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主讲人：王智勇博士开篇语•当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。企业利润趋薄利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略企业利润趋薄各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力财务管理房地产企业财务管理特点•管理现状：–有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。房地产企业财务管理特点•管理现状：–会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。–财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需求尚有较大差距。全面预算管理•全面预算管理(MasterBudgetingManagement)–全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。–关键词：控制、考核、目标导向资源活动目标全面预算管理全面预算编制过程高管层事业部/职能部门各部门上报业务总结、明年业绩预期与粗预算领导批示下达目标，下发详细的预算表单各个部门上报详细工作计划和预算C部门业务总结、明年业绩预期与粗预算总结/计划模板及所附表单B预算启动D高管与业务部门讨论业务发展重点与相关业务目标E各部门编制详细的计划与预算F财务部汇总数据，编制预算A预算准备财务预算表单目标与预算自由现金流量＝经营性现金净流量－预计资本性支出平衡“三张表”平衡三因素：规模、盈利与(财务)风险综合收入和成本两个方面•大多数企业的选择预算导向成本导向收入导向利润导向现金流导向预算起点预算依据管理重点预算导向决定了预算模式目标与预算各项费用预算成本预算预算损益表用品采购计划库存计划生产线安排计划薪酬计划资产计划资金计划人力成本预算生产计划生产成本预算固定成本预算收入预算销售计划市场预测各项费用预算成本预算预算损益表用品采购计划用品采购计划采购计划库存计划库存计划生产线安排计划生产线安排计划薪酬计划资产计划资金计划人力成本预算生产计划生产计划生产成本预算固定成本预算收入预算销售计划市场预测计划与预算•全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。全面预算管理基础不完全具备，还做预算吗，怎么办？全面预算管理全面预算管理强调管理基础，分阶段实施预算，分阶段体现效果持续改进阶段1初步搭建期阶段2体系改进期阶段3功能完善期初期成熟预算成熟度短预算运行时长功效简化配套管理提升稳定运行再升华长初步搭建国内企业选准预算主题预算管理的授权与监督体系建立全面预算管理组织建立预算管理考核体系确定预算管理目标明确全面管理流程全面预算管理全面预算管理•有简有繁-分专业-围绕管理重点•围绕业务计划编制预算-计划报告书与计划表•提炼管理信息-管理表预算管理也要注重成本效益原则预算种类方法要点固定预算适用于固定成本费用预算的编制。固定成本费用的划分。弹性预算适用于变动成本费用预算的编制。变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本费用预算也可也考虑用这种方法编制。增量预算适用于影响因素简单和以前年度基本合理的预算指标编制。合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量，但应详细说明增减变动原因。零基预算适用于以前年度可能存在不合理或潜力比较大的预算指标编制。使用周期不宜过短，否则会增加工作量。定期预算适用于固定资产、部门费用、咨询费、保险费、广告费等预算的编制。合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量。滚动预算适用于定期预算以外的指标预算的编制。通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动预算工作。确定预算适用于预算期稳定的预算指标编制。合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。概率预算适用于预算期变化大的预算指标的编制，也适合长期预算的编制。运用加权平均方法计算期望值。全面预算编制方法与要点全面预算的程序与周期•预算程序是预算体系构建的核心，是预算具体运行的载体：–预算管理程序，环环相扣，缺一不可；集团预算特别关注预算目标、审批与信息反馈。–始于预算目标，终于预算考核，将预算与经营目标及业绩评价相联系，体现对目标实现过程的管理；–预算周期循环往复，贯穿始终。房地产企业成本控制链项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售项目盈利目标房地产企业成本特点•房地产行业中不同角色的成本管理特征：–施工企业的确定与控制–设计单位的确定与控制–造价咨询公司的确定与控制–房地产开发企业的确定与控制房地产企业成本特点•成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值。•成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）房地产企业成本特点土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发成本房地产企业成本特点土地成本前期费用建安工程成本开发间接费营业费用公司管理费用财务费用项目发展成本成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本计算单位成本调整后续成本核算流程•企业成本核算的一般程序如下：–1.对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。–2.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。核算流程•3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。•4.对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。•5.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。成本对象的确定原则•成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：–（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。–（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。–（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。成本对象的确定原则•（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。•（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。•（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则•案例资料：–某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。–面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1—4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。–请考虑该项目成本对象如何划分？成本核算•房地产项目全开发成本管理的内容–土地成本及相关费用–前期性费用–城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）–工程建安成本–室外工程配套及环境（红线内小市政）–公共配套成本–期间费用–其他开发成本核算内容费用项目名称明细内容一、土地成本1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等费用项目名称明细内容二、前期费用2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用；3、其他费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填；2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填；2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装3-1-12中水处理设备及安装3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装3-1-143-1-15增容费其他费用项目名称明细内容3-2环境工程3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿