第二章资产评估学__资产评估的基本方法(1)

1第二章资产评估的基本方法2本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。3本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。4市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法5市场法收益法成本法类比调整法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值=重置成本×成新率资产评估方法体系直接比较法收益期折现率收益额市价折扣法现行市价法功能价值类比法市场售价类比法价格指数法成本市价法价值比率法6成本法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法7第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一8（二）基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。9（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。10二、运用市场法进行资产评估的方式1．找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。２．找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（１）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（２）地域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（３）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。11市场法评估资产的程序明确评估对象进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。把被评估资产与参照物比较分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点12优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。13四、市场法中的单项资产的评估方法（一）直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。142.适用条件：参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为：评估对象价值=参照物合理成交价格或：评估对象价值=参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征154.特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。解：评估对象价值=参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征=10*80/100=8万165.直接比较法的具体种类直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率调整法17（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。18（2）市价折扣法①原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。②数学式表达资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）19[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）20习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？21（3）功能价值类比法①定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。22②分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：Ⅰ.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。数学表达式一般表述为：23[例2]某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2008年2月1日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。评估值=160×150/210=114.29(万元)24Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为：25[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评估资产价值。解：资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18(万元)26习题2：被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定被评估资产价值。注意：先写公式后计算27（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。28②物价指数的各种表述方法：Ⅰ.定基物价指数：是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。29Ⅱ.环比物价指数（记作a1，a2等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。（综合)物价指数（又叫价格指数）=a1×a2×……×an资产评估值=参照物成交价格×a1×a2×……×an30例4：某地区某类房地产2009年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月为100）其中某宗房地产在2009年6月的价格为18000元/平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到2009年10月的价格？解：18000×98.1/76.7=23022（元/平方米）31例5：某地区某类房地产2009年4月至10月的价格指数分别为0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上个月为1）其中某宗房地产在2009年6月的价格为20000/平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到2009年10月的价格？解：20000×1.05×1.092×1.125×1.181=30468（元/平方米）32习题3：某地区商品房2009年4月至10月的价格指数分别为99，101，103，105，109，112，118（均以2009.1月为100），其中某宗房地产在2009年6月的价格为20000/平方米，请对其进行交易日期修正，求其到2009年10月的价格？习题4：北京某商品房2009年4月至10月的价格指数分别为0.98，0.95，1.02，1.05，1.1，1.25，1.3（均以上个月为1）其中某宗房地产在2009年6月的价格为20000/平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到2009年10月的价格？33(5)成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）34例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为1995年6月，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1994年12月。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。35解：1.待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%2.参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%3.待估设备的评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)36习题5：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月，评估基准日为2009年6月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年12月，交易价格为300000元，该机器设备的生产时间为2001年12月。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为15年，参照资产尚可使用年限为16年，求待评估资产的评估值。37[例6]某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)———价格指数法38[例7]某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。（2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=600×300/180=1000(万元)——功能价值法39[例8]某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）——市价折扣法40（二）类比调整法1.适用条件：（1）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。412.类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照