房屋维修技术与预算

书名：房屋维修技术与预算ISBN：978-7-111-31438-7作者：刘宇出版社：机械工业出版社本书配有电子课件房屋维修技术与预算高职高专ppt课件房屋维修技术与预算主编房屋维修技术与预算高职高专ppt课件第1章房屋维修总论1.1房屋维修概述1.2房屋维修技术管理1.3房屋建筑维修工程的质量评定房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述1.1.1房屋维修的相关概念(1)房屋维修。(2)房屋产权所有人。(3)房屋维修责任人。(4)房屋使用人。(5)房产管理部门。(6)房地产开发公司。(7)房产物业。(8)房产物业管理。(9)房产物业管理公司。(10)房屋维修设计方案或房屋维修计划。1.1.2房屋维修工作的指导方针、原则房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述我国目前的房屋处于多种管理形式的状态，但无论哪种管理形式的房屋，房屋维修工作都应该遵循既定的指导方针，贯彻房屋维修的原则，本着积极服务的精神做好维修工作。1.房屋维修工作的指导方针1)实行管养合一，积极开展房屋养护小修综合有偿服务活动。2)有计划地进行房屋大修、中修，保证用户的使用安全。3)有步骤地轮流搞好房屋综合维修，提高房屋的整体质量和完好程度。4)结合房屋大修与改建、改造，适当进行给水、排水、采暖、电气等设备的检验与更新改造，尽量提高房屋与设备的使用功能与使用年限。2.房屋维修的原则房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述(1)坚持经济、合理、安全、实用的原则。(2)坚持房屋维修结果能保证房屋不受损坏的原则。(3)按区别对待的原则。(4)坚持用户第一、服务至上的原则。(5)房屋维修实行有偿服务的原则。1.1.3房屋维修工程的分类根据房屋完好及损坏的实际状况，房屋维修工程分为翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和综合修理工程五类。(1)翻修工程。1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，不能保证居住安全和使用安全、有倒塌危险的房屋。2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述3)地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排除地区的房屋。4)无维修价值的房屋。5)基本建设规则范围内要拆迁恢复的房屋。(2)大修工程。(3)中修工程。(4)小修工程。(5)综合维修工程。1.1.4房屋的维修范围、经常维修项目及标准房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述房产管理部门及房屋维修责任人所管辖房屋的维修工程范围应按各市（地区）房产部门的有关文件规定的范围执行，虽然各市（地区）房产部门的相关文件不完全相同，但普遍规定的房屋维修范围应该包括的内容有：房屋的主体工程、楼地面工程、屋面（包括泛水）工程、抹灰工程及装饰工程、给水排水及采暖工程、供配电工程（包括防雷）、消防系统及其他工程（包括室内楼梯及栏杆、楼梯间墙面、楼梯间门窗、外墙勒脚、室外台阶、室外散水坡、坡道、室外道路、场区竖向系统等公用部分）。(1)主体工程。(2)楼地面工程。(3)屋面工程。(4)抹灰工程。房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述(5)给水排水、采暖、电气、卫生等的设备配电线路修理。(6)其他工程。1.1.5房屋管理与维修的关系房屋日常管理工作的工作质量是做好房屋维修工作的有力保证，房屋的日常管理工作是一项认真细致的工作。1.房屋管理的内容和基本要求(1)建筑物管理。(2)设备管理。(3)租赁管理。2.房屋管理与养护小修的关系3.大修工程、中修工程与养护小修的关系4.房屋维修方式与维修经济效益的关系房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述1.1.6房屋维修管理制度(1)房屋维修管理必须坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。(2)房屋维修管理的主要内容包括房屋质量管理、房屋维修施工管理、房屋维修档案管理。1)房屋质量管理指应定期或不定期的对所管理的房屋完损情况进行检查，评定完损等级，并根据房屋的完损情况及时编制房屋维修计划。2)房屋维修施工管理指对房屋维修施工合同、房屋维修工程施工质量、维修工程竣工验收的管理。3)房屋维修档案管理指应对房屋维修过程中所形成的技术档案进行管理。(3)房屋维修可分为零星维修和计划维修。房屋维修技术与预算高职高专ppt课件1.1房屋维修概述(4)房屋零星维修的管理。1)设置专门人员热情接待报修的业主或房屋使用人，经常走访业主或房屋使用人，并认真填写房屋维修工作单。2)房屋零星维修应做到急修不过夜，小修项目不超过三天，一般维修项目不超过五天。(5)房屋维修计划的管理。1)设置专门人员做好房屋的勘查鉴定工作，并根据房屋勘查鉴定结果，及时申报房屋维修项目的立项。2)根据房屋维修工程立项项目，编制房屋维修的月、季度、年度计划。1.1房屋维修概述3)房屋维修计划应包括：房屋维修施工计划(包括维修房屋的名称，维修部位，维修等级，维修面积，维修工期，开工、竣工日期)、施工技术方案、施工进度表等。4)在维修工程施工过程中一定要严格执行维修计划，并加强监督、指导，保证房屋维修的工程质量。(6)当房屋维修工程完成后，一定要及时、完整地将房屋维修的施工和技术档案资料整理归档。(7)房屋维修管理必须维护业主或房屋使用人的合法权益，切实为业主或房屋使用人服务，改善服务态度，提高服务质量，认真解决业主或房屋使用人所需解决的维修问题。1.1.7房屋维修责任的划分1.1房屋维修概述房屋维修责任的划分是为了确定房产管理部门、房地产开发公司、房屋承建施工单位、房屋产权所有人、房屋维修责任人、房屋使用人应分别承担的维修责任和应担负房屋维修费用的界限。其基本原则有：1.新建房屋在保修期内的维修责任1)一般民用与工业建筑的保修期为：地基、基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2)建筑物内的电气照明、上下水管线的安装工程，保修期为2年(特殊情况的工程按原施工合同的条款约定执行)。3)建筑物的采暖供热、供冷系统为2个采暖期或供冷期。4)建筑物外的上下水、采暖管道和小区道路工程，保修期为2年。2.保修期满后的房屋1.1房屋维修概述1)房屋产权所有人(业主)购房时一次缴纳了房屋维修费用时，由业主委托的维修责任人承担房屋建筑的公用部位、公用设施设备、附属建筑物及附属配套设施的修缮责任。2)房屋产权所有人(业主)负责承担房屋自用部位和自用房屋设备的维修责任和维修费用。3.其他情况损坏的房屋1.1.8市(地区)房地产管理局在实施城市房屋维修管理时的主要职责1.1房屋维修概述市（地区）房地产管理局是本市城镇房屋维修管理的主管部门，负责按照国家有关房屋维修的法规和标准编制或制定本市（地区）城镇房屋维修的管理规定、办法和实施细则等文件。市（地区）房地产管理局在实施城市房屋维修管理时，按照权限分工应主要履行下列职责：1)贯彻实施国家和本市(地区)有关房屋维修的方针、政策、法规和标准，并对房屋产权所有人、维修责任人进行指导和监督。2)组织编制房屋维修的规划、计划，指导督促房屋产权所有人、修缮责任人落实房屋的勘查鉴定、保养维修以及落实房屋维修资金。1.1房屋维修概述3)指导各基层房管部门的房屋维修管理工作，督促维修工程技术、施工管理规定的实施，对房屋维修投资进行监控，对维修工程质量、维修工程定额的使用情况进行监督管理。4)推广房屋维修的新技术、新材料、新工艺的应用，定期组织有关维修工程的业务技术培训和信息交流。5)按照房屋管理的方针、政策、法规和标准依法调解和处理有关房屋维修的争议和经济纠纷。1.1.9房屋产权所有人、房屋维修责任人(物业公司)在城市房屋维修管理时的主要职责按照国家和本市（地区）有关规定进行房屋的维修，是房屋产权所有人、房屋维修责任人（或物业公司）应当履行的责任。1.1房屋维修概述(1)房屋产权所有人、房屋维修责任人每年最少对房屋进行一次认真的勘查，通过勘查掌握房屋的完好和坏损状况，按照房屋维修标准的规定，有计划地对房屋进行及时的维修。(2)房屋承租人或共有产权的使用人应遵守房屋租赁合同和其他有关规定，爱护房屋及其设备，未经原房屋所有人、产权人或共有产权人及其他所有人同意，不得拆改、破坏房屋结构和设备，不得改变房屋使用性质或超载使用。(3)房屋产权所有人、房屋维修责任人(或物业公司)与城市电力、煤气、自来水等专业管理部门(单位)对自来水、电气线路、污水、煤气、供热等其他设备的维修范围和责任的划分，按有关文件界定。1.1房屋维修概述(4)因城市建设、绿化、人防工程、市政工程、电信、供电、燃气、自来水等专业部门的正常施工作业，而影响现有房屋的安全和使用时，上述专业部门应与房屋所有人、房屋维修责任人(或物业公司)签订协议，按照协议由负有维修责任的一方承担由上述原因所造成的房屋维修责任。(5)在已经批准的建设用地范围内的房屋或已确定危旧房改造地段内的房屋，产权已经变更了的房屋，维修责任由建设单位负责；产权尚未变更的房屋，维修责任仍由原房屋所有人、维修责任人承担。(6)在保修期内的新建房屋的维修责任，按工程保修合同的规定，由负有保修责任的一方承担。1.1房屋维修概述(7)异产毗连房屋的维修、公有住宅售后的维修、私有房屋的维修及经房屋安全鉴定站(室)确认为危险房屋的维修，按本市(地区)有关房屋管理的规定进行确定并处理。(8)在进行城市房屋维修时，该房屋的使用人和相邻人必须给予配合，不得借故阻碍。(9)其他类型的维修责任按下列规定划分：1)租赁房屋的维修，由租赁双方按照租赁合同中相关条款的约定确定具体的维修责任。2)委托管理房屋的维修，由受托人依照委托合同中相关条款的约定承担具体的维修责任。3)代管房屋的维修，由代管人依有关规定承担具体的维修责任。1.1.10房屋维修长期规划和年度计划的编制1.1房屋维修概述各级房地产管理部门或维修责任人应根据房屋安全普查状况，编制房屋维修长期规划和年度计划，并指导自管房单位编制年度房屋维修计划和制定房屋维修管理制度，按本市（地区）的房屋管理规定监督检查其执行情况。房屋维修长期规划和年度计划的制订应包括下列内容：(1)按房屋结构、层数、用途分别统计所管辖房屋的基数。(2)房屋及房屋设备大、中修面积，受益户数及主要维修项目的工程量。(3)房屋及房屋设备大修、中修、小修分类维修投资的情况与分析。(4)在规划或计划期内改善房屋完损状况的使用条件、预期实现的总目标以及实施步骤。1.1房屋维修概述(5)自管房单位及房产经营管理单位，应在每年三月份以前报送本年度的房屋安全普查汇总表、年度房屋维修计划表以及房屋维修投资与主要维修工程量完成情况统计表。表1-1××年度房屋中修、大修计划单表1-2××栋房屋定期维修计划单表1-3××栋房屋公用部分日常维修计划单1.1.11房屋维修设计或房屋维修方案1.1房屋维修概述勘查房屋的维修范围应按各市（地区）房产部门的规定维修范围执行，并进行维修工程设计或制订房屋维修方案，同时充分听取用户意见，使房屋维修的项目设计或房屋维修方案尽可能合理、可行。(1)维修房屋的平面示意图，并要注明坐落及与周围建筑物的关系。(2)维修工程项目、数量(含部件更换设计)、主要用料及旧料利用要求。(3)维修工程的工期、质量标准。(4)维修工程预(概)算书。1.1.12城市房屋维修基金的筹措1.1房屋维修概述城市房屋维修基金的投入必须满足房屋安全住用和基本使用条件的需要，在条件允许的情况下，尽量改善房屋居住和使用条件。公有房屋维修应建立房屋维修基金制度，维修基金需多方筹措，按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。1)自管房房租收入或自管房多种经营收入中按照规定应提取的房屋维修费、折旧费；对于未进行租赁的自管房屋，亦应该按照财务规定的相应标准提取房屋维修费、折旧费。2)地方、上级财政或本单位应给予的政策性房屋维修基金补贴。3)出售商品性质的住宅楼房住户应缴纳的房屋维修基金按建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》及本省(自治区)、市(地区)的实施标准执行。1.1房屋维修概述4)本单位新接管房屋的返修费或以前房屋维修甩项工程的补修费。5)本单位多种经营收