定位及全方位推广，虽然在市场上又成为传播的热点，但销售依然平平，仅销售了底商一层。面对销售现状，我们进参考资料，不熬夜9/29行了认真的分析，以期能找到导致现状的原因，并通过大量的市场数据得出以下结论：1.市场供需失衡2001年，****市房产空置120万m2，其中高层占67%，即高层的空置约为80万m2，供需严重失衡，致使高层整体市场低迷，影响了？？大厦的销售。2.结构性矛盾突出****市高层楼盘销售较好的，销售率60%以上，如昊泰·明慧园、阳光花苑、徕远花园、恒福大厦等也都停留在2000年的销售基础，2001年销售几乎停滞，这也反映出2001年，高层市场整体低迷。但在调查中，2001年高层明星楼盘也出现一些，如中泉广场、中天大厦、南门国际城，仔细研究这些楼盘的旺销，发现它们有一个共同点，即顺应市场结构调整，回避结构性过剩，如中泉广场、中天大厦充分借助写字间上升期，全方位包装、促进销售，而南门国际城则利用团单，使其销售达到60%以上（其中90%以上为团单），而？？大厦并未进行结构性调整，顺应市场热点，这也是造成销售被动的原因。3、过度概念炒作，使消费者无所适从，影响决策信心2001年，称得上****市高层项目概念炒作最猛烈的一年，从cld炒到cbd；从商住一体炒到soho；从信誉承诺到无理由退房。地段概念、价格概念、配套概念等炒的不亦乐乎，这些参考资料，不熬夜10/29炒作，炒昏了消费者的头脑，使消费者无所适从，无法决定购买哪个楼盘，决策信心的降低，无疑使楼盘销售困难，出现咨询的多，购买的少这一普遍现象。用一句话说，那就是消费者在买与不买之间是理性的，有决策力的，而在买谁的楼盘时则是感性的，无从下手，由此也反映出****市房产消费者趋于理性消费，但并未十分理性。4、物业缺乏明显竞争优势？？大厦与周边的物业比较发现劣势明显与金辉大厦相比存在价格高，物业配套差（无地热采暖，无热水供应）。与昊泰明慧园相比，明慧园为现房，消费者有先入为主的观念，且现场气氛营造较好，销售手段灵活。这些明显的劣势，都使？？大厦无法成为该区域的亮点，影响了销售。5、小结在分析清楚了影响？？大厦销售的主要因素后，我们发现，影响？？大厦销售的原因是多方面的：市场供需失衡、结构性矛盾突出、消费者缺乏购买决策信心、竞争物业繁多、竞争压力大、自身优势不明显都是造成目前？？大厦销售不利的原因，针对这些问题，寻求解决的办法，形成突破，成为本案营销的重点。二、自身物业概况及与主要竞争物业对比参考资料，不熬夜11/29物业概况1.？？大厦位置：地处友好路，与友好商场相邻，区位优势得天独厚。规划形态：底商四层，上为写字间及住宅塔楼两座。起价：住宅为3080元/m2，写字间3500元/m2配套：品牌电梯、普通水暖、无热水供应、写字间简单装修。入住：预计明年1月30日入住2、金辉大厦位置：与？？大厦相邻，区位优势明显规划形态：底商五层，25层塔楼一幢，一梯五户设计，层高3米，采光好，公摊率为%。起价：2800元/m2配套：地热采暖，24小时供应热水，先进的可视四防型子母门；入住时间：预计今年8月入住3、昊泰明慧园位置：位于友好南路，与友好市场一街之隔，自建昊泰超市已经营一年，商业氛围浓厚。规划形态：abc座为住宅，底商为昊泰超市，d座为写字参考资料，不熬夜12/29间，底商出