房地产公司全面预算与成本控制

房地产公司全面预算与成本控制主讲人：陈波主要内容房地产企业全面预算常见问题及解决思路标杆房地产企业的全面预算管理经验以战略为导向的房地产企业成本控制思路以目标成本为核心的成本控制体系房地产企业关键业务流程的成本控制引言2013年中国房地产：震荡上行，有惊无险•2012年，是楼市调控政策常态化的一年，是既不放松、也不加码的一年。我国房地产市场从2012年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。•在中央坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2013年上半年将延续2012年下半年的形势，国房景气指数、开发投资、楼市成交量、房价指数等将继续稳步回升，不排除年中出现政策加码的可能，但全年楼市将是“震荡上行、有惊无险”。——《2012-2013年度全国房地产市场报告》（2013.01）引言案例资料：住宅成交量2010年至今10大重点城市商品住宅月度成交量（单位：万平方米）02004006008001,0001,2001,4001,6002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月政策强压16个月需求释放12个月备注：10大重点城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆引言案例资料：房价走势6006507007508008509009501000105011002010.012010.032010.052010.072010.092010.112011.012011.032011.052011.072011.092011.112012.012012.032012.052012.072012.092012.112013.012013.037007508008509009501000105011002010.012010.032010.052010.072010.092010.112011.012011.032011.052011.072011.092011.112012.012012.032012.052012.072012.092012.112013.012013.03500600700800900100011002010.012010.032010.052010.072010.092010.112011.012011.032011.052011.072011.092011.112012.012012.032012.052012.072012.092012.112013.012013.0390095010001050110011501200125013002010.012010.032010.052010.072010.092010.112011.012011.032011.052011.072011.092011.112012.012012.032012.052012.072012.092012.112013.012013.03上海2009.1-2013.4新建商品房价格指数走势图北京2009.1-2013.4新建商品房价格指数走势图广州2009.1-2013.4新建商品房价格指数走势图深圳2009.1-2013.4新建商品房价格指数走势图引言案例资料：土地市场2009年至今15个典型企业拿地楼板价（单位：元/平方米）31982304230028193317200022002400260028003000320034002009年2010年2011年2012年2013年1-4月全国重点城市经营性用地溢价率分布情况81%78%80%79%69%75%17%17%15%15%20%16%2%5%5%6%11%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年4月5%以下5-50%50%以上引言案例资料：另一些声音最近一个多月的时间里，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。王石在微博表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京（注：应为广州）、上海的物业，这是一个信号，小心了！”谢国忠表示，中国房地产市场的拐点去年就已经过了，北京是最后一个地方。数字都是假的，北京也已经是有价无市了，房地产泡沫已经到头了，玩不下去了。首先是销售量的崩盘，大量二三线城市现在已经崩盘了，大量没人买的房子。至于价格上的崩盘要看资金链的情况，如果是民间资本介入很多的话，就会崩盘，比如温州，资金主要是银行提供的话，就会好点。引言精细化管理时代带来，全面预算成为致胜关键•在过去十余年，房地产开发企业偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，内部管理问题被掩盖在企业快速增长的规模和利润中。部分企业成本控制力度减弱，对房地产客户需求研究不足，产品质量持续下滑，企业处于片面关注市场价格和利润急剧提升的亢奋状态。•自行业进入调整阶段后，管理成本高企、资金使用效率低下等问题不断暴露。因此企业需及时转变发展模式，将增长方式从“规模速度型”转变为“质量效益型”，开发企业尤其是大型房企需要更加有效地控制成本。——《2013中国房地产上市公司测评研究报告》（2013.05）引言精细化管理时代带来，全面预算成为致胜关键•房地产企业赚取的主要是土地增值利润•利润＝地产增值利润＋房产增值利润•高利润掩盖了粗放式管理的不足•企业发展中不会遇到“暗礁”过去•行业利润率在迅速下降•企业成本快速增加（土地成本、建设开发成本、人力资源成本、资金成本）•宏观调控力度加大（国五条、土地增值税等）•房地产行业职业化人才严重供应不足•企业社会责任加大•物权法的深化和对业主维权的倾斜现在暗礁是存在的，只是水位高低不同而已…引言精细化管理时代带来，全面预算成为致胜关键•房地产企业进入高风险时代•行业进入快速集中期•房地产企业在内外双重压力中成长•精益化管理，全面预算管理的需求快速增加•对于大多数房企而言，完善全面预算管理，强化成本控制，增强企业核心竞争力，是当前的管理重点和难点！引言案例资料：深深房A2012年预算完成情况预算指标预算数（增长率）（%）实际数（增长率）（%）营业收入-18.100.37主营业务成本-22.142.20营业税金及附加13.05-13.88销售费用36.38154.35管理费用8.514.59财务费用-45.02-84.08投资收益1410010726.73利润总额-31.482.99总资产28.8514.22总负债47.4619.21所有者权益4.457.63资产负债率8.192.49引言讨论：贵公司预算管理存在哪些问题？预算管理常见问题及解决思路预算编制：常见问题•预算编制方法选择不当，或强调采用单一的方法，可能导致预算目标缺乏科学性和可行性•预算目标及指标体系设计不完整、不合理、不科学，可能导致预算管理在实现发展战略和经营目标、促进绩效考评等方面的功能难以有效发挥•编制预算的时间太早或太晚，可能导致预算准确性不高，或影响预算的执行预算编制预算审批分解落实预算执行预算分析预算调整预算考核预算管理常见问题及解决思路预算编制：控制措施预算编制预算审批分解落实预算执行预算分析预算调整预算考核•重视和加强预算编制基础管理工作，包括历史资料记录、定额制定与管理、标准化工作、会计核算等，确保预算编制以可靠、翔实、完整的基础数据作为依据•对企业内外环境进行深入调研和分析，对影响战略目标实现的因素进行准确预测，在此基础上形成合理的预算假设•按照上下结合、分级编制、逐级汇总、综合平衡的思路编制预算，实现各层预算组织之间的充分沟通和协调•公司总部应加强对于预算编制的总体指导和集中控制预算管理常见问题及解决思路案例资料：房地产开发企业绩效标准值（全行业，2012）项目优秀值良好值平均值较低值较差值净资产收益率(%)18.09.07.30.8-2.6总资产报酬率(%)15.06.43.90.6-2.1主营业务利润率(%)31.020.018.912.36.1成本费用利润率(%)19.513.09.62.2-5.6成本费用占主营业务收入比重（%）54.669.885.098.3107.4期间费用占主营收入的比重（%）2.23.89.021.743.4总资产周转率0.80.50.30.20.1应收账款周转率28.814.27.81.91.1存货周转率6.42.61.41.00.3不良资产比率(%)0.72.34.27.716.2预算管理常见问题及解决思路案例资料：解决预算松弛问题1.慎重确定下级参与预算编制的程度和方式预算参与与预算松弛是正相关的。2.上级参与、预算指标细化和明确算法信息不对称为预算松弛提供了基础环境。3.完善业绩评价标准，缓解执行者压力4.真实诱导预算法的运用其基本做法是：各报基数，加权平均，少报罚Y（惩罚系数），多报不奖，超额奖X（奖励系数），不足补X。超基数奖励系数＞少报惩罚系数＞0.5×超基数奖励系数上下级基数的权数各是50%预算管理常见问题及解决思路案例资料：解决预算松弛问题下级自报数的五种情况一二三四五①下级自报数（S）60708090100②上级要求数（D）6060606060③合同基数[C=(S+D)/2]6065707580④期末实际完成数（A）8080808080⑤超基数奖励[(A-C)80%]1612840⑥少报罚款[(S-A)60%]－12－6000⑦下级净奖励（⑤+⑥）46840预算管理常见问题及解决思路预算审批：主要问题及控制措施预算编制预算审批分解落实预算执行预算分析预算调整预算考核•预算未经适当审批或超越授权审批，导致预算权威性不够、执行不力，或可能因为重大差错、舞弊而导致损失•公司股东大会、董事会、预算管理委员会等恰当授权并切实履行预算审批职能，公司上级对下级逐级履行预算审核和审批职能预算管理常见问题及解决思路案例资料：公司总部在预算管理中的职能A.总部下发年度预算管理大纲①公司年度经营目标；②年度预算指标体系；③年度预算编制的基本假设和前提；④总部对下属成员单位年度预算编制的内容要求；⑤预算表格；⑥组织领导与时间要求B.总部审核各下属单位上报的预算草案的要点①成员单位预算是否符合总部预算大纲。②成员单位预算与经营责任指标（KPI）、业绩合同的一致性；③与上期相比，持续改进要求的体现程度；④预算完成的进度、难度等现实性C.预算汇总和整体平衡①从整体上分析整个集团年度预算目标能否实现；②审查关键指标与公司目标对比；③从关键指标编制的预计的财务报表预算管理常见问题及解决思路分解落实：主要问题预算编制预算审批分解落实预算执行预算分析预算调整预算考核•预算指标分解不够详细、具体，可能导致企业的某些岗位和环节缺乏预算执行和控制依据•预算指标分解与业绩考核体系不匹配，可能导致预算执行不力•预算责任体系缺失或不健全，可能导致预算责任无法落实，预算缺乏强制性与严肃性•预算责任与执行单位或个人的控制能力不匹配，可能导致预算目标难以实现预算管理常见问题及解决思路分解落实：分解思路预算编制预算审批分解落实预算执行预算分析预算调整预算