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第五章非流动资产◆投资性房地产◆长期股权投资◆固定资产◆无形资产及其他资产第一节投资性房地产一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。•特征（1）是一种经营性活动；•（2）在用途、状态、目的等方面有别于作为生产经营橙色的翻斗车和用于销售的房地产；•（3）后续计量有两种模式：成本或公允价值；二、投资性房地产范围•主要包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。•不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；作为存货的房地产。三、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认首先满足定义，其次同时满足两个条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。（二）投资性房地产的初始计量应当按照成本进行初始计量1、外购投资性房地产•外购的投资性房地产的成本：购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。•只有当外购的房地产的同时用于对外出租、或用于资本增值，才能作为投资性房地产。购入先自用，以后改为出租、或用于资本增值的，先作为固定资产或无形资产，租赁日开始或用于资本增值开始，从固定资产或无形资产转为投资性房地产。•成本计量模式下：•借：投资性房地产•贷：银行存款•公允价值计量模式下：•“投资性房地产”下设——成本、公允价值变动•借：投资性房地产——成本•贷：贷：银行存款2、自行建造•自行建造投资性房地产的成本：由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括：土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。•自行建造房地产的同时用于对外出租、或用于资本增值，才能作为投资性房地产。自行建造先自用，以后改为出租、或用于资本增值的，先作为固定资产或无形资产，租赁日开始或用于资本增值开始，从固定资产或无形资产转为投资性房地产。•外购或自行建造（成本计量模式）•借：投资性房地产——成本•贷：银行存款（在建工程、开发产品）•借：投资性房地产——已出租土地使用权•贷：无形资产——土地使用权（三）与投资性房地产有关的后续支出•1、资本化的后续支出•借：在建工程•投资性房地产累计折旧（摊销）•贷：投资性房地产•借：在建工程•贷：银行存款•借：投资性房地产•贷：在建工程2、费用化的后续支出•与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，在发生时计入当期损益。•借：管理费用•贷：银行存款四.投资性房地产的后续计量•计量模式：成本公允价值•同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。(一)采用成本计量模式进行后续计量的投资性房地产•1、外购或自行建造•借：投资性房地产（实际成本）•贷：银行存款（在建工程、）•2、按月计提折旧（出租）•借：其他业务成本•贷：投资性房地产累计折旧（摊销）•3、取得租金•借：银行存款•贷：其他业务收入•4、减值•借：资产减值损失•贷：投资性房地产减值准备（二）公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产1.采用公允价值模式的前提同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地区有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。2.公允价值模式进行后续计量的会计处理（1）外购或自行建造——按实际成本借：投资性房地产——成本贷:银行存款（或：生产成本）（2）不计提折旧（3）资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值高于账面价值：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于账面价值：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动（4）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入五、投资性房地产后续计量模式变更计量模式一经确定不得随意变更公允模式≯成本模式成本模式→公允模式（作为会计政策变更）借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积六、投资性房地产的转换和处置（一）房地产的转换1、房地产的转换形式及转换日企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产经营的日期；（2）作为存货的房地产，改为出租。转换日为房地产租赁开始日。租赁开始日，指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期；（3）自用建筑物和土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁开始日；（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。2、房地产转换的会计处理（1）成本模式下的转换a.采用成本模式后续计量的投资性房地产转为自用房地产。借：固定资产（转换日的账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧如果计提有减值准备借：投资性房地产减值准备贷：固定资产减值准备（无形资产减值准备）b.作为存货的房地产转换为采用成本计量的投资性房地产借：投资性房地产（转换日的账面价值）贷：开发产品c.自用建筑物和土地使用权转换为采用成本计量的投资性房地产借：投资性房地产（转换日的账面余额）累计折旧（已计提折旧）贷：固定资产（转换日的账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提折旧）（2）公允价值模式下的转换a.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（或无形资产）（转换日公允价值）贷：投资性房地产——成本——（公允价值变动，或借记）公允价值变动损益（或借记）b.作为存货的房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产•借：投资性房地产-成本（转换日公允价值）•存货跌价准备（已计提跌价准备）•公允价值变动损益（公允价值＜账面价值）•贷：开发产品（账面余额）•资本公积-其他资本公积（公允价值＞账面价值）•该项资产处置时•借：资本公积-其他资本公积•贷：其他业务收入c.自用建筑物和土地使用权转换为采用公允价值计量的投资性房地产•借：投资性房地产-成本（转换日公允价值）•累计折旧（已计提折旧）•公允价值变动损益（公允价值＜账面价值）•贷：固定资产（账面余额）•资本公积-其他资本公积（公允价值＞账面价值）•该项资产处置时•借：资本公积-其他资本公积•贷：其他业务收入（二）投资性房地产处置•投资性房地产处置，或永久退出使用且预计不能从处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。•1、成本计量模式的投资性房地产•借：银行存款（实际收到金额）•贷：其他业务收入•借：投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提折旧）•其他业务成本（差额）•贷：投资性房地产（账面余额）•计提减值准备同时结转减值准备2、公允价值计量模式的投资性房地产•存货转为投资性房地产：•借：投资性房地产•贷：开发产品•资本公积——其他资本公积•公允价值变动：•借：投资性房地产——公允价值变动•贷：公允价值变动损益•出售：•借：银行存款（实际收到金额）•贷：其他业务收入•借：其他业务成本（账面余额）•贷：投资性房地产——成本•——公允价值变动•同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入•借：公允价值变动损益•贷：其他业务收入•同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入•借：资本公积——其他资本公积•贷：其他业务收入第二节长期股权投资一、投资的概念及其组成内容（一）投资的概念这里所说的投资是指企业利用其资金对企业外部的投资行为。◆区别于企业进行固定资产购置等内部投资行为。购买股票和债券等资本市场投资盈利其他企业政府国债等（二）投资的组成内容投资交易性金融资产贷款及应收款项可供出售金融资产长期股权投资企业为了近期内出售而持有的股票等银行存款、各种应收款项和购入的贷款等初始确认时即被指定为可供出售的国债等企业准备长期持有的对其他企业的权益性投资BDA持有至到期投资到期日和回收金额都固定的国债等EC二、长期股权投资的含义及内容（一）含义◆企业准备长期持有的权益性投资。权益性投资：企业为对被投资方实施控制，或对被投资方施加重大影响所进行的投资。●企业购入交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产没有以上目的。（二）长期股权投资的内容对子公司投资对合营企业投资对联营企业投资长期股权投资能够对被投资方实施控制的权益性投资能够与其他合营方一同对被投资方实施控制的权益性投资能够对被投资方施加重大影响的权益性投资BA其他权益性投资以上各项以外的其他权益性投资CD三、长期股权投资取得的核算（一）取得方式及成本的确定1.取得方式◆长期股权投资可通过企业合并或其他方式取得。2.取得成本的确定◆以实际支付的价款或对价确认取得长期股权投资的成本。●实际支付的价款或对价中含有已宣告但尚未领取的现金股利或利润，应作为应收项目单独入账。（二）企业合并形成的长期股权投资同一控制下企业合并与非同一控制下企业合并M集团公司N集团公司D子公司E子公司F子公司合并A子公司B子公司合并C子公司同一控制下企业合并非同一控制下企业合并1．同一控制下企业合并的长期股权投资核算（1）同一控制下企业合并的基本含义M集团公司合并A子公司B子公司C子公司合并方参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。被合并方（2）长期股权投资初始投资成本的确认◆应在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。◆初始投资成本与支付的现金及转让的非现金资产的账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。◆合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用（审计费用、评估费用、法律服务费用等）计入当期损益。以上内容结合“账户设置”理解!（3）账户设置长期股权投资——成本初始投资成本处置时成支付的现金等本(合并对价)占被投资方权益数额与合并对价的差额银行存款××××××无形资产××××××资本公积××××××被合并方所有者权益账面价值×合并方所占权益比例－合并对价所占权益高于对价所占权益低于对价盈余公积××××××资本公积不足时冲减盈余公积等留存收益资产类账户（4）核算举例[例1-1]华联公司与同一母公司所控制的B公司合并。约定华联公司以银行存款和无形资产作为合并对价，投出银行存款1200万元；无形资产账面价值为420万元。取得B公司60%的股权，取得对B公司的控制权，B公司所有者权益总额账面价值为2800万元。初始投资成本：2800×60%=1680（万元）合并对价的账面价值：1200+420=1620（万元）资本公积：1680-1620=60（万元）借：长期股权投资—B公司—成本16800000贷：无形资产4200000银行存款12000000资本公积—股本溢价6000002．非同一控制下企业合并长期股权投资核算（1）非同一控制下企业合并（购并）的基本含义M集团公司C子公司购买方参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制被购买方N集团公司D公司E子公司F子公司合并（2）长期股权投资初始投资成本的确认◆应当以确定的合并成本（购买方为取得对被购买方的控制权而支付的现金、非现金资产等的公允价值、直接相关费用）作为长期股权投资的初始投资成本。◆取得权益与合并对价差额根据具体情况分别处理。●实际支付的价款或对价中含有已宣告但尚未领取的现金股利或利润，应作为应收项目单独入账。（见账户设置）（3）账户设置长期股权投资——成本初始投资成本处置时的支付的现金等成本等(合并对价)占被投资方权益数额与合并对价的差额银行存款××××××原材料××××××被合并方所有者权益账面价值×合并方所占权益比例－合并对价投出的为原材料等存货固定(无形)资产××××××长期股权投资××××××主营业务收入××××××营业外收入×××营业外支出×××投资收益××××××投出的为另一项长期投资