第二章资产评估的程序与基本

第二章第二章资产评估的程序与基本资产评估的程序与基本方法方法第一节第一节资产评估的程序资产评估的程序••一、资产评估项目的接洽一、资产评估项目的接洽签定业务约定书签定业务约定书••二、组建资产评估项目小组二、组建资产评估项目小组人员准备人员准备••三、拟订资产评估的工作方案三、拟订资产评估的工作方案拟订计划拟订计划••四、收集与资产评估有关的资料四、收集与资产评估有关的资料资料准备资料准备••五、待评估资产的清查核实和实地勘察五、待评估资产的清查核实和实地勘察资产清查资产清查••六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析标准分析各项适用条件分析各项适用条件分析••七、选择评估方法并进行估算七、选择评估方法并进行估算选择方法、进行估算选择方法、进行估算••八、编写资产评估报告八、编写资产评估报告出具报告出具报告••九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续续后续工作后续工作第二节第二节资产评估的成本法资产评估的成本法••一、成本法的概念一、成本法的概念11、涵义、涵义思路：首先估测被评估资产的重置成本，然后估思路：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的贬损因素，并将其从重测被评估资产业已存在的贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产的价置成本中予以扣除，从而得到被评估资产的价值。值。概括为：概括为：资产评估价值资产评估价值==重置成本重置成本--实体性贬值实体性贬值--功能性功能性贬值贬值--经济性贬值经济性贬值22、基本前提、基本前提①①被评估资产处于继续使用状态被评估资产处于继续使用状态②②具备可利用的历史资料具备可利用的历史资料③③被评估资产必须是可再生的，或可以复制的被评估资产必须是可再生的，或可以复制的④④被评估资产是随着时间推移，具有贬值性的资被评估资产是随着时间推移，具有贬值性的资产产33、成本法中的基本要素、成本法中的基本要素（涉及四个要素）（涉及四个要素）①①资产的重置成本：现行再取得成本资产的重置成本：现行再取得成本具体分为：复原重置成本、更新重置成本具体分为：复原重置成本、更新重置成本复原重置成本复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象具有同等功能的全新格水平重新购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。资产所需的费用。更新重置成本更新重置成本：采用新型材料，现代建筑或制造：采用新型材料，现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现时价格水标准、新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用的费用②②资产的实体性贬值：有形损耗资产的实体性贬值：有形损耗资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。③③资产的功能性贬值资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。的资产价值损失。④④资产的经济性贬值资产的经济性贬值是由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降是由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。等而造成的资产价值损失。••二、成本法的具体评估方法（四大因素的估算二、成本法的具体评估方法（四大因素的估算方法）方法）成本法的评估步骤：成本法的评估步骤：①①确定被评估资产，用现时（评估基准日）市价确定被评估资产，用现时（评估基准日）市价估算其重置全价估算其重置全价②②估算被评估资产的各种损耗和贬值估算被评估资产的各种损耗和贬值③③计算确定被评估资产的价值计算确定被评估资产的价值11、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法①①重置核算法（也称之细节分析法、核算法等）重置核算法（也称之细节分析法、核算法等）思路：将资产的总成本分为直接成本和间接成本思路：将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本。来估算重置成本。直接成本：购建全新资产时可直接计入购建成本直接成本：购建全新资产时可直接计入购建成本的那一部分支出。的那一部分支出。购买：买价、运杂费、安装调试的材料和人工等购买：买价、运杂费、安装调试的材料和人工等自建：直接材料、直接人工等自建：直接材料、直接人工等间接成本：购建全新资产时不能直接计入购建成本间接成本：购建全新资产时不能直接计入购建成本的那部分费用，需要采用适当的方法和标准进行的那部分费用，需要采用适当的方法和标准进行分摊后再计入购建成本。如管理费、前期准备费分摊后再计入购建成本。如管理费、前期准备费等，一般按照人工成本的一定比例、直接成本的等，一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或单位工作量的间接成本等方法估算。一定比例或单位工作量的间接成本等方法估算。a)a)间接成本＝人工成本总额间接成本＝人工成本总额××成本分配率成本分配率成本分配率是单位人工成本应分摊的间接成本分配率是单位人工成本应分摊的间接成本成本b)b)间接成本＝直接成本间接成本＝直接成本××间接成本相对于直接间接成本相对于直接成本的比率成本的比率c)c)间接成本＝工作量间接成本＝工作量((工时或工日）工时或工日）××单位工作单位工作量的间接成本量的间接成本重置成本＝直接成本＋间接成本重置成本＝直接成本＋间接成本例：见教材例：见教材P18P18例例例：某被估设备，其同类设备的现行市场价格为每台例：某被估设备，其同类设备的现行市场价格为每台5.25.2万元，运杂费万元，运杂费12001200元，直接元，直接600600元，，人工成本元，，人工成本400400元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本成本为每人工成本0.70.7元，该机器设备的重置成本元，该机器设备的重置成本为：为：直接成本：买价直接成本：买价5200052000元元运杂费运杂费12001200元元安装成本安装成本600600元元其中：原材料其中：原材料200200元元人工成本人工成本400400元元间接成本：安装成本间接成本：安装成本280280元（元（400*0.7400*0.7））重置成本重置成本:54080:54080元元②②物价指数法物价指数法思路：利用与资产有关的价格变动指数，将被评思路：利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本。本。重置成本＝历史成本（账面价值）重置成本＝历史成本（账面价值）××（评估基准（评估基准日定基物价指数／资产购建时的定基物价指数）日定基物价指数／资产购建时的定基物价指数）＝历史成本＝历史成本××（（11＋物价变动指数）＋物价变动指数）＝历史成本＝历史成本××环比物价指数环比物价指数见教材见教材P18P18例例例：某项被评估资产购建于例：某项被评估资产购建于19961996年，帐面原年，帐面原值为值为5000050000元，当时该类资产的物价指数为元，当时该类资产的物价指数为100%100%，评估时该类资产的物价指数为，评估时该类资产的物价指数为160%160%，求重置成本：，求重置成本：重置成本重置成本=50000=50000××（（160%160%÷÷100%100%））=80000=80000元元上述两种方法的联系和区别：上述两种方法的联系和区别：联系：联系：都建立在历史资料基础上都建立在历史资料基础上区别：区别：aa、物价指数法仅考虑价格变动因素，确、物价指数法仅考虑价格变动因素，确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑物价定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑物价变动因素，又考虑生产技术进步和劳动生产率的变动因素，又考虑生产技术进步和劳动生产率的变化，因而既可以估算复原重置成本，又可以估变化，因而既可以估算复原重置成本，又可以估算更新重置成本。算更新重置成本。bb、物价指数法建立在不同时期某种资产、物价指数法建立在不同时期某种资产物价变动水平上；重置核算法建立在现行物价水物价变动水平上；重置核算法建立在现行物价水平与购建成本费用核算的基础上。平与购建成本费用核算的基础上。③③功能价值法功能价值法思路：思路：假定资产的重置成本与生产能力呈假定资产的重置成本与生产能力呈线性关线性关系系，找一个与待评估资产相同或类似的资产作为，找一个与待评估资产相同或类似的资产作为参照物，根据参照物的重置成本及被评估资产的参照物，根据参照物的重置成本及被评估资产的生产能力与参照物的比例来估算被评估资产的重生产能力与参照物的比例来估算被评估资产的重置成本置成本。。公式：公式：被评估资产重置成本＝参照物重置成本被评估资产重置成本＝参照物重置成本××（被评（被评估资产生产能力／参照物生产能力）估资产生产能力／参照物生产能力）或＝被评估生产能力或＝被评估生产能力××（参照物重置成（参照物重置成本／参照物生产能力）本／参照物生产能力）单位生产能力的价格单位生产能力的价格见教材见教材P19P19例例例：某单位重置全新的一台车床价格为例：某单位重置全新的一台车床价格为1010万万元，年产量元，年产量80008000件，现已知被评估资产的件，现已知被评估资产的年产量为年产量为60006000件，由此可以确定其重置成件，由此可以确定其重置成本为：本为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=100000=100000××（（60006000÷÷80008000））=75000=75000（元）（元）④④规模经济效益指数法规模经济效益指数法思路：思路：假定资产的重置成本与生产能力正相关，假定资产的重置成本与生产能力正相关，但呈但呈非线性关系非线性关系，而是需要一个规模经济效益指，而是需要一个规模经济效益指数去调整数去调整。（边际成本递减规律）。（边际成本递减规律）公式为：公式为：被评估资产重置成本＝参照物重置成本被评估资产重置成本＝参照物重置成本××（被评（被评估资产生产能力／参照物生产能力）估资产生产能力／参照物生产能力）xxx是经验数据，称为规模经济效益指数是经验数据，称为规模经济效益指数，一般在，一般在0.40.4－－11之间，加工工业一般为之间，加工工业一般为0.70.7，房地产行业一，房地产行业一般为般为0.90.9例：某参照物资产的重置全价为例：某参照物资产的重置全价为600600万元，生万元，生产能力为产能力为600000600000件件//年，被评估资产的生产年，被评估资产的生产能力为能力为800000800000件件//年，计算被评估资产的重年，计算被评估资产的重置全价（设规模经济效益指数置全价（设规模经济效益指数xx取取0.7)0.7)重置成本重置成本=600=600××（（800000800000÷÷600000600000））0.7=733.85(万元）企业整体资产或某类资产的重置成企业整体资产或某类资产的重置成本核算：本核算：从某类资产中抽出样本来确定该类资产重置成本相对从某类资产中抽出样本来确定该类资产重置成本相对于历史成本（账面价值）的调整系数，然后用该类资产于历史成本（账面价值）的调整系数，然后用该类资产历史成本（账面价值）之和乘以调整系数，就可以得到历史成本（账面价值）之和乘以调整系数，就可以得到该类资产的重置成本该类资产的重置成本。。具体程序：具体程序：aa、先对资产分类、先对资产分类bb、对每类资产抽样选适量有代表性资产、对每类资产抽样选适量有代表性资产cc、依据抽样资产的重置成本与历史成本，计算各类调、依据抽样资产的重置成本与历史成本，计算各类调整系数（需要注意的是，抽样资产的重置成本的确定，整系数（需要注意的是，抽样资产的重置成本的确定，可以根据需要选用上述四种方法来估算）可以根据需要选用上述四种方法来估算