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第七讲投资性房地产、固定资产及无形资产质量分析青岛大学会计系谢彦学习目标投资性房地产的概念投资性房地产的质量分析固定资产质量的含义固定资产质量分析无形资产质量分析一、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房产。投资性房地产仍属于经营性资产。投资性房地产质量分析构成质量：企业对投资性房地产的分类是否恰当，即企业是否将投资性房地产与固定资产的界限作了正确的区分。盈利质量：投资性房地产的盈利性的可靠程度取决于其计量模式选择的可靠性及稳定性。一般，成本法计量模式比公允价值模式更具有稳定性。公允价值模式选择风险1.在房价大幅上涨情况下，形成泡沫性资产，泡沫性利润。2.失去折旧抵税作用，“增值”会使企业缴纳更多所得税。3.警惕负债率较高，现金流量短缺，或大股东为融资或高价抛售股票的目的而运用公允模式来调节利润。4.投资性房地产的质量不会随资产重估和入账模式的改变而发生变化。课堂思考与讨论投资性房地产对企业自身财务状况的影响-科龙电器2007年年度报告1.如何看待科龙电器投资性房地产比重及对利润的影响？2.投资性房地产属于投资性资产还是经营性资产？二、固定资产质量固定资产质量，不主要在于固定资产本身的物理质量，其在企业发展目标中的被利用质量更为重要。经营性资产，代表生产经营的能力，能够为企业发展目标服务；自身应具有增值潜力。（一）固定规模资产质量分析1.固定资产规模的计算增减变动率、占总资产比例(制造业一般为50%)2.合理的固定资产增长规模：固定资产规模与销售收入增长相吻合，并且销售收入的增长速度快于固定资产的增长速度。对于固定资产增速较快的，或者与同行业相比例明显偏高的，异常增加的固定资产应当引起注意。固定资产规模变动的原因及质量应从表外分析的角度，认识到固定资产规模的扩张，完全是管理层制定的企业发展战略-投资政策所致。固定资产增长过快，往往是管理层盲目扩大生产规模，盲目购买新设备，不考虑固定资产的利用效率，企业有可能盈利能力降低；固定资产异常的增加，而折旧率偏低，减值准备偏低，往往是管理层虚增资产和利润的信号。（二）固定资产内部结构质量分析1..当期新增固定资产的利用程度2.期末固定资产内部结构配置合理性分析1.当期新增固定资产的利用程度新增固定资产类型，是否有助于提高企业的生产能力。新增固定资产的技术水平，是否有助于改善产品结构，提高经济效益。新增固定资产是否得以充分利用。2.期末固定资产结构配置合理性生产用固定资产资所占比例，尤其是生产设备的比例；非生产用固定资产的增长速度要严格控制。（三）固定资产的折旧政策1.分析固定资产预计使用年限和预计净残值估值的合理性；（会计估计）2.分析固定资产折旧方法的合理性；3.分析固定资产折旧政策的连续性。（一经确定，不得随意变更，如有变更，必须在附注中加以说明）折旧方法的合理性分析财务指标直线法快速折旧法双倍余额递减法年限总额法对资产、利润的影响折旧费对各其财务指标的影响实质统一的。前期折旧费大，容易高估成本、低估资产和利润。最普遍采用是的平均年限法采用加速折旧的理由避税目的降低投资风险目的，加快设备技术更新目的折旧政策的变更分析折旧政策变更类型①折旧计提方法变更；②预计使用年限、预计净残值（会计估计）变更；变更原因及政策质量分析，是否存在管理层调节利润的嫌疑。（四）固定资产的盈利性分析1.分析固定资产利用程度（开工率）生产规模与固定资产关系，存货余额和销售成本的合计数与固定资产原价比较，一般，比值越高，说明固定资产利用越充分；存货与固定资产关系，存货结构变化与新增固定资产，或固定资产投入使用与存货储备数量增长具有关联性；2.固定资产对当期利润的贡献程度销售成本规模与固定资产原价比较。（假定产品销售能够实现）固定资产增长率与主营业务利润增长率比较。(五)分析固定资产的周转性计算固定资产周转率，代表固定资产使用效率。周转率下降的主要原因：非生产用固定资产投资比例过大；无增值潜力的固定资产比例过大，特别是技术落后、消耗高、低效益的固定资产。（六）固定资产的变现性分析1.具有增值潜力固定资产所占的比例具有增值潜力固定资产①土地、房屋、建筑物②已提足折旧，但企业仍在使用的③技术水平较为先进的生产用固定资产无增值潜力固定资产①资产技术落后引起的贬值②非生产用、不需用固定资产2.固定资产减值准备政策是否发生减值？固定资产减值：因毁损、技术陈旧等原因导致固定资产的可收回金额低于帐面价值的；当减值发生时，要计提减值准备。计提金额是否正确？资产质量变化与估值金额的合理性分析。已确认固定资产减值损失不得转回。认识固定资产减值准备的主观性，容易过高估计可回收金额，对盈余的影响很大。（七）在建工程与固定资产清理质量分析在建工程成本，防止借款费用资本化计入工程成本，从而虚增资产和利润；在建工程中转入固定资产的技术水平，是判断未来在建工程的质量的关键；固定资产清理，为企业不良的固定资产。三、无形资产质量学习目标无形资产质量的特殊性无形资产质量分析质量特殊性：表现为高度的不确定性。自身保值和增值能力不稳定。质量的衡量：无形资产的质量，不取决于账面质量而是被企业利用质量。（一）无形资产质量的特殊性（二）无形资产质量分析1.无形资产盈利性判断比较困难。可根据无形资产不同的属性判断，估计无形资产的内在价值；2.无形变现性分析能否迅速变现出售？能否用于抵押融资？能否用于股权投资？3.无形资产摊销分析摊销期限的选择：使用寿命不确定的企业，不需摊销，导致利润大幅上升。摊销方法的选择：使用寿命有限的，摊销年限是否符合法律保护时间。4.无形资产减值准备分析是否发生减值？可回收金额估计是否合理？一经确定，不能转回。管理层是否操纵利润？（三）表外无形资产质量分析公司是否存在表外无形资产？表内无形资产-外购表外无形资产-自创新准则后仍游离表外的原因：一是对资本化确认出于稳健原则；二是一旦确认，增加表内资产价值，但摊销计入损益，也会使当期利润减少。表外无形资产质量分析①变现质量：对外股权投资、转让的价值对外销售无形资产的所有权和使用权的价值②自身保值、增值的质量：只有自身保值增值的无形资产才适合作抵押物。作为抵押或担保物取得贷款等。四、商誉质量分析商誉的特点；商誉的质量分析被收购企业的盈利趋势分析；年末减值测试、计提减值准备分析。思考题1.投资性房地产的概念？该项资产性质？计量模式选择对该类资产质量的影响？2.固定资产质量的概念？3.对于固定资产的投资规模分析要关注哪些问题？4.对于固定资产的内部结构质量如何做分析？5.分析固定资产的折旧政策对其质量的影响。6.关于固定资产的盈利性和周转性及如何考察？7.具有增值潜力的固定资产有哪些？不具备增值潜力的有哪些？8.无形资产质量的概念及无形资产质量分析的特殊性？9.对表外无形资产质量应如何分析？