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商品住宅专项维修资金使用一般程序及注意事项一、申请使用维修资金的条件（一）本住宅区已开立专项维修资金账户，其中开发建设单位或业主应缴存的商品住宅专项维修资金已足额缴存，并且有余额；（二）维修项目属于住宅区共用部位或共用设施设备（详见《武汉市专项维修资金管理办法》第二十一条、第二十二条规定），且损坏原因为非人为因素的自然损耗。二、由谁来提出维修资金使用的申请（一）物业服务企业发现小区内共用部位或共用设施设备出现需要动用维修资金进行维修的情况后，可以提出维修方案，将工程预算等相关资料提交给业委会或社区居委会，由业委会或社区居委会向区房管局提出使用维修资金的申请；（二）业主发现小区内共用部位或共用设施设备出现需要动用维修资金进行维修的情况后，可以将维修事宜向业委会或社区居委会报告，由业委会，或者社区居委会组织相关业主代表提出维修方案，并向区房管局提出使用维修资金的申请；三、申请使用维修资金的程序：（一）到房管部门咨询维修资金的申请使用程序，并查询本小区维修资金账户的基本情况，掌握开发建设单位交存的维修资金总额（以及是否缴齐）、每栋房屋维修资金分立账户的交存总额等信息；（需要注意的问题：如果小区未使用过维修资金，或者需要分摊费用的楼栋或单元未使用过维修资金，其维修资金缴存金额可按照“缴存金额=房屋建筑面积×应缴交金额标准”进行计算，应缴交金额标准为：多层住宅12元/㎡，小高层25元/㎡，高层30元/㎡。）（二）从市场上了解维修项目的维修改造行情，选择维修（施工）企业，并由维修企业查勘现场后出具工程预决算方案；将工程预决算方案报送区房管局物业科。（需要注意的问题：维修（施工）企业必须拥有涉及维修工程方面的专业资质。）（三）填写《维修和更新、改造使用方案》，计算维修改造费用的分摊方法，明确工程的招标方式、以及是否聘请工程造价咨询机构；（需要注意的问题：1、什么叫做分摊？分摊就是按照“维修工程的受益人和负担人相一致原则”，将工程费用分摊到应负担的每户业主。比如：小区监控、消防、水泵、输变电设施以及大门和道闸等等，上述这些涉及小区全体业主共用设施的维修费用，应分摊到每户业主；而屋顶和外墙漏水，以及整栋房屋共用的设施设备，其维修费用则应分摊到该栋每户业主；电梯、门禁、共用的下水管、落水管则应分摊到该单元每户业主。2、怎样计算分摊：（1）“维修资金余额”的计算公式：维修资金余额=房屋建筑面积×应缴交金额标准—之前维修工程中该户应分摊的维修费用；（2）“费用分摊金额”的计算公式：费用分摊金额=该户业主应承担的（涉及全体业主应分摊的总工程费用÷小区总建筑面积）＋（涉及该楼栋业主应分摊的工程费用÷楼栋建筑面积）＋（涉及该单元业主应分摊的工程费用÷单元建筑面积）三项相加之和。3、工程的招标方式有2种，一是协议招标，即邀请一家或数家施工企业，对维修工程进行施工；二是公开招标，即每个单项工程，至少邀请2家（含）以上的施工企业，通过召集业主代表评标的方式，综合报价和工程质量来决定最终选定哪家施工企业。4、工程造价咨询的方式有：报价咨询、工程质量咨询和决算审计咨询三种，造价咨询公司会分别收取相应费用，该项费用在征求业主意见，2/3以上业主同意的情况下，从维修资金中列支。因此本着经济的原则，一般在三种方式中选择一种对工程进行把关。目前选择报价咨询的案例较多。）（四）由业委会、社区居委会将《维修和更新、改造使用方案》、维修工程预决算方案以及是否聘请第三方进行造价咨询、监理、审计、费用承担问题等书面内容，向列支范围内全体业主进行公示。公示期不少于7日，公示内容需送达列支范围内的单元门；（需要注意的问题：需对公示内容进行拍照，近景和远景各拍一张，要求都要能见到公式张贴地点的背景）（五）公示期满无异议的，业委会或居委会组织列支范围内全体业主进行投票。现场投票的，统计投票结果时，实行唱票人、计票人和监票人分离，现场公布投票结果。书面征求意见的，投票结果经业委会或居委会负责人、唱票人、计票人和监票人签字后，向列支范围内全体业主公示，公示期3日；（需要注意的问题：投票须由业主本人或配偶签字，家人代签同意的，业主本人或配偶须作出书面同意，其他人代签的，需业主本人或配偶同意并作出书面证明）（六）公示期满，且投票结果为专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意的，业委会或居委会填写《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》、《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表（一）、（二）》、《维修资金使用征求意见证明》等表格，向区房管局申请使用维修资金，并提交下列资料：1、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（原件）；2、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表（一）或表（二）》（原件）；3、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表（详表）》（原件）；4、业委会备案文件（核原件留复印件）；5、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；6、《维修和更新、改造使用方案》（原件）；7、《维修和更新、改造使用方案》及《工程预算》的对外公示照片（照片需加盖申请单位的印章，并注明公示地点及拍摄照片时间）；8、《维修资金使用征求意见证明》（原件）；9、维修工程预算（原件）；10、维修资金工程项目分摊说明；11、施工合同（核原件留复印件）；12、施工单位的营业执照、税务登记证、施工资质文件（复印件）；13、需要维修的部位或设施设备的实物照片（需要注明具体维修部位及设施设备的名称、照片拍摄日期并加盖申请单位印章）；14、第三方造价咨询机构的咨询造价文件（单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，需征求业主意见是否同意聘请第三方造价咨询机构）；（需要注意的问题：施工合同必须写明每项工程的保修期及保修责任，合同须加盖各方公章并签名）（七）区房管局自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报市维修资金管理中心，市维修资金管理中心自收到报告之日起3个工作日内划转维修资金至约定的账户（按不超过预算资金的50%拨付）；（需要注意的问题：维修资金发票需在背面由申请单位（业委会或社区居委会）负责人签名按手印，并加盖申请单位印章发票付款方填写：武汉市住房专项维修资金管理中心，组织机构代码：420102F99581042，地址：武汉市房管局4楼4001-4002室）（八）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；四、维修资金结算程序（一）维修工程完工后，业委会（或居委会及业主代表）组织施工单位、第三方监管单位（已聘请第三方监管时）、业主监督代表、物业服务企业进行验收，签字确认。业委会（居委会）将工程决算单、分摊清册向列支范围内全体业主公示7日（至单元门）。公示期内，业委会（或居委会）和施工单位负责接待业主咨询；公示期满没有异议的，业委会（或居委会）申请维修资金结算，同时提交下列资料：1、《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》（原件）2、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表》（原件）；3、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表（详表）》（原件）；4、《维修和更新、改造工程验收报告》（核原件留复印件）；5、维修工程决算单（决算方案）（原件）；6、维修资金使用结算分摊清册公示证明（原件）；7、《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（原件）；8、已经维修完毕的公共部位或设施设备的实物照片（需要注明具体维修部位及设施设备的名称、照片拍摄日期并加盖申请单位印章）；（二）区房管局自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报市维修资金管理中心，市维修资金管理中心自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。2012年8月市房管局关于印发武汉市住宅专项维修资金使用操作规程的通知武房发〔2011〕128号各区房管局，直属相关单位，机关有关处室：现将《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》印发给你们，请认真遵照执行。二〇一一年七月二十九日武汉市住宅专项维修资金使用操作规程第一条为规范住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用行为，提高使用效率，按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则，根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）使用管理相关规定，制定本规程。第二条申请使用维修资金，应当具备下列基本条件：1、维修、更新、改造项目（以下简称维修项目）属于《办法》第二十一条、第二十二条所列范围且超过保修期；2、该物业区域已开立维修资金账户，且账户内有余额，余额不足或列支范围内有业主未交存维修资金的，申请人已明确不足部分的承担主体或补足方案并承诺实施到位；3、使用方案按程序公示并经列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。第三条发生维修事项，列支范围内有业主未交存维修资金或余额不足，管理规约或议事规则对此有明确的处理方式的，从其约定；没有的，申请人可组织列支范围内全体业主参考下列方案进行表决：1、已交存业主全额分摊维修费用，其超过依法分摊的费用由未交存业主或余额不足业主补齐，或由后者按标准依法交存到维修资金专户。2、列支范围内全体业主分摊维修费用，维修资金代管机构按比例拨付已交存业主分摊费用，不足部分垫资维修后，垫资人依法追究未交存业主或余额不足业主民事责任；3、业主认定的其他方式。第四条物业服务企业在物业服务中发现、或根据业主反映核实维修项目后，提出使用方案，连同第三方监管资料和使用申请表格提交业委会，没有业委会的，提交社区居民委员会（以下简称居委会）。业委会或居委会收到物业管理企业提交的上述资料后，在物业管理企业的协助下，将使用方案以及是否聘请第三方进行造价咨询、监理、审计、费用承担问题等书面内容，向列支范围内全体业主进行公示，公示期不少于7日，公示内容到达列支范围内的单元门。公示期满，业委会或居委会组织列支范围内全体业主进行投票。现场投票的，统计投票结果时，实行唱票人、计票人和监票人分离，现场公布投票结果。书面征求意见的，投票结果经业委会或居委会负责人、唱票人、计票人和监票人签字后，向列支范围内全体业主公示。公示期3日，公示期内业主可查阅投票签字统计表。公示期满，且投票结果为专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意的，业委会或居委会填写使用申请表格，按《办法》第二十四条，第二十五条的规定，向物业所在地的区房管局申请使用维修资金。第五条使用方案主要包括：项目名称、维修范围、预算金额、分摊范围及面积、列支范围内维修资金交存情况、业主人数、维修资金余额不足（含未交存）的处理措施、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、施工时间等内容。第三方监管资料包括主管部门认可的造价咨询、监理、审计单位名录及收费标准、费用承担主体等。第六条维修资金代管期间，维修前申请维修资金的，按不超过预算资金的50%拨付；维修完工后，拨付余款。施工单位已垫资维修完工的，一次结算。第七条维修资金代管期间，申请维修资金费用的，向区房管局提交下列资料：1、业委会备案文件（核原件留复印件）；2、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；3、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（原件）；4、《维修和更新、改造使用方案》（原件）、《维修资金使用征求意见情况说明》（原件）；5、《维修和更新、改造使用方案》及第三方监管资料公示的照片；6、维修工程预算（原件）、施工合同（核原件留复印件）及《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表》（原件）；7、需要维修的部位或设施设备的实物照片，并注明具体维修部位及设施设备名称；8、单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，同意聘请第三方监管的还需提交审价出具审价意见；9、其他相关资料。第八条业委会组织施工时推荐业主作为监督代表的，监督代表应为受益业主或业委会成员。第九条维修工程完工后，业委会（或居委会及业主代表）组织施工单位、第三方监管单位（已聘请第三方监管时）、业主监督代表、物业服务企业进行验收，签字确认。业委会（居委会）将工