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昆山市住宅专项维修资金管理政策培训讲座2016年3月讲座主要内容一、维修资金的基本概念二、维修资金使用政策的主要内容三、案例说明建立维修资金制度的依据国家层面1.《物权法》2.《物业管理条例》3.《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）江苏省层面1.《江苏省物业管理条例》2.《江苏省维修资金管理办法》苏州市层面1.《苏州市住宅区物业管理条例》2.《苏州市住宅专项维修资金管理暂行办法》一、维修资金的基本概念1.什么是维修资金？是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。首先，它的使用是有限制的用途限制时间限制情形限制一、维修资金的基本概念用途限制共用部位：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、围墙、驳岸、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。一、维修资金的基本概念时间限制保修期从哪一天开始？住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之日起。共用部位年限一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年共用设施设备年限建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。其他设备设施保修期如下：电梯24月，配电设备24月，供水设备24月，监控智能化设备24月，消控设备24月，电信设备终身，道路12月，绿化24月，电气24月。除此之外的设备设施保修期如国家有规定的则不少于国家有关规定的最低期限。一、维修资金的基本概念情形限制6种情形不能使用维修资金：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3.应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；一、维修资金的基本概念情形限制6种情形不能使用维修资金：4.经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；5.业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；6.其他不应当列支的情形。一、维修资金的基本概念2.资金的所有人是谁？是业主，业主是资金的主人。延伸出下面几个问题：业主是否能提取？房屋过户怎么办？房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念2.资金的所有人是谁？是业主，业主是资金的主人。延伸出下面几个问题：业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念2.资金的所有人是谁？是业主，业主是资金的主人。延伸出下面几个问题：业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念2.资金的所有人是谁？是业主，业主是资金的主人。延伸出下面几个问题：业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？房屋灭失，可以退付用完了怎么办？一、维修资金的基本概念2.资金的所有人是谁？是业主，业主是资金的主人。延伸出下面几个问题：业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？房屋灭失，可以退付用完了怎么办？用完后业主还要续筹一、维修资金的基本概念3.维修资金有利息吗？有利息。对于当年度缴交的维修资金，按照央行当年度的活期利率计息；满一年期的维修资金，按照央行当年度的定期利率计息。利息也是业主的。一、维修资金的基本概念4.商品住宅专项维修资金分3种：商品房维修资金开发商（业主）交存的小区共有维修资金公共收益交存电梯消防专项维修资金开发商交存注：电梯消防维修资金是根据省条例规定建立的，是一种新的维修资金。一、维修资金的基本概念4.3种建账方式商品房维修资金核算到户小区共有维修资金核算到小区电梯消防专项维修资金核算到单元一、维修资金的基本概念小区共有维修资金公共收益交存物业小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益的70％，物业服务合同另有约定的除外；（二）住宅共用设施设备报废后回收的残值；（三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。一、维修资金的基本概念小区共有维修资金公共收益交存物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的30天内，将规定计入维修资金的款项交存至小区共有维修资金账。讲座主要内容一、维修资金的基本概念二、维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？由物业服务企业提出申请这是企业的一项义务，是物业服务的内容；如果没有物业企业，由业主委员会提出申请；如果都没有，由相关业主提出申请。二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？步骤是怎样的？提供哪些材料？（1）提出房屋维修资金使用申请（2）提供业主诉求或物业对需维修项目日常检查情况（3）填写昆山市房屋维修资金使用备案表（4）维修和更新、改造方案（改造方案需经属地街道社区、业主委员会、业主代表签字同意并盖章）需注意：a.预算超过50万元以上的项目，社区居委会应要求申请人进行公开招标，确定中标单位后将工程造价、施工方案等内容上报至街道办事处或区镇物业管理办公室，由街道办事处或区镇物业管理办公室组织实施工程造价预审，并由审计单位出具预审报告。b.小区安防项目维修改造需将改造方案报市技术防范办公室审批。建议维修改造聘请昆山本地安防施工单位，以便今后的日常维保工作。（具体安防使用要求请查阅市物业服务管理协会网站）（5）维修项目业主承担费用征求意见表（业主对自己所分摊金额确认签名和联系电话，非户主签字的要提供签有同意扣除维修资金的业主房产证复印件。注意：签字页每页需加盖申请单位公章，签字栏不能留有空白，业主征求情况照实填写。街道社区鉴证，签字盖章。）（6）招标流程及中标确认书（业委会或属地街道社区签字盖章）（7）公共设施设备维修项目的预、决算。（8）公共设施设备维修工程合同（合同双方需签字盖章）二、我市维修资金使用政策的主要内容（9）公示（须在小区显著位置，单元门张贴，时间不得少于七天，并拍照取证）（10）公示证明。（11）房屋销售备案凭证（过保修期后方可使用）（12）中标施工单位营业执照和资质证书。（13）申请单位委托经办人办理委托书。（14）经办人身份证复印件留联系电话（加盖申请单位公章）（15）申请材料由业委会核实、属地街道社区鉴证，公示期满后无异议，送到属地物业管理部门初审。以上十五项为申请维修资金需提供材料。（16）维修项目验收凭证（工程验收报告由属地街道社区、业委会、物业公司、相关业主代表进行验收并签字盖章）（17）公共设施设备维修工程审计报告（工程决算金额超过3万元）（18）按审定价开具正规发票，加盖财务专用章。维修工程竣工验收结束后，申请单位提供16、17、18项来办理请款。其中：第3、4、5、9、10项住建局网站物业管理科下载园地有样版下载。2.使用该怎样申请？二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：小区概况申请原因维修工艺维修费用组织方式决算差异处理二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：小区概况：开发商是谁、楼幢幢数、建筑面积、业主户数、哪一年交付，是否已经过了保修期等内容；二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：申请使用原因：什么部位存在什么需要维修的情况；二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：维修工艺：怎样的维修工艺进行维修；二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：维修费用：维修预算费用，分摊承担户数，每平方米分摊费用；二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：维修组织方式：队伍怎么选、是否需要招标、监理、审价；二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：决算差异处理：发生决算超过预算应该怎样处理；二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？2.使用该怎样申请？3.有哪些使用规定和原则？二、我市维修资金使用政策的主要内容3.使用规定（1）维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；（2）住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；（3）半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；二、我市维修资金使用政策的主要内容3.使用规定（4）小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用；（5）电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯更新和单幢大楼内的消防设施设备改造，日常维护维修不得使用。（6）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用二、我市维修资金使用政策的主要内容3.使用规定（7）单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；（8）使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理；（9）使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则20字原则：规范操作公开透明方便快捷受益人和承担人相一致二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则双三分之二业主同意“使用方案”经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意。二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则必须公示使用公示不少于7天。公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则从“受益人和承担人相一致”延伸出分摊原则属于单幢的，在单幢范围内分摊；属于一个单元的，在一个单元范围内分摊；属于半个单元的，在半个单元范围内分摊；属于一层的，在一层范围内分摊。二、我市维修资金使用政策的主要内容分摊原则修理屋顶屋顶庇护范围下各层业主修理外墙整幢楼业主修理小区道路整个小区业主修理电梯使用电梯的业主。。。。。。二、我市维修资金使用政策的主要内容分摊原则特例：电梯，一层的业主是否要分摊答：电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。屋顶露台，要分清是否是专有部位二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？2.使用该怎样申请？3.有哪些使用规定和原则？4.使用的申请方式有哪三种？二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式：常规使用申请；应急使用申请；小额使用申请。二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式之：应急使用申请昆政发[2015]67号文（1）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（2）电梯故障；（3）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（4）楼体单侧外立面有脱落危险的。（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。（6）危及公共消防安全（消防设施瘫痪、损毁等情形）（7）其他危及房屋使用