第六章房地产开发资金的筹措

第六章房地产开发资金的筹措第一节房地产开发资金筹集的基本概念一、房地产开发资金总额的构成建设项目实行项目法人投资责任制，试行建设项目资本金制度。在资金筹措阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成（一）自有资金指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，对项目来说是非债务性资金。（二）借入资金也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权，包括长期负债和流动负债。二、资金筹集方式房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资（合资、合作等）发行股票发行债券向银行借款等第二节房地产开发资金的筹集方式房地产开发资金筹集方式关系图投资者特设机构银行购房者开发项目股票、债券房地产投资信托合作开发BOT融资发行证券资金债权资金资金抵押贷款短期或长期贷款抵押贷款股本融资股本融资一、向银行借款（一）房地产开发企业向银行借款的种类1、房地产开发企业流动资金贷款这项贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造所需的生产性流动资金。获得流动资金贷款的主要条件•必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执照；•必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证；•企业或项目自有流动资金占生产流动资金的30%；•必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计，并提供相应的项目开发方案和可行性报告；•有健全的管理机构和财务管理制度；•有按期偿还贷款本息的能力。2、房地产开发项目贷款为某一特定项目向银行借入的资金，不能挪用于其他项目，根据开发项目具体的开发生产工期以及其资金占用量来核定贷款额度，并且在开发项目竣工销售后银行才能收回该贷款。申请房地产开发项目贷款的条件：除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必须具备以下条件：一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比例（一般为项目工程总造价的30%）的销售定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工条件。3、房地产抵押贷款指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可以抵押的其他房地产。房地产抵押贷款的条件•贷款额度由贷款银行根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，其现行作价由专业房地产评估机构确定；•抵押合同由抵押人和与贷款银行双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同不可分割的文件；•房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后必须办理抵押登记。（二）向银行借款的程序1、提出借款申请需提供①项目可行性研究报告；②项目开工前期准备工作完成情况的报告；③在开户银行存入了规定比例资金的证明；④经有权单位批准下达的项目投资计划或开工通知书；⑤按规定项目竣工投产所需自筹流动资金落实情况及证明材料等。2、银行审核申请内容：①企业或项目的财务状况；②借款企业的信用情况；③企业或项目的赢利能力及其稳定性；④企业或项目的发展前景；⑤企业或项目借款的合法性和安全性；⑥借款的担保物或抵押物情况，从而测定贷款的风险度。考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标（1）短期偿债能力指标流动比率=速动比率=现金比率=%100流动负债流动资产%100流动负债速动资产%100流动负债短期证券现金长期偿债能力指标：资产负债率=产权比率=已获利息倍数=%100资产总额负债总额%100所有者权益总额负债总额%100利息费用利息费用税前利润3、签订借款合同4、企业取得借款5、企业归还借款（三）借款企业归还借款的方式•定期按等额还本，每期付息一次•定期按等额还本付息•每期计息并付息一次，本金到期一次付清•到期本金利息一次付清二、发行债券（一）企业债券的种类和特点我国企业债券分为记名债券和无记名债券。企业债券的特点：①代表一种债权债务关系。②债券具有分配上的优先权；③债券持有人只是企业的债权人，不是所有人，无权参与企业的经营管理，对企业的经营管理状况不承担责任；④企业债券可以转让、抵押和继承。（二）企业债券的发行1、企业发行债券的条件：企业规模达到国家规定的要求；企业财务制度符合国家规定；具有偿债能力；企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利；所筹集的资金用途符合国家产业政策；债券利率不得高于国家限定的水平；国务院规定的其他条件；2、企业债券的发行程序1.公司权力机构作出决定2.报请国务院证券管理部门批准3.公告债券募集办法4.债券承销机构承销（三）企业债券的发行价格是指债券投资者认购新发行的债券时实际支付的价格P0=+P0—债券的发行价格或称市场现价；C—债券年利息i—市场利率m—每年计息次数n—到期年限数F—债券面值t—年份数nmtmimC1t)/1(/mnmiF)/1(例题某企业发行债券1000万元（单位面值1000元，共1万张），期限3年，年利率为10%，现考虑付息方式为一年计息一次和一年计息两次（每半年计息一次）两种情况：•若发行时市场利率为10%，则发行价格为：•若发行时市场利率为12%，则发行价格为：•若发行时市场利率为8%，则发行价格为：三、发行股票（一）股票的特点①股票持有人与股票的权利与义务是不可分离的；②股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证。（二）股票发行条件设立房地产股份有限公司申请公开发行股票，应当符合下列规定：•符合国家产业政策；•发行人的普通股限于一种，同股同权；•发行人认购的股本数不低于总股本的规定比例；•向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；•证券委规定的其他条件。（三）股票筹资的优缺点优点：•①由于没有固定的利息负担，股票相对于债券筹资，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险；•②股本没有固定的到期日，无需偿还本金；•③股票筹资能增强公司的信用，为利用更多的债务筹资提供强有力支持。缺点：•①筹资成本高，一般高于债券筹资的成本；•②当发售新股票，增加新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东对公司累积的赢余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益。四、自有资金筹集（一）资本金筹集房地产投资项目的资本金比例须占项目总投资的20%以上。（二）企业公积金包括资本公积金和赢余公积金。1、资本公积金筹集指企业由于投入资本所引起的各种增值。包括：①股票溢价发行取得的公积金；②法定资产重估增值；③接受捐赠的财产。2、赢余公积金筹集是企业按规定从税后利润中提取的，属于所有者留存企业内部的资产或权益。五、其他筹资方式1.各类信托基金2.预收购房定金或购房款；3.寻找经济实力雄厚的承包商第三节房地产开发资金筹集规划一、房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量，通过资金来源与运用表研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。主要内容1、对企业或项目的内外部因素进行分析。2、在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标。3、资金筹集的规模和流量。4、资金来源、期限、方式等资本结构分析。5、资金筹集成本分析。6、资金筹集的风险和可行性分析。7、拟订各种可行的资金筹集方案，并筛选编制最合理可行的资金筹集方案。二、房地产开发资金筹集结构分析1.筹资资本结构：即企业或项目的全部资金来源中负债和所有者权益二者各占的比重及其比例关系。2.筹资方式结构：一般可以分为股票筹资、债券筹资、金融机构借款筹资和企业内部筹资。3.筹资来源结构：可分为内部筹资和外部筹资。4.筹资成本结构：分为成本筹资和无成本筹资。5.筹资期限结构：分为长期筹资和短期筹资。三、房地产开发资金筹集的成本分析（一）资金成本的概念和确定资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出的代价。资金成本率K=×100%或K=×100%式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）；D—使用费；P—筹资总额；F—筹资费用；f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。FPD)1fPD（（二）资金成本的种类1、个别资金成本指按各种资金筹资方式计算确定的成本。1）债务成本通常将银行贷款和债券的资金成本称为债务资金成本。债务资金所支付的利息费用可作为财务费用，通常在所得税之前扣除，这可使企业少缴一部分所得税。因此，债务成本计算公式为：K1=式中K1—债务成本率；I1—年利息率；f1—借款费用率；T—所得税率；1111fTI）（例1：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，计算这笔长期借款的成本。例2：某企业平价发行一笔企业债券，总面额为400万元，该债券票面利率为12%，筹资费用率为2%，所得税税率为25%，计算这笔债券的成本。2）权益成本权益资金是企业所有者投入企业的资金，可分为优先股、普通股以及留存收益等。权益资金的成本包括两大内容：投资者的预期投资报酬资金筹集费用根据所得税法的规定，公司需以税后利润向股东分派股利，故没有抵税利益。1.普通股资金成本由于普通股没有固定的股利，且要承受公司的兴衰，故其价格可能发生重大变动，现采用股利估价的方法来确定普通股成本。假定股票市价P0等于未来各年股利（D1,D2…，Dx）的现值，以普通股权益报酬率即Ks为贴现率，现有：122101(111ttstsssKDKDKDKDP））（）（）（•ABC公司拟发行一批普通股，发行价格12元，每股发行费用2元，预定每年分派现股利每股1.2元。其资本成本率测算为：K=1.2/(12-2)=12%%122122.1Kc%122122.1Kc例：假定某公司普通股的现行市价每股25元，,发行费用忽略不计，第一年支付股利D1为每股1.75元，预计每年股利增长率g为9%，则普通股权益成本为：1.75÷25+9%=16%2.优先股资金成本优先股的股利通常是固定的，公司利用优先股筹资需花费发行费用，因此，优先股资本成本率的测算类似于固定股利政策的普通股。3.留存收益资金成本项目的税后利润除了用于支付股息外，一般都要留有一部分用于投资。留用利润是企业内部的一种资金来源。2、加权平均资金成本采用多种方式筹集资金，应计算其综合资金成本，以各种资金占全部资金的比重为权数，对各种资金的成本进行加权平均计算。3、边际资金成本当某种方式的筹资超过一定数额时，个别资金成本会增加，从而若欲使筹资结构不变时，加权平均资金成本将会发生变动。因此，企业或项目在筹集新资金时，必须通过边际资金成本的计算，了解资金成本的变动随筹资额变动的相互关系。例：某企业为现有资本100万元，其中长期负债20万元，优先股5万元，普通股75万元，为了满足追加投资需要，拟筹措新资，试确定筹措新资的资金成本。计算步骤如下：1.确定目标资本结构假定经研究分析增资时保持原有资本结构，即长期负债20%，优先股5%，普通股75%。2.确定各种资金的成本计算各种筹资方式在不同增资额度内的个别资金成本。见下表3.计算筹资总额分界点根据目标资本结构和各种资金成本变化的分界点，计算筹资总额分界点。资金方式目标资本结构增资的数量范围资金成本长期负债20%10000元6%10000～40000元7%40000元8%优先股5%≤2500元10%2500元12%普通股75%22500元14%22500～75000元15%7500元16%（二）财务杠杆与筹资成本财务杠杆是指借入资金对企业自有资金的影响，可以用企业自有资金利润率来反映。式中:i