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百瑞宝盈百瑞宝盈百瑞宝盈百瑞宝盈206206206206号集合资金信托计划号集合资金信托计划号集合资金信托计划号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）（隆鑫地产信托基金）（隆鑫地产信托基金）（隆鑫地产信托基金）投资建议书投资建议书投资建议书投资建议书具体内容以签署的信托合同为准具体内容以签署的信托合同为准具体内容以签署的信托合同为准具体内容以签署的信托合同为准目录目录目录目录一、信托计划简介一、信托计划简介一、信托计划简介一、信托计划简介二、安全措施二、安全措施二、安全措施二、安全措施三、投资与退出三、投资与退出三、投资与退出三、投资与退出五、百瑞信托简介五、百瑞信托简介五、百瑞信托简介五、百瑞信托简介四、合作对象四、合作对象四、合作对象四、合作对象六、综合评价与投资须知六、综合评价与投资须知六、综合评价与投资须知六、综合评价与投资须知八、八、八、八、一、信托计划简介一、信托计划简介一、信托计划简介一、信托计划简介基础预期收益：基础预期收益：基础预期收益：基础预期收益：12.5%/12.5%/12.5%/12.5%/年年年年优先受益人预期年收益率：优先受益人预期年收益率：优先受益人预期年收益率：优先受益人预期年收益率：基础收益基础收益基础收益基础收益++++浮动收益浮动收益浮动收益浮动收益信托期限信托期限信托期限信托期限:2+1:2+1:2+1:2+1年，其中前年，其中前年，其中前年，其中前2222年为持有期，第年为持有期，第年为持有期，第年为持有期，第3333年为回收期。当信托存续年为回收期。当信托存续年为回收期。当信托存续年为回收期。当信托存续期届满期届满期届满期届满2222年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。信托规模：信托规模：信托规模：信托规模：68000680006800068000————80000800008000080000万元万元万元万元受益权类型受益权类型受益权类型受益权类型：优先受益人信托资金规模不高于：优先受益人信托资金规模不高于：优先受益人信托资金规模不高于：优先受益人信托资金规模不高于75%75%75%75%，一般受益人信托资金，一般受益人信托资金，一般受益人信托资金，一般受益人信托资金规模占比不低于规模占比不低于规模占比不低于规模占比不低于25%25%25%25%。。。。1.11.11.11.1信托计划要素信托计划要素信托计划要素信托计划要素投资项目的选择标准三：项目开发周期原则上不超过投资项目的选择标准三：项目开发周期原则上不超过投资项目的选择标准三：项目开发周期原则上不超过投资项目的选择标准三：项目开发周期原则上不超过4444年，但年，但年，但年，但ROEROEROEROE超过超过超过超过25%/25%/25%/25%/年的项目可适当放宽期限原则。年的项目可适当放宽期限原则。年的项目可适当放宽期限原则。年的项目可适当放宽期限原则。投资项目的选择标准二：项目预计净资产收益率（投资项目的选择标准二：项目预计净资产收益率（投资项目的选择标准二：项目预计净资产收益率（投资项目的选择标准二：项目预计净资产收益率（ROEROEROEROE）不低于）不低于）不低于）不低于20%/20%/20%/20%/年。年。年。年。资金运用方式：资金运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目公司，资金运用方式：资金运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目公司，资金运用方式：资金运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目公司，资金运用方式：资金运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目公司，信托资金可以用于投资隆鑫地产下属的存量项目。同时，为保障信托基金投资利益，信托资金可以用于投资隆鑫地产下属的存量项目。同时，为保障信托基金投资利益，信托资金可以用于投资隆鑫地产下属的存量项目。同时，为保障信托基金投资利益，信托资金可以用于投资隆鑫地产下属的存量项目。同时，为保障信托基金投资利益，隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。投资项目的选择标准一：隆鑫地产对项目具备较为完整的控制权。投资项目的选择标准一：隆鑫地产对项目具备较为完整的控制权。投资项目的选择标准一：隆鑫地产对项目具备较为完整的控制权。投资项目的选择标准一：隆鑫地产对项目具备较为完整的控制权。1.11.11.11.1信托计划要素信托计划要素信托计划要素信托计划要素投资项目的选择标准四：项目预计开工日期不晚于信托计划成立届满一年。投资项目的选择标准四：项目预计开工日期不晚于信托计划成立届满一年。投资项目的选择标准四：项目预计开工日期不晚于信托计划成立届满一年。投资项目的选择标准四：项目预计开工日期不晚于信托计划成立届满一年。信托计划的管理：百瑞信托和隆鑫地产共同组成基金投委会，负责就投资项信托计划的管理：百瑞信托和隆鑫地产共同组成基金投委会，负责就投资项信托计划的管理：百瑞信托和隆鑫地产共同组成基金投委会，负责就投资项信托计划的管理：百瑞信托和隆鑫地产共同组成基金投委会，负责就投资项目提出决策意见，由目提出决策意见，由目提出决策意见，由目提出决策意见，由3333名委员组成，其中名委员组成，其中名委员组成，其中名委员组成，其中2222名由百瑞信托委派，名由百瑞信托委派，名由百瑞信托委派，名由百瑞信托委派，1111名为隆鑫地产名为隆鑫地产名为隆鑫地产名为隆鑫地产委派。委派。委派。委派。1.21.21.21.2优先受益人预期基础收益及分配优先受益人预期基础收益及分配优先受益人预期基础收益及分配优先受益人预期基础收益及分配基础收益分配：信托计划成立后，该自然年度的12月15日后10个工作日内，分配该自然年度实际存续期间的基础预期收益。预期基础收益率为12.5%/年。如信托计划的净现金余额不足以向优先受益人分配信托资金及当期基础预期收益的，隆鑫地产补足差额部分。1111333322221.41.41.41.4优先受益人预期浮动收益优先受益人预期浮动收益优先受益人预期浮动收益优先受益人预期浮动收益信托计划年净收益率≦12.5%时信托计划年净收益率12.5%时以优先受益人信托资金为基数，按照信托计划年净收益率超过12.5%以上部分的35%计算*信托优先受益人享受基础预期年收益率12.5%*优先受益人浮动收益＝优先受益人信托资金金额×（信托基金年净收益率－12.5%）×0.35×持有上述优先受益权份额的天数÷3651.51.51.51.5优先受益人预期收益估算优先受益人预期收益估算优先受益人预期收益估算优先受益人预期收益估算信托计划年信托计划年信托计划年信托计划年净收益率净收益率净收益率净收益率优先受益人优先受益人优先受益人优先受益人预期收益率预期收益率预期收益率预期收益率假设信托计假设信托计假设信托计假设信托计划净收益率划净收益率划净收益率划净收益率优先受益人到优先受益人到优先受益人到优先受益人到期实际收益率期实际收益率期实际收益率期实际收益率≦≦≦≦12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%/12.5%/12.5%/12.5%/年年年年12.5%/12.5%/12.5%/12.5%/年年年年12.5%12.5%12.5%12.5%（信托计划（信托计划（信托计划（信托计划年净收益率年净收益率年净收益率年净收益率－－－－12.5%12.5%12.5%12.5%））））××××35%35%35%35%假设假设假设假设15%/15%/15%/15%/年年年年13.4%/13.4%/13.4%/13.4%/年年年年假设假设假设假设20%/20%/20%/20%/年年年年15.1%/15.1%/15.1%/15.1%/年年年年假设假设假设假设25%/25%/25%/25%/年年年年16.9%/16.9%/16.9%/16.9%/年年年年假设假设假设假设30%/30%/30%/30%/年年年年18.6%/18.6%/18.6%/18.6%/年年年年*优先受益人浮动收益（如有）于信托计划终止时一次性分配。二、安全措施二、安全措施二、安全措施二、安全措施2.12.12.12.1结构化设计结构化设计结构化设计结构化设计一般受益人一般受益人优先受益人优先受益人信托合同约定，一般受益人以其全部信托利益保障优先受信托合同约定，一般受益人以其全部信托利益保障优先受信托合同约定，一般受益人以其全部信托利益保障优先受信托合同约定，一般受益人以其全部信托利益保障优先受益人信托利益的实现。益人信托利益的实现。益人信托利益的实现。益人信托利益的实现。优先受益人对应信托规模为优先受益人对应信托规模为优先受益人对应信托规模为优先受益人对应信托规模为51000-6000051000-6000051000-6000051000-60000万元。万元。万元。万元。一般受益人对应信托规模为一般受益人对应信托规模为一般受益人对应信托规模为一般受益人对应信托规模为17000-2000017000-2000017000-2000017000-20000万元。万元。万元。万元。优先受益人优先受益人2.22.22.22.2隆鑫地产承诺隆鑫地产承诺隆鑫地产承诺隆鑫地产承诺在信托计划存续期间，如信托计划优先受益人分配基础收益时未达到12.5%/年，由隆鑫地产补足。隆鑫控股有限公司及该公司实际控制人涂建华承诺为上述不足义务提供连带责任保证。承承承承诺诺诺诺如因非正常退出导致信托计划存续期间项目无法继续实施的，隆鑫地产将以不低于20%/年的约定溢价率收购信托基金持有的所有资产。如隆鑫地产两年时提出提前终止的，由受托人根据评估值或最低值确定股权价格，以达到降低整个信托计划的投资风险的目的。2.32.32.32.3项目公司股权质押项目公司股权质押项目公司股权质押项目公司股权质押为保证隆鑫地产履行以上承诺，隆鑫地产（或下属公司）需将持有的项目公司股权质押至信托计划名下。2.42.42.42.4百瑞参驻的基金投委会百瑞参驻的基金投委会百瑞参驻的基金投委会百瑞参驻的基金投委会百瑞信托和隆鑫地产将共同组成基金投委会*，2名由百瑞信托委派，1名由隆鑫地产委派。该基金投委会将参与决定投资目标项目的比例、金额及投资后管理以及投资回收的具体事项、信托计划的延续时间以及第三方服务机构相关事项等在信托合同及其他法律文件中规定的义务。*投委会分为定期会议和临时会议，定期会议为每季度召开，须有2/3以上委员投票同意，方可通过。三、投资与退出三、投资与退出三、投资与退出三、投资与退出3.13.13.13.1信托资金运用方式信托资金运用方式信托资金运用方式信托资金运用方式信托资金主要以股权方式入股隆鑫地产的下属项目公司，运用于项目公司拍地以及前期开发；如无合适的新设项目，可投资隆鑫地产下属的已存量项目。在投资过渡期内，信托资金可以暂时以债权方式运用于隆鑫地产下属的四证齐全的项目。若资金在约定期限前到达可作循环投资，具体循环投资事项由基金投委会决定。信托资金信托资金信托资金信托资金投资项目的选择标准投资项目的选择标准投资项目的选择标准投资项目的选择标准A.隆鑫地产对项目具备较为完整的控制权，即隆鑫地产控股；B.项目预计ROE（净资产收益率）不低于20%/年；C.项目开发周期原则上不超过4年，但隆鑫地产推荐的预期收益较好（如ROE不低于25%/年）的项目可适当放宽；D.项目预计开工日期不晚于信托计划成立届满一年。3.23.23.23.2投资项目的选择投资项目的选择投资项目的选择投资项目的选择若信托计划对已设立的目标项目公司增资或者受让目标项目公司投资，在目标项目未进行实质性开发的情况下，信托计划以每股信托计划以每股信托计划以每股信托计划以每股1111元的价格对目标项目公司增元的价格对目标项目公司增元的价格对